Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2016 г. N 07АП-8646/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 февраля 2017 г. N Ф04-6384/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции изменено

г. Томск

18 октября 2016 г.

Дело N А67-7175/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2016 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.В. Афанасьевой,

судей: М.Ю. Кайгородовой, Е.Г. Шатохиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Власовой Е.С.,

при участии в заседании:

от истца - Упорова Н.В. по доверенности N 1 от 08.07.2014, Покровский А.С. по доверенности N 2 от 08.09.2014 (до перерыва), Упорова Н.В. по доверенности N1 от 08.07.2014 (после перерыва),

от ответчика - Аминева Г.Д. по доверенности от 13.01.2016 N 21-06-07/55,

от третьего лица - без участия (извещено);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (рег. N 07АП-8646/2016)

на решение Арбитражного суда Томской области от 01 августа 2016 года (судья Селиванова М.А.) по делу N А67-7175/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремейк" (ИНН 7024023715, ОГРН 1057004448984)

к Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (ИНН 7024004494, ОГРН 1027001686910)

третье лицо: Дума городского округа ЗАТО Северск Томской области

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ремейк" (далее - ООО "Ремейк", истец) обратилось 21.10.2015 в Арбитражный суд Томской области к Городскому округу ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (далее - Управление, ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 21-03-15/_ от 07.09.2015 купли-продажи объекта недвижимости, изложив пункты 2.1., 2.2. договора в следующей редакции:

2.1. Цена объекта составляет 11 455 932 рубля 20 коп. без учета НДС;

2.2. Оплата цены объекта производится в следующем порядке:

- 10 000 000 (Десять миллионов рублей) засчитывается в счет неотделимых улучшений выкупаемого имущества без учета НДС,

- оставшаяся сумма в размере 1 455 932 (Один миллион четыреста пятьдесят пять тысяч девятьсот тридцать два) рубля 20 копеек без учета НДС оплачивается в течение пяти лет с момента заключения настоящего договора, путем единовременного ежемесячного перечисления денежной суммы в размере 24 265 (Двадцать четыре тысяч двести шестьдесят пять) рублей 54 копейки, без учета НДС, на счет продавца, указанный в разделе 6 настоящего договора, не позднее 20 числа каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора.

Исковые требования обоснованы статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия относительно зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Дума городского округа ЗАТО Северск Томской области.

До принятия судом первой инстанции судебного акта по существу спора истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Ремейк" и Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск при заключении договора N 21-03-15/_ от 07.09.2015 купли-продажи объекта недвижимости, изложив пункты 2.1., 2.2. договора в следующей редакции:

2.1. Цена Объекта составляет 9 590 677,96 руб. без учета НДС.

2.2. Оплата цены Объекта производится в следующем порядке:

- 7 193 720,61 руб. засчитывается в счет неотделимых улучшений выкупаемого имущества без учета НДС,

- оставшаяся сумма в размере 2 396 957,35 руб. без учета НДС оплачивается в течение пяти лет с момента заключения настоящего договора, путем единовременного ежемесячного перечисления денежной суммы в размере 39 949,28 руб., без учета НДС, на счет Продавца, указанный в разделе 6 настоящего договора, не позднее 20 числа каждого месяца.

Первый платеж вносится не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора".

Решением Арбитражного суда Томской области от 01.08.2016 исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Ремейк" и Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск при заключении договора N 21-03-15/_ от 07.09.2015 года купли-продажи объекта недвижимости, изложены пункты 2.1, 2.2 договора в следующей редакции:

"2.1. Цена Объекта составляет 9 590 677 (девять миллионов пятьсот девяносто тысяч шестьсот семьдесят семь) рублей 96 копеек, без учета НДС.

2.2. Оплата цены Объекта производится в следующем порядке:

- 7 193 720 (семь миллионов сто девяносто три тысячи семьсот двадцать) рублей 61 копейка засчитывается в счет неотделимых улучшений выкупаемого имущества, без учета НДС,

- оставшаяся сумма в размере 2 396 957 (два миллиона триста девяносто шесть тысяч девятьсот пятьдесят семь) рублей 35 копеек без, учета НДС, оплачивается в течение пяти лет с момента заключения настоящего договора, путем единовременного ежемесячного перечисления денежной суммы в размере 39 949 (тридцать девять тысяч девятьсот сорок девять) рублей 28 копеек, без учета НДС, на счет Продавца, указанный в разделе 6 настоящего договора, не позднее 20 числа каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора".

Не согласившись с состоявшимся решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в редакции ответчика (уточненные 12.10.2016 требования апелляционной жалобы). Податель жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование к отмене обжалуемого судебного акта заявитель указывает, что цена продажи нежилых помещений, равная рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отраженная в отчете об определении рыночной стоимости нежилых помещений от 03.06.2015 N 08-01-15 в размере 11 455 932,20 рублей без учета НДС является обязательной, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки не оспорена в установленном законом порядке, иной отчет об оценке истцом не представлен в материалы дела, у сторон отсутствовал спор о достоверности величины рыночной стоимости; требования истца направлены на урегулирование разногласий только в части зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений, в связи с чем судом необоснованно указана рыночная стоимость нежилых помещений в размере 9 590 677,96 рублей без учета НДС. При этом, по мнению подателя жалобы, наличие нескольких отчетов, содержащих различную оценку одного объекта, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об определении рыночной стоимости нежилых помещений от 03.06.2015 N 08-01-15.

Кроме того, заявитель указывает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка следующим доводам ответчика:

- об отсутствии письменного согласия арендодателя на осуществление ООО "Ремейк" неотделимых улучшений арендуемого имущества;

- о том, что договор аренды от 10.01.2007 N 513 прекратил свое действие, вопросы зачета стоимости неотделимых улучшений при прекращении договора не были урегулированы сторонами договора, дальнейшее использование нежилых помещений осуществлялось истцом на основании договора аренды от 29.01.2008 N 8;

- о нарушении истцом установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации тридцатидневного срока для передачи разногласий в суд.

ООО "Ремейк" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда от 01.08.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Истец указывает, что отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений от 03.06.2015 N 08-01-15 применять не может, поскольку рыночная стоимость в нем определена не на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации преимущественного права (17.02.2014), а на 01.06.2015; согласно заключению эксперта N 200А/16 от 14.04.2016 рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 11 317 000 рублей с учетом НДС. Факт реконструкции спорного помещения с согласия арендодателя подтверждается выдачей Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ЗАТО Северск разрешения на строительство (реконструкцию) N 009/06 арендуемых помещений, согласованием УКС Администрации ЗАТО Северск либо Муниципальным бюджетным учреждением "Центр муниципального имущества" локально-сметных расчетов на общестроительные работы, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 70-22-0213/07 от 11.10.2007; свидетельством о государственной регистрации права муниципальной собственности от 03.03.2008 на реконструированный объект. Владение арендуемым имуществом на основании нескольких договоров аренды для зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества правового значения не имеет. Доводы ответчика о пропуске истцом срока на обращение с иском в суд основаны на неправильном толковании норм материального права.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своего представителя не обеспечило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала по изложенным письменно основаниям.

Представители истца просили суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, поддержали письменно изложенные доводы.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Томской области от 01.08.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, городской округ - закрытое административно-территориальное образование Северск Томской области является собственником нежилых помещений, назначение: нежилое, общая площадь 750,2 кв.м., первый, второй и цокольный этажи, расположенных по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Ленина, 28, пом. у1, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 03.03.2008 (л.д. 113, т.3)

Указанные нежилые помещения находилось во временном владении и пользовании ООО "Ремейк" по договорам аренды муниципального недвижимого имущества N 513 от 28.06.2006, N 513 от 10.01.2007, N5 от 29.01.2008.

ООО "Ремейк" на основании положений Закона N 159-ФЗ воспользовался преимущественным правом на приобретение арендуемых нежилых помещений общей площадью 750,2 кв. м, расположенных по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Ленина, 28, пом. у1, подав 17.02.2014 в Администрацию соответствующее заявление (т. 1, л.д. 47-48).

Письмом от 10.07.2014 исх. N 20 ООО "Ремейк" представило дополнение к заявлению от 17.02.2014, в котором на основании части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ просило при определении стоимости выкупа арендуемого помещения вычесть из рыночной стоимости помещения стоимость произведенных им неотделимых улучшений (т. 1, л.д. 49-50).

Решением Думы ЗАТО Северск от 27.08.2015 N 68/26 утверждены условия приватизации нежилых помещений на 1, 2 и цокольном этажах отдельно стоящего здания, расположенных по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Ленина, 28, пом. у1, общей площадью 750,2 кв.м.

Исходя из утвержденных условий приватизации, рыночная стоимость нежилых помещений составляет 11 455 932,20 рублей без учета НДС; рассрочка оплаты арендуемого недвижимого имущества - 5 лет; на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент публикации настоящего решения.

Администрация города Рубцовска направила в адрес ООО "Ремейк" проект договора N 21-03-15/ __ купли продажи объекта недвижимости от 07.09.2015.

Пунктом 2.1 проекта договора установлена цена объекта в размере 11 455 932,20 рублей.

Пунктом 2.2 проекта договора определено, что оплата цены объекта производится в течение пяти лет с момента заключения настоящего договора, в соответствии с пунктом 2.1 настоящего договора, путем единовременного ежемесячного перечисления денежной суммы в размере 190 932,20 рублей без учета НДС на счет продавца, указанный в разделе 6 настоящего договора, не позднее 20 числа каждого месяца. Последний платеж составляет 190 932,40 рублей без учета НДС. Первый платеж вносится не позднее 20.11.2015.

Не согласившись с предложенным ответчиком порядком оплаты, истец письмом от 14.09.2015 исх. N 15 направил Управлению договор купли-продажи с протоколом разногласий от 14.09.2015 (л.д. 177-179, т. 2).

Письмом от 06.10.2015 N 21-03-12/3814 Управление отклонило протокол разногласий и повторно предложило ООО "Ремейк" подписать договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции, направленной Управлением в адрес Общества письмом от 04.09.2015 N 21-03-12/3437 (л.д. 180, т. 2).

Поскольку между сторонами возникли разногласия по пунктам 2.1, 2.2 договора N 21-03-15/ __ купли продажи объекта недвижимости от 07.09.2015, ООО "Ремейк" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В связи с имеющимся спором о стоимости неотделимых улучшений, которые, по утверждению истца, были им произведены в помещении, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости" Кравцову С.В.

Согласно экспертному заключению N 200А/16 от 14.04.2016 стоимость улучшений на дату 17.02.2014 составляет 8 488 590,31 рублей; рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 17.02.2014 составляет 11 317 000 рублей.

Удовлетворяя исковые требования ООО "Ремейк", суд первой инстанции исходил из обоснованности требования о заключении договора по цене 9 590 677,96 рублей без учета НДС, а также того, что рыночная стоимость подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, осуществленных истцом в период аренды помещения.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска являются по существу правильными.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

При этом в силу части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено, что Управлением (арендодателем) по договорам аренды муниципального недвижимого имущества N 513 от 28.06.2006, N 513 от 10.01.2007, N5 от 29.01.2008 предоставлено ООО "Ремейк" (арендатору) в аренду недвижимое имущество: нежилые помещения, расположенные по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Ленина, 28, пом. у1 для использования по назначению: кафе.

В период действия договоров аренды муниципального недвижимого имущества N 513 от 28.06.2006, N 513 от 10.01.2007 истцом на основании проекта, разрешения на строительство (реконструкцию) N009/06 арендуемых помещений, выданного Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ЗАТО Северск, согласованных с УКС Администрации ЗАТО Северск либо Муниципальным бюджетным учреждением "Центр муниципального имущества" локально-сметных расчетов на общестроительные работы произведены работы по реконструкции арендуемых помещений. На основании акта ввода объекта в эксплуатацию N70-22-0213/07 от 11.10.2007 реконструированный объект введен в эксплуатацию. Ответчиком получено свидетельство о государственной регистрации права от 03.03.2008 на реконструированный объект.

С учетом изложенного, а также положений пунктов 7.5 договоров аренды муниципального недвижимого имущества N 513 от 28.06.2006, N 513 от 10.01.2007, предусматривающих освобождение арендатора от арендной платы на период осуществления работ по реконструкции арендуемых помещений, не может быть принят во внимание довод жалобы об отсутствии согласования проведения реконструкции и, соответственно, произведенных в связи с нею неотделимых улучшений с арендодателем.

Судом предприняты меры по определению стоимости собственно неотделимых улучшений, в том числе и с учетом того, что законом предусмотрено уменьшение цены выкупаемого имущества именно на стоимость неотделимых уменьшений, а не на сумму расходов арендатора на осуществление реконструкции. Так, согласно экспертному заключению N 200А/16 от 14.04.2016 по результатам назначенной судом экспертизы стоимость неотделимых улучшений на дату 17.02.2014 составляет 8 488 590,31 рублей; стоимость улучшений наружной лестницы - 451 778,15 рублей.

Кроме того, в связи с проведением работ по реконструкции здания ООО "Ремейк" предоставлено освобождение от уплаты арендной платы на период с 01.01.2007 по 31.01.2007 в соответствии с пунктом 7.5 договора аренды муниципального недвижимого и имущества N 513 от 10.01.2007 и приложением 3 к данному договору (т.3 л.151-153). Договором аренды от 28.06.2006 были предусмотрены аналогичные условия об освобождения от арендной платы на период проведения реконструкции (пункт 7.5 договора)

Общий размер предоставленного арендатору освобождения от уплаты арендной платы по договорам аренды от 28.06.2006 и от 10.01.2007 составил 426 191,22 рублей без учета НДС за период с 01.06.2006 по 31.12.2007 согласно представленному ответчиком расчету, возражений по которому истцом не заявлено, в том числе в суде апелляционной инстанции спора по размеру и порядку расчета данной суммы также не имелось.

Данные обстоятельства судом первой инстанции не учтены, мотивировочная часть решения суда не содержит какого-либо обоснования отклонения либо принятия доводов ответчика о необходимости определения стоимости неотделимых уменьшений за минусом суммы, на которую уменьшена обязанность арендатора по внесению арендной платы. Вместе с тем, при определении итоговой стоимости неотделимых улучшений, на которую подлежит уменьшению цена выкупаемого имущества, сумма арендной платы 426 191,22 рублей, от уплаты которой арендатор был освобожден судом исключена не была.

Оценив при повторном рассмотрении дела доводы участвующих в деле лиц относительно последствий освобождения арендатора от уплаты арендной платы в размере 426 191,22 рублей суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данная сумма подлежит исключению из стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, подлежащей зачету при его выкупе. При этом суд исходит из того, что фактически расходы арендатора на осуществление неотделимых улучшений в сумме, на которую предоставлено освобождение от внесения арендной платы арендатору, уже возмещены ему арендодателем путем предоставления указанного освобождения. Поскольку законом предусмотрено право уменьшить цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных именно за счет средств арендодателя, что связано с тем, что в этом случае увеличение стоимости имущества происходит собственно за счет средств арендодателя, оплатившего улучшения имущества, то в данном случае, когда арендатор при осуществлении улучшений и период осуществления таких улучшений был освобожден от имущественной обязанности по внесению арендной платы арендодателю, предоставление ему возможности уменьшить выкупную цены на соответствующую сумму приведет к нарушению баланса сторон и не соответствует смыслу закона.

То обстоятельство, что частичное освобождение от арендной платы на период проведения реконструкции было предусмотрено и реализовано по договору аренды от 10.01.2007 N 513, который прекратил действие с дальнейшим заключением договора аренды от 29.01.2008 N 5 на реконструированный объект не имеет в данном случае существенного значения, учитывая продолжающиеся арендные отношения сторон и пункт 7.7 договора аренды от 10.01.2007 N 513. Реализация права на выкуп арендованного недвижимого имущества в период действия последующего договора аренды не указывает на то, что ранее предоставленное освобождение от уплаты арендной платы не подлежит учету при определении того за счет каких средств произведены расходы на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества. Довод истца о том, что данная льгота предоставлялась в связи с невозможностью использования арендованных помещений по предусмотренному в договоре назначению подлежит отклонению в связи с тем, что предоставленное в аренду имущество было принято арендодателем при отсутствии возражений, что следует из актов приема-передачи от 28.06.2006, от 01.01.2007 (т.3 л.142, 153).

Учитывая изложенное, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, подлежащая зачету в счет оплаты стоимости такого имущества, определяется исходя из стоимости работ, согласованных с арендодателем, за вычетом стоимости неотделимых улучшений наружной лестницы (что не является спорным) и суммы предоставленного арендатору освобождения от уплаты арендной платы и составляет в рассматриваемом случае 6 767 529,39 рублей без учета НДС.

Статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Поскольку заявление ООО "Ремейк" о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества получено Управлением 17.02.2014, то рыночная стоимость отчуждаемого объекта подлежит установлению также на 17.02.2014.

При установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 11 455 932,20 рублей Управление использовало отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений от 03.06.2015 N 08-01-15, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Судебная Лаборатория Экспертизы и Оценки".

Вместе с тем, как утверждает истец и не оспорено по существу ответчиком, рыночная стоимость, указанная в данном отчете, определена по состоянию на 01.06.2015, что не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ.

Из экспертного заключения N 200А/16 от 14.04.2016 следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 17.02.2014 составляет 11 317 000 рублей с НДС.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно установил цену объекта в размере 9 590 677,96 рублей без учета НДС, руководствуясь экспертным заключением N 200А/16 от 14.04.2016.

Довод апелляционной жалобы о пропуске истцом срока на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий со ссылкой пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции проверен и отклонен. Из представленной в материалы дела переписки усматривается, что последнее предложение о заключении договора сделано ответчиком 06.10.2015 (письмо N 21-03-12/3814), в то время как истец обратился в суд 21.10.2015. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец не пропустил срок на передачу возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для изменения решения Арбитражного суда Томской области от 01 августа 2016 года (пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 01 августа 2016 года по делу N А67-7175/2015 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Ремейк" и Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск при заключении договора N 21-03-15/_ от 07.09.2015 года купли-продажи объекта недвижимости, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в следующей редакции:

"2.1. Цена Объекта составляет 9 590 677 (девять миллионов пятьсот девяносто тысяч шестьсот семьдесят семь) рублей 96 копеек, без учета НДС.

2.2. Оплата цены Объекта производится в следующем порядке:

- 6 767 529 (шесть миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч пятьсот двадцать девять) рублей 39 копеек засчитывается в счет неотделимых улучшений выкупаемого имущества, без учета НДС,

- оставшаяся сумма в размере 2 823 148 (два миллиона восемьсот двадцать три тысячи сто сорок восемь) рублей 57 копеек без, учета НДС, оплачивается в течение пяти лет с момента заключения настоящего договора, путем единовременного ежемесячного перечисления денежной суммы в размере 47 052 (сорок семь тысяч пятьдесят два) рублей 48 копеек, без учета НДС, на счет Продавца, указанный в разделе настоящего договора, не позднее 20 числа каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора".

Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск ИНН 7024004494 ОГРН 1027001686910 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ремейк" (ИНН 7024023715 ОГРН 1057004448984) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 14 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

М.Ю. Кайгородова Е.Г. Шатохина