Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2016 г. N 04АП-6730/15

Правоотношение: по договору аренды в отношении нежилых помещений

г. Чита

13 сентября 2016 г.

Дело N А19-3554/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 6 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Гречаниченко А.В., судей Даровских К.Н., Монаковой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 октября 2015 года по делу N А19-3554/2014, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Тристан" (адрес: ул. Пушкина, 2, г. Иркутск; ОГРН 1053812065450) к Обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" (адрес: ул. Дзержинского, 25А, г. Иркутск; ОГРН 1083808010703), Администрации города Иркутска (адрес: ул. Ленина, 14, 1, г. Иркутск; ОГРН 1053808211610) о переводе прав и обязанностей по договору аренды

(суд первой инстанции: Грибещенко Г.Н.),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Тристан" (далее - истец, ООО "Тристан") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Радуга" (далее - ответчик, ООО "Радуга"), Администрации города Иркутска (далее - ответчик, администрация) о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения N 9870 от 09.12.2013, заключенного между Администрацией г. Иркутска (КУМИ) и Обществом с ограниченной ответственностью "Радуга", в отношении нежилого помещения площадью 81 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Академическая, 18.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16 октября 2015 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Указывает на соблюдение администрацией требований законодательства и уведомление общества о прекращении с ним арендных отношений.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ООО "Тристан" (арендатор) и администрацией (арендодатель) 7 декабря 2005 года заключен договор аренды нежилого помещения N 6998, по условиям которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу г. Иркутск, ул. Академическая 18, общей площадью 81 кв.м, согласно позициям 1-10 технического паспорта нежилого помещения, составленного БТИ г. Иркутска 21.11.2000 года, под размещение стоматологического центра.

Срок действия договора установлен с 31.10.2004 по 29.10.2006; помещение передано по передаточному акту от 31.10.2005.

Впоследствии между истцом и администрацией в отношении указанного имущества заключен договор N 6998 от 03 ноября 2006 года со сроком действия с 30.10.2006 по 28.10.2007.

24 сентября 2007 года в адрес истца администрацией направлено предупреждение об окончании договора аренды N 6998 от 03 ноября 2006 года по сроку его действия его не продлении, освобождении занимаемого помещения и возврату его арендодателю по акту приема-передачи.

24 мая 2010 года между ООО "ТРИСТАН" (арендатор) с оговоркой о наличии протокола разногласий и администрацией (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения N 6998, по условиям которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу г. Иркутск, ул. Академическая 18, общей площадью 95,3 кв.м, номера на поэтажном плане NN 1-14 на 1-м этаже, отраженные в техническом паспорте нежилого помещения, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 24.09.2002.

Срок действия указанного договора установлен с 01.01.2010 по 30.12.2010.

Пунктом 5.1 означенного договора установлено, что договор аренды N 6998 от 03.11.2006 считается недействительным с 31.12.2009, в связи с перезаключением на новый срок.

Письмом N 41 от 19.10.2011 (т. 1, л.д. 57), врученным администрации 19.10.2011, ООО "ТРИСТАН" выразило арендодателю желание о заключении нового договора аренды по отношению к объекту, расположенному на ул. Академическая, 18.

В порядке ответа письмом от 23.04.2012 N 505-70-7706/12 (т. 1, л.д. 60) администрация сообщила арендатору, что договоры аренды нежилых помещений, в том числе и договор N 6998 продлен на неопределенный срок.

Возражений арендатором относительно продления договора не неопределенный срок не представлялась.

23 мая 2013 года письмом N 505-70-10474/13 (т. 1, л.д.64) администрацией заявлено об одностороннем отказе от договора аренды N 6998 от 03.11.2006 и предложено в срок до 01.07.2013 освободить занимаемое помещение и передать его по акту сдачи - приема, передаточный акт приложен к указанному письму.

Уведомление получено ответчиком 30.05.2013 (т.4, л.д.20).

В срок, указанный в уведомлении, помещение истцом не освобождено, арендодателю не возвращено.

9 декабря 2013 года между администрацией (арендодатель) и ООО "Радуга" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды нежилого помещения N 9870 от 09.12.2013, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, назначение: нежилое общая площадь 81 кв.м., по адресу г. Иркутск, ул. Академическая 18. Срок действия договора указан в п.1.4. - с 09.12.2013 по 08.12.2018.

Истец 20.12.2013 обратился в администрацию с заявлениями о том, что предупреждение, выраженное в письме N 505-70-10474/13, относится к недействующему договору аренды N 6998 от 03.11.2006 и просил перезаключить договор аренды N 6998 от 24.05.2010 на новый срок (т.1, л.д. 65-66).

Истец, обращаясь с иском в арбитражный суд, указывает, что имеет преимущественное право на заключение договора в отношении имущества - нежилого помещения общей площадью 81 кв.м., находящегося по адресу г. Иркутск, ул. Академическая 18, так как добросовестно исполнял обязанности арендатора по предыдущим договорам аренды в отношении указанного имущества и имеет право заключение договора без проведения торгов как организация, подпадающая под понятие медицинского учреждения частной системы здравоохранения.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав на то, что истец выразил свою волю на продолжение арендных правоотношений в 2011 году и в декабре 2013 года.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Между ООО "Тристан" и администрацией существовали арендные правоотношения.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонам действовал договор аренды от 03.11.2006, ввиду того, что последующие подписанный сторонами договор - от 24.05.2010 - был акцептован обществом-арендатором с разногласиями, не согласованными впоследствии администрацией.

Апелляционный суд, с учетом статьи 443 ГК РФ и п.11 Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Правоотношения сторон урегулированы договором от 03.11.2006. И вне зависимости от наличия предупреждения администрации от 24.09.2007 об окончании договора аренды, арендатор продолжал использовать имущество, и вторая сторона договора (администрация) не возражала относительно этого, плату принимала и об одностороннем отказе от договора не заявляла до 23.05.2013.

Соответственно, договор от 03.11.2006 был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 2.2.1 договора аренды N 6998 от 03.11.2006 установлено, что отказ от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке осуществляется путем направления арендатору извещения (заказным письмо с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект аренды. По истечении 30 дней с момента направления соответствующего извещения арендодателем, настоящий договор считается расторгнутым.

23 мая 2013 года письмом N 505-70-10474/13 (т. 1, л.д.64) администрацией заявлено об одностороннем отказе от договора аренды N 6998 от 03.11.2006.

Суд первой инстанции указал, что в материалах дела отсутствуют сведения, позволяющие установить дату направления и получения названного предупреждения истцом. Вместе с тем, истец в исковом заявлении не отрицал получения уведомления. Кроме того, в апелляционный суд ответчиком представлено доказательство вручения уведомления истцу 30.05.2013 (т.4, л.д.20).

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договорах аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ).

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

В рассматриваемом споре, с учётом проведения конкурса после прекращения договора аренды с истцом (по истечении полугода с момента получения истцом уведомления о расторжении договора) подлежит установлению факт волеизъявления арендатора на перезаключение договора до момента проведения конкурса.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив положения договора аренды в совокупности с перепиской сторон, по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанций приходит к выовду, что в материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца к Комитету до окончания срока действия договора аренды о желании заключить договор аренды на новый срок.

Из материалов дела видно, что арендатор обращался к администрации с заявлением о продлении договора 19.10.2011, в ответ на указанное заявление администрация указала на продление договора на неопределенный срок (письмо от 23.04.2012), относительно чего арендатор не возражал и в течение последующего периода пользовался арендованным помещением на условиях продления договора на неопределенный срок.

Кроме того, с 19.10.2011 до момента проведения конкурса (09.12.2013) прошло более года.

Администрация, исполняя свою обязанность арендодателя по договору, заблаговременно - 23.05.2013 - уведомила арендатора о прекращении арендных правоотношений, письмо получено обществом 30.05.2013.

По истечении трехмесячного срока (30.08.2013) помещение не освобождено. Каких-либо действий со стороны общества не предпринято, заявлений и обращений в адрес администрации не направлялось.

По истечении полугода - 09.12.2013 - администрацией проведен конкурс, по результатам которого победителем объявлено ООО "Радуга".

ООО "Тристан" только 20.12.2013, после проведения конкурса, обратился в администрацию с заявлением о перезаключении договора аренды.

Таким образом, истцом утрачено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку предложение о продлении срока действия договора (перезаключении договора) направлено арендодателю после истечения срока действия договора (после истечения трехмесячного срока с момента направления предупреждения о расторжении договора) и после даты проведения конкурса и заключения договора с другим лицом.

Пояснений относительно причин своего бездействия по продлению арендных правоотношений ООО "Тристан" в суд апелляционной инстанции не представил.

Поскольку в нарушение требований, предусмотренных статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды, а также необходимых для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей, у суда не имеется оснований для применения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска на основании статьи 110 АПК РФ остаются на истце.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 12 октября 2015 года по делу N А19-3553/2014 отменить, принять новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.В. Гречаниченко

Судьи

О.В. Монакова К.Н. Даровских