Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2016 г. N 07АП-9390/16

Требование: о признании частично недействующим договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Томск

21 ноября 2016 г.

Дело N А27-25299/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2016 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2016 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей О.Б. Нагишевой, Е.И. Захарчука

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.В. Васильевой

при участии представителей:

от истца: Г.М. Скорохватовой Г.М. по протоколу N 16 от 12.10.2016, от Скорохватовой Г.М. и Очаповской В.П. - Апциаури Л.Н. по дов. от 11.01.2016

от ответчиков: не явились (извещены)

от третьих лиц: не явились (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Томь" в лице его участников: Скорохватовой Галины Михайловны, Очаповской Веры Петровны (07АП-9390/16) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.08.2016 по делу N А27-25299/2015 (судья А.Е. Бородынкина) по иску общества с ограниченной ответственностью "Томь" (ОГРН 1054205078840, ИНН 4205083968) в лице его участников: Скорохватовой Галины Михайловны, Очаповской Веры Петровны, к обществу с ограниченной ответственностью "Мера", (ОГРН 1145476101517, ИНН 5406787959), обществу с ограниченной ответственностью "Капитал-Инвест" (ОГРН 1124205012227, ИНН 4205247221), закрытому акционерному обществу "Терра" (ОГРН 1114205004803, ИНН 4205217019), при участии третьих лиц: Коневой Валентины Петровны, Завязочниковой Маргариты Викторовны, Герасимова Дмитрия Михайловича, о признании сделок недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Участники общества с ограниченной ответственностью "Томь" (далее - ООО "Томь") - Скорохватова Галина Михайловна, Щербаков Александр Николаевич, Очаповская Вера Петровна, ООО "Томь" обратились в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Мера" (далее - ООО "Мера"), обществу с ограниченной ответственностью "Капитал-Инвест" (далее - ООО "Капитал-Инвест"), закрытого акционерного общества "Терра" (далее - ЗАО "Терра") о признании недействительными договора аренды земельного участка от 16.07.2015 и инвестиционного контракта N 3 от 01.02.2015, как взаимосвязанных сделок, совершенных с нарушением порядка их заключения, а именно без одобрения общего собрания участников ООО "Томь".

14.06.2016 от Щербакова А.Н. поступило заявление об отказе от исковых требований.

Решением арбитражного суда от 18.08.2016 (резолютивная часть объявлена 11.08.2016) в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, участники ООО "Томь" - Скорохватова Г.М., Очаповская В.П. в апелляционной жалобе просят его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, указывая на то, что договор аренды земельного участка от 16.07.2015 и инвестиционный контракт N 3 от 01.02.2015 являются убыточными сделками для общества, так как исполнение контракта влечет для него утрату права собственности на имущество стоимостью 48 546 221 руб. (34 369 000 руб. - земельный участок, 14 177 221 руб. - снесенное здание), в то время как взамен общество может получить встречное предоставление на сумму 167 246 000 руб. Однако для этого нужно, чтобы инвестиционный результат был достигнут. Согласно заключению эксперта Морокова В.П. N 16-621ЭО от 08.06.2016, для его достижения нужно еще около 3 млрд. руб. Кроме того, к ООО "Томь" могут быть предъявлены требования о взыскании убытков в связи со сносом принадлежащего ООО "Модерн" здания, расположенного на спорном земельном участке. ООО "Томь" заключило оспариваемые договоры без учета интересов ООО "Модерн", без учета действующего договора аренды земельного участка, заключенного между ООО "Томь" и ООО "Модерн" 23.12.2008. Оспариваемые сделки не были одобрены на общем собрании общества, в том числе и Скорохватовой Г.М.

В судебном заседании представитель Скорохватовой Г.М., Очаповской В.П., поддержала требования апелляционной жалобы и настаивали на ее удовлетворении.

Скорохватова Г.М. в качестве представителя ООО "Томь" также просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска; указав на то, что доверенность, выданная Лякину В.Е. на подписание отзыва от имени общества, отменена.

Герасимов Д.М., ООО "Мера", ООО "Капитал-Инвест" в отзыве на апелляционную жалобу просят оставить решение суда без изменения, считая, что для определения равноценности стоимости вклада ООО "Томь" и стоимости встречного представления, необходимо сравнивать рыночные стоимости переданного и получаемого обществом. Истцы не обосновали убыточность контракта, впоследствии признав, что он является прибыльной для ООО "Томь" сделкой, следовательно, нет нарушения экономического интереса общества. Довод апеллянтов о возможных убытках не подтвержден документально, поскольку ООО "Модерн" не предъявило требований к ООО "Томь", размер потенциально возможных убытков истцами не доказан.

Конева В.П. в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, полагая необоснованным довод апеллянтов о том, что объект не может быть достроен на указанных в инвестиционном контракте условиях (не хватит финансирования), что повлечёт необходимость ООО "Томь" нести дополнительные расходы. Из условий инвестиционного контракта N 3 не следует, что ООО "Томь" должно вносить какие-либо дополнительные вклады на достройку объекта. Обязанности ООО "Томь" по контракту ограничиваются внесением вклада и приёмкой результата (пункт 5.2 контракта). До настоящего момента ООО "Модерн" не предъявило к ООО "Томь" требование о возмещении убытков.

Кроме того, представитель Коневой В.П. в отзыве на апелляционную жалобу просил отложить судебное заседание на основании ст.158 АПК РФ ввиду невозможности обеспечения явки всех лиц, участвующих в деле.

В силу п. 3 ст. 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Возможность отложить судебное разбирательство в связи с неявкой представителя лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда (ч.4 ст.158 АПК РФ).

Невозможность явки всех представителей в судебное заседание сама по себе не является уважительной причиной для отложения судебного разбирательства, поскольку в отзыве не указаны обстоятельства, свидетельствующие о невозможности рассмотрения дела в их отсутствие, в том числе в связи с намерением осуществить какие-либо процессуальные действия, явка всех представителей в заседание суда апелляционной инстанции обязательной не признана.

Учитывая изложенное, ходатайство Коневой В.П. об отложении судебного заседания удовлетворению не подлежит.

Дело рассмотрено на основании ч.3 ст.156 АПК РФ без участия представителей ответчиков и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Заслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Из материалов дела судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства.

Участниками ООО "Томь" являлись: Скорохватова Галина Михайловна (доля участия в уставном капитале - 25%), Очаповская Вера Петровна (доля участия - 25 %), Щербаков Александр Николаевич (доля участия - 24,9 %), Конева Валентина Петровна (доля участия - 25%), Завязочникова Маргарита Викторовна (доля участия 0,1%).

По состоянию на 01.02.2015 ООО "Томь" являлось сособственником в общей долевой собственности 86/100 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101002:23556, площадью 7 553 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово-развлекательный комплекс, гостиница, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, пр. Ленина, 33.

Из протокола заседания N 4 от 26.04.2007 следует, что Архитектурным Советом при главе г. Кемерово принято решение о реконструкции территории швейной фабрики "Томь" по проспекту Ленина и ул. Пролетарской под бизнес-центр (т.3 л.д.38).

01.07.2007 между ООО "Томь" (заказчик) и ООО "Рекуб-1" (инвестор) был заключен инвестиционный контракт N 1 на реконструкцию объекта капитального строительства путем создания инвестиционного объекта на месте руниированного сгоревшего здания на территории швейной фабрики под общественно-деловой центр, 1 очередь, офисное здание на 250 человек (т.3 л.д.39-46).

Из п. п.3.1.1, 31.2 указанного договора следует, что вкладом для ООО "Томь" был земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101002:1727 площадью 1264 кв. м. Вкладом инвестора являются денежные средства в сумме 100 000 000 руб.

01.07.2008 между ООО "Томь" (инвестор -1) и ООО "Рекуб-1" (инвестор-2) заключен инвестиционный контракт N 2 (т.3 л.д.47-52), где вкладом инвестора -1 являлись земельные участки: с кадастровым номером 42:24:0101002:1801 площадью 883 кв. м и с кадастровым номером 42:24:0101002:1800 площадью 2087 кв. м.

По результатам исполнения инвестиционного контракта N 1 построено офисное здание по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, дом 33/2, в котором ООО "Томь" получило 6 нежилых помещений общей площадью 2049,4 кв. м., а в соответствии с инвестиционным контрактом N 2 ООО "Томь" получило 7 нежилых помещений, общей площадью 973,2 кв. м. в построенном офисном здании по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, дом 33/3.

По условиям предварительного инвестиционного договора от 20.07.2012, заключенного между ООО "Томь" (инвестор -1) и ООО "Капитал-Инвест" (инвестор-2) (т.3 л.д.53-57):

- стороны обязуются заключить в будущем до 31.03.2013 основной инвестиционный договор на условиях предусмотренных настоящим предварительным инвестиционным договором в разделе 2. Основной договор вступает в силу с момента его заключения путем подписания единоличным исполнительным органом сторон (п.п. 1.1, 1.2);

- инвестор-1 и инвестор-2 обязуются объединить сои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для достижения общей цели, предусмотренной инвестиционным договором. Общей целью инвестора-1 и инвестора-2 является реализация инвестиционного проекта по созданию (строительству) инвестиционного объекта - офисного здания с подземной парковкой (1 очередь) и паркинга (2 очередь), на земельном участке общей площадью 5466 кв.м с кадастровым номером 42:24:0101002:1728 (п.2.1);

- в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-2 обязуется: за счет вклада оплатить проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы на инвестиционном объекте_; осуществить зданий, расположенных _ на земельном участке.., общей площадью 2244,88 кв.м, принадлежащих ООО "Томь" на праве собственности после получения разрешения на строительство _ (п.2.3).

По вопросу заключения предварительного инвестиционного договора, проект которого был на собрании и согласован со всеми участниками ООО "Томь", имеется решение общего собрания участников, что подтверждается протоколом N 12 от 19.07.2012 (т.3 л.д.58).

Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101002:1728 в последующем был преобразован и вошел в состав земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101002:23556 площадью 7 553 кв. м., в котором ООО "Томь" владело на праве собственности 86/100 участка.

После истечения срока действия предварительного договора от 20.07.2012 между ООО "Томь" (Инвестор-1), ООО "Капитал-Инвест" (Инвестор-2) и ООО "Терра" (Инвестор-3) заключен новый аналогичный предварительный договор от 14.01.2014 (т.2 л.д.93-98), предусматривающим в качестве вклада для Инвестора-1 внесение доли 86/100 в земельном участке общей площадью 7 553 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0101002:23556, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, пр. Ленина, 33. Стоимость земельного участка оценивается сторонами и составляет 20 000 000 руб. (пункт 2.5).

01.02.2015 между ООО "Томь" (Инвестор-1), ЗАО "Терра" (Инвестор-2) и ООО "Капитал-Инвест" (Застройщик) заключен трехсторонний инвестиционный контракт N 3 (т.2 л.д.99-107), по условиям которого вкладом Инвестора-1 является доля 86/100 земельного участка общей площадью 7553 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0101002:23556 по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, 33. Стоимость указанного земельного участка оценивается сторонами и составляет 15 000 000 руб. (п.3.1.1).

Созданный в результате совместной деятельности инвестиционный объект признается в части собственностью Инвестора-1, в части собственностью Инвестора-2, в части собственностью застройщика (п. 4.1). Собственностью Инвестора-1 признаются нежилые помещения в созданном инвестиционном объекте, расположенные в торгово-офисной части _. Общая площадь нежилых помещений составляет 3 599, 79 кв.м. (п. 4.1.1).

В целях реализации инвестиционного контракта от 01.02.2015 между ООО "Томь" (арендодатель-1), ООО "Мера-2" (арендодатель-2) и ООО "Капитал-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.07.2015 (т.1 л.д.42-47), по условиям которого арендодатели обязуются предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здания многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово-развлекательный комплекс, гостиница, общая площадь 6772 кв.м., адрес: г. Кемерово, пр. Ленина, кадастровый номер:42:24:0101002:24417, _, а арендатор обязуется принять земельный участок и оплачивать арендную плату на условиях, предусмотренных настоящим договором (п. 1.1). Арендодатель-1 владеет на праве собственности 87/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок (п. 1.2).

Полагая, что договор аренды от 16.07.2015, инвестиционный контракт N 3 от 01.02.2015 заключены на заведомо невыгодных для общества условиях, участники ООО "Томь" - Скорохватова Г.М., Очаповская В.П., обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые сделки не являются убыточными для ООО "Томь".

Выводы суда соответствуют материалам дела.

Согласно ст. 166 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения оспариваемых договора и контракта, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Частью 1 ст.46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) определено, что крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения (ч. 2 ст. 46 Закона об ООО).

На основании п.3 ст.46 Закона об ООО решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

Принимая во внимание, что заключение оспариваемых договоров (договора аренды земельного участка от 16.07.2015, инвестиционного контракта N 3 от 01.02.2015) преследует единую хозяйственную цель, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии признаков взаимосвязанности оспариваемых сделок.

Из п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 28 от 16.05.2014 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" (далее - постановление N 28) следует, что при рассмотрении дел, связанных с оспариванием крупных сделок общества, необходимо учитывать следующее.

Балансовая стоимость активов общества и стоимость отчуждаемого обществом имущества должны определяться по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату перед совершением сделки; при наличии предусмотренной законодательством или уставом обязанности общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность, например, ежемесячную, упомянутые сведения определяются по данным такой промежуточной бухгалтерской отчетности.

При этом, исходя из ч. 6 ст. 15 ФЗ "О бухгалтерском учете" датой, на которую составляется бухгалтерская (финансовая) отчетность (отчетной датой), является последний календарный день отчетного периода, за исключением случаев реорганизации и ликвидации юридического лица.

О взаимосвязанности сделок общества применительно к п. 1 ст. 46 Закона об ООО, помимо прочего, могут свидетельствовать такие признаки, как преследование единой хозяйственной цели при заключении сделок, общее хозяйственное назначение проданного имущества, консолидация всего отчужденного по сделкам имущества в собственности одного лица, непродолжительный период времени между совершением нескольких сделок.

Для определения того, является ли сделка, состоящая из нескольких взаимосвязанных сделок, крупной, необходимо сопоставлять стоимость имущества, отчужденного по всем взаимосвязанным сделкам, с балансовой стоимостью активов на последнюю отчетную дату, которой будет являться дата бухгалтерского баланса, предшествующая заключению первой из сделок.

Вместе с тем, согласно разъяснений, изложенных в п. 3 постановления N 28, лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них. В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется. Об отсутствии нарушения интересов общества и его участников (акционеров) может свидетельствовать, в частности, следующее: предоставление, полученное обществом по сделке, было равноценным отчужденному имуществу; совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для общества; сделка общества, хотя и была сама по себе убыточной, но являлась частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых общество должно было получить выгоду. Судам также следует учитывать, что если невыгодность сделки для общества не была очевидной на момент ее совершения, а обнаружилась или возникла впоследствии, например, по причине нарушения контрагентом или самим обществом возникших из нее обязательств, то она может быть признана недействительной, только если истцом будет доказано, что сделка изначально заключалась с целью ее неисполнения либо ненадлежащего исполнения.

Таким образом, при рассмотрении спора о признании сделок недействительности по мотиву заинтересованности (крупности) вопрос о причинении (возможном причинении) оспариваемой сделки убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, подлежал исследованию.

Оценивая доводы истцов, суд первой инстанции правомерно не принял во внимание их утверждение о необходимости рассматривать инвестиционный контракт как сделку на основании балансовой стоимости спорного земельного участка отчуждения, указав, что целью исполнения инвестиционного контракта является приобретение имущества - инвестиционного результата.

В соответствии ст. 7 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

В целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости арбитражным судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Оценка и бизнес планирование", эксперту Герману А.Н.

Экспертное заключение N 25299/01 от 21.06.2016, оформленное по результатам проведенной экспертизы, содержит вывод о том, что итоговая рыночная стоимость 86/100 доли в праве собственности ООО "Томь" на земельный участок площадью 7553 кв. м с кадастровым номером 42:24:0101002:23556 по адресу: г. Кемерово, пр-кт Ленина, 33, по состоянию на 01.02.2015 составляла 34 369 000 руб. (т.7 л.д.4-36)

Нарушений порядка при проведении экспертизы, предусмотренного ст.ст. 82, 83 АПК РФ, судом не установлено, выводы эксперта сторонами также не оспорены.

Как разъяснено в п/п.5 п.8 постановления N 28, договор, предусматривающий обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование, может быть признан судом крупной сделкой при наличии совокупности следующих условий: стоимость передаваемого во временное владение и пользование имущества составляет более 25 процентов стоимости имущества общества; данное имущество используется обществом в его основной производственной деятельности; в результате заключения договора общество на длительный срок (например, более пяти лет) лишается возможности пользования этим имуществом (пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, пункт 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах).

Из представленных в дело документов (справки ООО "Томь", расшифровки отчета по основным средствам), судом первой инстанции установлено, что балансовая стоимость переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101002:24417 (86/100) составляла на 31.12.2014 - 1 388 150 руб. ( т. 3 л.д.63-64).

Учитывая совокупность рыночной и балансовой стоимости земельного участка, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для отнесения оспариваемых сделок крупными для ООО "Томь", так как они превышали в совокупности 25% балансовой стоимости активов общества на 31.12.2014, соответствует материалам дела.

Пунктом 12.3 Устава ООО "Томь" предусмотрено, что решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

Понятие крупной сделки, аналогичное положениям Закона об ООО закреплено в п.12.1 Устава.

По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств принятия решения общим собранием участников ООО "Томь" об одобрении оспариваемых сделок в материалы дела не представлено.

В соответствии с ч.1 ст.64 АПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ).

В силу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, если невыгодность сделки для общества не была очевидной на момент ее совершения, а обнаружилась или возникла впоследствии, например, по причине нарушения контрагентом или самим обществом возникших из нее обязательств, то она может быть признана недействительной, только если истцом будет доказано, что сделка изначально заключалась с целью ее неисполнения либо ненадлежащего исполнения (п.3 постановления N 28).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции исходя из того, что бремя доказывания убыточности сделки лежит на истцах, которые должны представить доказательства, подтверждающие убыточность сделки на момент ее заключения, а не вследствие обстоятельств, возникших после совершения, пришел к выводу о том, что оспариваемые сделки не являются убыточными для ООО "Томь".

Так, при рассмотрении спора в суде первой инстанции представители общества и ответчиков поясняли, что стоимость инвестиционного вклада ООО "Томь" в размере 15 000 000 руб. установлена произвольно и превышает кадастровую стоимость земельного участка в размере 3 784 000 руб., определенную решением Арбитражного суда Кемеровской области от 18.08.2014 по делу N А27-11199/2014. Какой-либо зависимости между определенной стоимостью инвестиционного вклада и результатом реализации контракта сторонами не установлено.

Судом установлено, что в ходе исполнения сторонами оспариваемых сделок был снесен объект недвижимости (нежилое помещение, площадью 1474,4 кв.м., этаж 1,2, номера на поэтажном плане 1 этаж: 2-18, 2 этаж: 2-7, по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Заводский район, пр.Ленина, 33, кадастровый (условный) номер 42:24:000000:0000:711/5:1102-118,202-207/А). Истцы полагают, что возможные убытки подлежат установлению с учетом стоимости данного снесенного объекта.

Для определения возможных потерь общества судом назначена судебная экспертиза, по результатам которой получены заключения N 25299/02, N 25299/03 (т.7 л.д.38-104, т.7 л.д.105-137), содержащие выводы о том, что стоимость инвестиционного результата, причитающегося инвестору - ООО "Томь" после исполнения инвестиционного контракта N 3 от 01.02.2015, составила 167 346 000 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, площадью 1474,4 кв.м., этаж 1,2, номера на поэтажном плане 1 этаж: 2-18, 2 этаж: 2-7, по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Заводский район, пр.Ленина, 33, кадастровый (условный) номер 42:24:000000:0000:711/5:1102-118,202-207/А, по состоянию на 01.02.2015 составила 14 177 221 руб.

С учетом выводов эксперта, судом первой инстанции исходил из того, что в результате спорной сделки общество взамен имущества стоимостью 48 546 476 руб. (рыночная стоимость земельного участка 34 369 255 + рыночная стоимость снесенного здания 14 177 221) получает недвижимое имущество с оценочной стоимостью (по состоянию на 01.02.2015) 167 346 000 руб.

Довод подателей жалоб о том, что объект не может быть достроен на указанных в инвестиционном контракте условиях (не хватит финансирования), что повлечёт необходимость ООО "Томь" вносить дополнительные вклады, документально не подтвержден.

Ссылка истцов на заключение эксперта В.П. Морокова N 16-621ЭО от 08.06.2016 (дело N А27-24116/2015), согласно которому для строительства инвестиционного объекта обществу потребуется около 3 млрд. руб., отклонена судом с указанием на то, что заключение эксперта Морокова В.П. не может с достоверностью подтверждать рыночную стоимость инвестиционного результата ООО "Томь". В расчетах эксперта Морокова В.П. применен затратный подход, эксперт Герман А.Н. отказался от его применения, указав на недостаточность предоставленных ему сведений для применения такого подхода.

При отсутствии проектно-сметной документации у Морокова В.П., суд посчитал, что указанный им размер предполагаемых затрат 2 917 523 315 руб. не подтвержден, проверить его обоснованность в настоящем процессе невозможно.

В нарушение ст.65 АПК РФ подателями жалобы также не доказаны размер предполагаемых расходов и необходимость их несения именно ООО "Томь", учитывая, что из условий инвестиционного контракта N 3 не следует, что общество должно вносить какие-либо дополнительные вклады на достройку объекта в случае такой необходимости.

Представленный истцами расчет пропорции дополнительных расходов ООО "Томь" на строительство объекта в размере 10,36% суд также отклонил, поскольку пропорция может быть рассчитана исходя из соотношения размера вкладов каждого из инвесторов, а не соотношения объема приобретаемого инвестиционного результата (площади получаемых площадей инвесторами), что согласно оценке вклада ООО "Томь", согласованной сторонами в договоре (15 000 000 руб.), составляет 1,57 %.

Довод апелляционной жалобы о занижении инвестиционной стоимости вклада ООО "Томь" (15 млн. рублей) и инвестиционного результата также несостоятелен.

Стороны оспариваемого контракта от 01.02.2015 не определяли инвестиционную стоимость вклада (земельного участка), она была определена аналогично установленной ООО "Томь" и его контрагентами в двух предыдущих инвестиционных контрактах (N 1 от 01.07.2007 и N 2 от 01.07.2008), при заключении которых стороны также не определяли инвестиционную стоимость вклада.

В апелляционной жалобе истцы ссылались на необходимость применения Методики определения инвестиционной стоимости земельных участков, разработанных ЗАО "Квинто-Консалтинг", согласно которым доля для г. Москвы составляет от 30% до 50% площадей построенного объекта.

Однако истцы не пояснили какие выводы из данной методики и по каким правовым основаниям возможно их применять к застройке в г. Кемерово и как методика по расчету инвестиционной стоимости может быть применима к спорным правоотношениям.

Истцы в апелляционной жалобе ссылаются на возможные убытки, которые может понести ООО "Томь" от предъявленных в будущем требований ООО "Модерн".

Вместе с тем, как правильно отметил суд, согласно акту приема-передачи от 10.05.2006 нежилые помещения, принадлежащие ООО "Модерн", находятся на земельном участке с кадастровым номером 42:24:010308:51. По условиям договора аренды от 23.12.2008 ООО "Модерн" передан земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101002:1728. С учетом изменения кадастровых номеров и границ земельных участков истцами не доказано, что границы земельного участка, арендуемого ООО "Модерн", полностью или частично совпадают с границами земельного участка 42:24:0101002:24417 площадью 6772 кв. м., переданного в аренду застройщику по договору аренды от 16.07.2015. Также не доказано, что здание с кадастровым номером 711/5/0:1001/Г/1423/5 находится на том же земельном участке.

Порядок и условия сноса зданий, расположенных на земельном участке 42:24:0101002:24417 и принадлежащих ООО "Модерн", оспариваемым инвестиционным договором не регламентируется и не может оцениваться как критерий убыточности сделки для ООО "Томь". Доказательств наличия иных объектов недвижимого имущества, принадлежавших ООО "Томь", снесенных в результате исполнения оспариваемых сделок, суду не представлено.

Право собственности на земельный участок в связи с подписанием договора аренды, инвестиционного контракта обществом не утрачено, доказательств невозможности реализации контракта не представлено.

При задержке ввода в эксплуатацию объекта инвестирования, доля ООО "Томь" по условиям контракта при распределении помещений будет увеличена пропорционально времени задержки, что не свидетельствует об убыточности оспариваемых сделок.

При отсутствии доказательств, бесспорно подтверждающих убыточности оспариваемых сделок у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания их недействительными.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.08.2016 по делу N А27-25299/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

Е.И. Захарчук О.Б. Нагишева