Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2016 г. N 09АП-58901/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 апреля 2017 г. N Ф05-1275/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

21 декабря 2016 г.

Дело N А40-81973/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15.12.2016 г.

Полный текст постановления изготовлен 21.12.2016 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Лящевского И.С., Барановской Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "Строй Инвест Проект", ООО "Снаб-Сервис"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2016 года

по делу N А40-81973/2016, принятое судьей Буниной О.П.,

по иску ООО "Строй Инвест Проект" (ОГРН 1027703003470)

к ООО "Снаб-Сервис" (ОГРН 1087746454432)

о взыскании задолженности и неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Кателевский по доверенности от 02.02.2016;

от ответчика: Данилова И.М. по доверенности от 09.08.2016;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвестПроект" обратилось в суд с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Снаб-Сервис" задолженности по арендной плате за февраль 2016 г. в размере 130.150 руб., коммунальным услугам за январь и февраль 2016 г. в размере 29.068 руб. 34 коп., пени за просрочку в оплате арендных платежей в сумме 203.034 руб., неустойки за досрочное освобождение помещений в сумме 130.150 руб., затраты на ремонт арендуемых помещений в сумме 52.775 руб. 50 коп., всего 545.177 руб.84 коп. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды N 2155-А/128 от 24.04.2015 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2015 г. исковые требования истца удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 123 666 руб. 97 коп. основного долга (арендной платы), 29 068 руб.34 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг, в остальной части в иске отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Строй Инвест Проект" и ООО "Снаб-Сервис" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В обоснование своей жалобы истец ссылается на ошибочность выводов суда о незаконности исковых требований в части взыскания пени за досрочное освобождение помещений, основанных на пунктах 7.7 и 7.8 договора аренды, неустойки в сумме 203 034 руб. за просрочку внесения арендных платежей после прекращения договора, а также в части отказа во взыскании суммы затрат на ремонт возвращенного помещения (52 775,50 руб).

ООО "Снаб-Сервис" в своей апелляционной жалобе указывает на нахождение у арендодателя суммы гарантийного платежа в размере 86 400 руб., который должен быть зачтен за аренду помещений за февраль месяц; полагает недоказанным истцом размера коммунальных услуг 29 068,34 руб.

В ходе судебного заседания апелляционного суда заявители жалоб поддержали каждый доводы своей апелляционной жалобы, возражали против доводов оппонента.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует изменить в части взыскания с ответчика долга 123 666,97 руб., уменьшив ее на сумму гарантийного платежа (86 400 руб.), в остальной части во взыскании основного долга истцу отказать. В оставшейся части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 24.04.2015 г. между ООО "Строй Инвест Проект" (арендодатель) и ООО "СНАБ-СЕРВИС" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) N 2155-А/128, согласно которому истец ООО "Строй Инвест Проект" (арендодатель) с 01.05.2015 г. предоставило ответчику ООО "СНАБ-СЕРВР1С" (арендатору) во временное владение и пользование помещения общей площадью 64,8 м2, находящиеся на 6-м этаже в здании, принадлежащем истцу и расположенном по адресу: 107140, г. Москва, Малая Красносельская, д. 2/8, корп.7.

Срок аренды был установлен п. 4.2. Договора на 363 (триста шестьдесят три) дня с даты вступления в силу Договора и подписания сторонами акта приемки- передачи помещений с правом последующей пролонгации. Ежемесячная арендная плата, согласно п. 3.1. Договора была установлена исходя из годовой ставки арендной платы в размере 16.000 рублей, в том числе НДС 18 %, за 1 м2 площади в год офисных помещений.

Помещения были переданы в аренду ответчику, акт приема- передачи предмета аренды был подписан сторонами 01.05.2015 г.

Дополнительным соглашением N 1 от 30 06.2015 г. к Договору истец принял от ответчика часть арендуемых помещений площадью 32 м2 (6-й этаж здания) передал ответчику иные помещения площадью 61 м2 (3-й этаж здания). При этом, арендная плата за переданные помещения площадью 61 м2 была установлена исходя из годовой ставки арендной платы размере 17 000 (шестнадцать тысяч) рублей, в том числе НДС 18 %, за 1 м2 площади в год офисных помещений. Акт приема-передачи новых помещений был подписан сторонами 01.07.2015 г.

Уведомлением от 01.02.2016 г. N 07101, ООО "Снаб-Сервис" выразило намерение досрочно расторгнуть договор аренды с 01.02.2016 г., с указанием считать письменное уведомление N 06 01, направленное 28.01.2016 г. в адрес ООО "Строй Инвест Проект" об изменении площади занимаемых помещений отозванным.

Как правильно установил суд первой инстанции, ответчик реализовал право одностороннего отказа от исполнения договора (п. 12.4 договора) в уведомлении от 01.02.2016 г., факт получения указанного уведомления истцом не оспорено, равно как и прекращение договора аренды посредством одностороннего отказа ответчика от договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Поскольку уведомления о расторжении получены истцом и срок, установленный пунктом 12.4 договора истек, суд пришел к верному выводу, что договор считается расторгнутым с 01.03.2106 г. (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ссылается на досрочное расторжение договора аренды и освобождение арендатором арендуемых помещений без внесения платы за февраль 2016 г. и коммунальных расходов за январь-февраль 2016 г.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно условиям договора аренды, месячная арендная плата составляет 130.500 руб.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания долга и коммунальных платежей, суд учел обстоятельства прекращения арендных отношений сторон с 01.03.2016 г. по истечении месячного срока с момента направления уведомления об одностороннем отказе от договора, и с учетом частичной оплаты аренды за февраль в сумме 6 483 руб. 03 коп., суд пришел к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании оставшейся части задолженности по аренде за февраль 2016 г. в сумме 123.666 руб. 97 коп., и коммунальным платежам за январь-февраль 2016 г. в сумме 29.068 руб. 34 коп.

Вместе с тем, выводы суда в части взыскания основного долга в сумме 123 666 руб.97 коп. основаны на неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, а именно : наличии у истца незачтенного обеспечительного платежа в сумме 86 400 руб.00 коп.

Указанные обстоятельства были известны истцу до подачи искового заявления, однако не были сообщены суду первой инстанции, что расценивается судебной коллегией как злоупотребление истцом своим процессуальным правом.

Апелляционный суд установил, что пунктом 1.9 договора дано понятие "гарантийного платежа" как денежных средств в сумме арендной платы за 1 месяц, которые используются Арендодателем в случаях, указанных в Статье 3 и пункте 7.10 договора аренды.

Согласно пункту 3.4. договора Арендодатель имеет право удерживать из Гарантийного платежа суммы, подлежащие уплате Арендатором в соответствии с условиями договора и в порядке, предусмотренном пунктом 7.10. договора.

В соответствии с пунктом 7.11. договора в случае, если Арендатор не производит платежи за аренду помещений, либо не осуществляет иные платежи (в том числе за расходы по текущему ремонту помещений, освобождаемых Арендатором после прекращения действия договора), Арендодатель имеет право вычесть подлежащие уплате суммы, включая неустойку, из суммы Гарантийного платежа, заблаговременно известив об этом Арендатора письменным уведомлением.

Судебной коллегией установлено, что в распоряжении Арендодателя находится обеспечительный платеж в сумме 86 400 руб.00 коп., перечисленный ответчиком платежным поручением N 6 от 18.05.2015 г.

При оценке условий договора субаренды суд апелляционной инстанции исходил из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суд апелляционной инстанции, сопоставив условия договора, изложенные в пунктах 1.9, 7.11 договора аренды, и приняв во внимание обстоятельства прекращения договора аренды с 01.03.2016 г. и фактическое освобождение помещений арендатором, пришел к следующим выводам.

В рассматриваемом деле внесение гарантийного платежа по своей правовой природе призвано обеспечить исполнение арендатором обязательств по договору. Гарантийный платеж имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для погашения возможной задолженности субарендатора по арендным платежам, штрафам, пени, а также расходам по текущему ремонту помещений после их освобождения.

При этом, договор аренды N 2155-А/128 от 24.04.2015 г. не содержит условия об удержании Арендодателем суммы гарантийного платежа в качестве штрафа за односторонний отказ Арендатора от договора аренды.

Поскольку доказательств того, что истец зачел гарантийный платеж в счет каких-либо задолженностей, штрафных санкций и убытков, причиненных Арендатору, обеспечительный платеж подлежит зачету в счет последнего платежа за февраль 2016 г.

Таким образом, неисполненное ответчиком обязательство перед истцом за февраль 2016 г. составляет 37 266 руб.97 коп. (123 666,97 - 86 400), которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В остальной части во взыскании основного долга следует отказать в связи с необоснованностью.

Доводы жалобы ООО "Снаб-Сервис" о недоказанности размера коммунальных платежей подлежат отклонению, поскольку ответчик не представил допустимых и бесспорных доказательств задолженности на иную сумму и не опроверг имеющиеся в материалах дела расчеты истца. Само по себе увеличение размера коммунальных услуг не свидетельствует об их недостоверности и незаконности.

В оставшейся части решение следует оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 7.7 Договора аренды N 2155-А/128 от 24.04.2015 г. пени за просрочку оплаты арендных платежей составляет 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, сумма задолженности по арендной плате составляет 130 150 руб., количество дней просрочки составляет 156 дней (с 01.03.2016 по 04.08.2016 г.) 130 150 руб. * 1% = 1 301,5 руб. / дн. * 156 дн. = 203 034 руб.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей и коммунальных услуг, суд первой инстанции правомерно руководствовался пунктом 66 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г. N 7, согласно которому, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ).

Поскольку в данном случае арендные отношения сторон прекратились 01.03.2016 г., арендованное имущество возвращено Арендодателю, что не оспаривается последним, в связи с чем, оснований к начислению договорной неустойки после прекращения договора аренды у суда не имелось, и в этой части суд правомерно отказал в удовлетворении требований истца.

Судебная коллегия также соглашается с выводами суда о необоснованности требования истца о взыскании неустойки (штрафа) за досрочное освобождение помещений без оформления соответствующего соглашения о расторжении договора в размере 130.500 руб., поскольку в данном случае истец настаивает на ответственности Арендатора за правомерное действие (реализацию предоставленного договором права на отказ от договора или инициирование его расторжения (п. 12.4 договора).

Однако, как правомерно указал суд первой инстанции, ответственность за правомерные действия противоречит основным началам гражданского законодательства и правовой природе неустойки как меры ответственности за нарушение обязательств.

Более того, из буквального толкования пункта 7.8. договора не следует, что неустойка в размере месячной арендной платы подлежит взысканию именно за односторонний отказ Арендатора от договора аренды.

Доводы заявителя жалобы о незаконности отказа истцу во взыскании затрат на ремонт арендуемых помещений в сумме 52.775 руб. 50 коп. были подробно исследованы судом первой инстанции и правомерно отклонены как документально не подтвержденные.

При этом, суд исходил из того, что в нарушение ст. 65, 68 АПК РФ, истец не представил доказательств, отвечающих признаками относимости и допустимости и подтверждающих необходимость проведения ремонта в арендуемых помещениях, а из представленных документов -дефектной ведомости и отчета специалиста не следует, что данные документы составлены в отношении помещений, находившихся в аренде у ответчика, ввиду отсутствия каких-либо идентифицирующих признаков, в связи с чем, суд пришел к правильному выводу, что из представленных документов не следует наличие описанных выше дефектов именно в арендуемых помещениях.

Расходы по госпошлине по иску относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, по апелляционным жалобам - на истца, согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 октября 2016 года по делу N А40-81973/2016 изменить в части взыскания с ООО "Снаб-Сервис" 123 666 руб.97 коп. основного долга.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Снаб-Сервис" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строй Инвест Проект" 37 266 руб.97 коп. основного долга, в остальной части во взыскании арендной платы отказать.

В оставшейся части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строй Инвест Проект" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Снаб-Сервис" 3 000 руб.00 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И.Панкратова

Судьи

И.С. Лящевский Е.Н. Барановская