Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2016 г. N 15АП-18937/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2017 г. N Ф08-1732/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

21 декабря 2016 г.

дело N А32-23412/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,

судей О.Ю. Ефимовой, Р.Р. Илюшина

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 03.10.2016 по делу N А32-23412/2016, принятое судьей Левченко О.С.

по заявлению Администрации города Сочи

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании незаконными действий,

при участии третьего лица: ООО "Мегаполис",

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по КК) о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:62, расположенного по улице Голенева в Центральном районе г. Сочи; об обязании Управления Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:62, расположенного по улице Голенева в Центральном районе г. Сочи, заключенного между муниципальным образованием город - курорт Сочи с одной стороны и обществом с ограниченной ответственностью "Мегаполис".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис".

Решением суда от 03.10.2016 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что в силу статьи 621 ГК РФ и пункта 2.4 договора аренды действие договора было пролонгировано на неопределенный срок с 28.10.2011; администрацией не соблюден установленный порядок расторжения договора аренды.

В судебное заседание не явились представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие общества.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 29.01.2009 департамент имущественных отношений администрации (арендодатель) и ООО "Мегаполис" (арендатор) заключили договор аренды N 4900005027 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:62, площадью 2000 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Голенева в границах, указанных в кадастровом паспорте, для строительства гостиницы.

Срок действия договора установлен до 28.10.2011.

В соответствии с пунктом 2.4 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 2.1, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 8.3 договора срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем, арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

28 мая 2015 года администрация направила в адрес общества "Мегаполис" уведомление от 27.05.2015 N 7540/020546 об отказе от договора аренды и необходимости освобождения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:62 не позднее трех месяцев со дня получения уведомления (л.д. 16).

21 января 2016 года администрация направила в Управление Росреестра по Краснодарскому краю заявление о государственной регистрации прекращения права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205017:62 в связи с прекращением договора аренды от 29.01.2009 N 4900005027.

Сообщением от 26.02.2016 N 23/050/801/2016-1241 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало администрации в государственной регистрации прекращения обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:62. Отказ мотивирован тем, что истечение срока аренды само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. Регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора. Уведомление об отказе от договора от 27.05.2015 N 7540/0205-16 не является документом-основанием для погашения регистрационной записи об аренде, поскольку договор возобновлен на неопределенный срок.

Считая незаконным отказ в государственной регистрации, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Отказ Управления в государственной регистрации мотивирован ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (статья 4 Закона N 122-ФЗ).

На основании статьи 12 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат государственной регистрации в реестре, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и располагающихся в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации.

По правилам статьи 13 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно статье 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано ранее, договор аренды от 29.01.2009 N 4900005027 содержит противоречивые условия относительно возможности пролонгирования срока действия договора.

В соответствии с пунктом 2.4 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 2.1, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 8.3 договора срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем, арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.

Вместе с тем, повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, у регистратора отсутствовали основания считать договор аренды действующим.

С учетом положений пункта 8.3 договора договор аренды, заключенный на определенный срок, прекратил свое действие в связи с истечением соответствующего срока, то есть после 28.10.2011.

Как правильно указано судом первой инстанции, доказательства обращения общества "Мегаполис" к арендодателю по вопросу продления договора аренды (заключения договора на новый срок) в деле отсутствуют. Договор аренды на новый срок сторонами спорного договора заключен не был.

Администрацией также был соблюден порядок расторжения договора аренды с учетом положений пункта 2.4 договора.

28 мая 2015 года администрация направила в адрес общества "Мегаполис" уведомление от 27.05.2015 N 7540/020546 об отказе от договора аренды и необходимости освобождения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205017:62 не позднее трех месяцев со дня получения уведомления (л.д. 16).

Направленное администрацией в адрес общества уведомление свидетельствует о воле арендодателя прекратить арендные отношения после истечения срока договора.

В апелляционной жалобе регистратор указывает, что уведомление от 27.05.2015 N 7540/020546 не было получено арендатором, и было направлено менее чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора.

Из материалов дела следует, что уведомление департамента имущественных отношений администрации города Сочи об отказе от договора аренды от 29.01.2008 N 4900005027 направлено по указанному в договоре и выписке из ЕГРЮЛ юридическому адресу общества "Мегаполис" (г. Сочи, ул. Вишневая, 20, оф. 39), что подтверждается представленными в материалы дела почтовым реестром и квитанцией о направлении заказной корреспонденции (л.д. 17-19).

Согласно информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России" направленное обществу уведомление об отказе от договора аренды адресату не вручено в связи с истечением срока хранения.

При этом, судебная корреспонденция, направленная ООО "Мегаполис" по юридическому адресу судом первой и судом апелляционной инстанций, также не доставлена и возвращена с отметкой почтового отделения "истек срок хранения".

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", извещение считается доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" разъяснено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

Таким образом, общество "Мегаполис" должно было обеспечить постоянное и своевременное получение почтовой корреспонденции и несет риск последствий, обусловленных невыполнением данной обязанности.

Доказательства недостоверности почтовых уведомлений, неправомерности действий органов почтовой связи при их доставке не представлены.

С учетом времени рассмотрения настоящего арбитражного дела, по состоянию на дату принятия решения от 03.10.2016, обязывающего Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения обременения земельного участка, у регистратора также отсутствуют основания полагать договор аренды действующим и не соблюденной процедуру расторжения договора со стороны арендодателя, в том числе применительно к сроку направления соответствующего уведомления.

Кроме того, материалами дела подтверждено отсутствие доказательств ведения на спорном земельном участке какой-либо деятельности обществом "Мегаполис".

Приобщенным к материалам дела актом осмотра земельного участка от 14.03.2016 подтверждается, что по состоянию на 14.03.2016 земельный участок свободен от застройки, строительные работы на нем не осуществляются (л.д. 21-22).

Таким образом, принимая во внимание, что администрация выразила свою волю на отказ от договора аренды в установленном порядке, направив соответствующее уведомление, договор считается недействующим, и у регистратора отсутствовали правовые основания для вывода о продлении срока действия договора.

При таких обстоятельствах, основания для отказа государственной регистрации прекращения обременения земельного участка отсутствовали.

С учетом неполучения обществом "Мегаполис" корреспонденции администрации и судебной корреспонденции ни по одному из известных адресов (в том числе по указанному в договоре аренды адресу: г. Москва, ул. Пенягинская, 14), отсутствия на земельном участке признаков деятельности общества, прекращения действия договора (с учетом истечения срока его действия и отказа арендодателя от договора), судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что решение суда по настоящему делу не может привести к нарушению прав ООО "Мегаполис" как арендатора земельного участка.

Решение Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 26.02.2016 N 23/050/801/2016-1241 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка не соответствует закону и нарушает права заявителя по делу как собственника земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм гражданского законодательства и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявления администрации города Сочи.

Решение суда от 03.10.2016 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 октября 2016 года по делу А32-23412/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Т.Г. Гуденица

Судьи

О.Ю. Ефимова Р.Р. Илюшин