Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2016 г. N 04АП-6303/16

г. Чита

21 декабря 2016 г.

Дело N А78-1848/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Басаева Д.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 3 октября 2016 года по делу N А78-1848/2016 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Строй Гео" (ОГРН 1117580001131, ИНН 8003039716),

третье лицо - Комитет градостроительной политики Администрации городского округа "Город Чита" (ОГРН 1167536052562, ИНН 7536158391),

о расторжении договора аренды земельного участка и обязании освободить земельный участок (суд первой инстанции: Шеретеко Н.Ю.),

при участии в судебном заседании:

от истца и третьего лица - не было,

от ответчика - Юрьева С.Г., генерального директора общества (выписка из ЕГРЮЛ, приказ от 07.-09.2015 N 07-к),

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее также - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Строй Гео" (далее также - ответчик, общество, ООО "ПК "Строй Гео") о расторжении договора аренды земельного участка N 31/13 от 22.01.2013, обязании освободить земельный участок площадью 60000 кв.м. по адресу г. Чита, Угданский проезд, с кадастровым номером 75:32:040362:157 и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет градостроительной политики Администрации городского округа "Город Чита".

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 3 октября 2016 года по настоящему делу в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка по статье 619 Гражданского кодекса РФ, поскольку факт использования земельного участка ответчиком не по назначению, при наличии на земельном участке возведенного объекта недвижимости, не подтвержден.

Суд также указал, что факт оспаривания истцом в суде разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с не соответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации в данном случае может являться новым основанием для защиты нарушенных прав.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска, по мотивам несоответствия выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела.

Судом не учтено, что на спорном земельном участке расположен объект, который не отвечает требованиям, предъявляемым в объектам капитального строительства.

Истцом было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет определения является ли строение, расположенное на земельном участке, объектом недвижимого имущества, капитальным строением; соответствует ли объект его проектной документации; возможно ли определить время постройки объекта. В удовлетворении ходатайства судом отказано.

Судом не учтено, что ответчиком разрешение на строительство от 02.11.2015 получено после проведения обследования земельного участка 02.10.2015 и после возведения объекта. Кроме того, согласно письму от 28.01.2016 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было аннулировано, соответственно, утратили силу подготовленные на его основании кадастровый паспорт и технический план здания. Действующим законодательством не предусмотрена процедура признания вновь действующим аннулированного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из представленного в материалы дела технического паспорта объекта и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию усматриваются явные противоречия. Технический план здания не может свидетельствовать о том, что на земельном участке возведен именно объект капитального строительства. Возведенный объект не соответствует проектной документации строительства складского помещения на спорном земельном участке. Возведение на предоставленном в аренду земельном участке объекта, даже являющегося капитальным, но не соответствующего проекту, свидетельствует об использовании такого участка не в соответствии с целевым назначением.

Отзывы на апелляционную жалобу ответчиком и третьим лицом не представлены.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 19.11.2016.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы Департамента не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дополнительно в подтверждение возражений на апелляционную жалобу представил выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.09.2016, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию права собственности ООО "ПК "Строй Гео" на производственно-складской комплекс, назначение: нежилое здание, площадью 491,9 кв.м, количество этажей 1; адрес (местоположение): Россия, Забайкальский край, г. Чита, проезд Угданский, 94, строение 1.

Судом апелляционной инстанции на основании статьи 262, части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству представителя ответчика копия выписка из реестра приобщена к материалам дела.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителя ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.

В соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края N 95 от 25.02.2014, распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, относится к полномочиям Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.01.2013 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Строй Гео" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 31/13.

По условиям договора арендодатель передает в пользование арендатора земельный участок площадью 60000 кв. м, кадастровый номер 75:32:040362:157, местоположение которого определено: г. Чита, Угданский проезд (промзона КСК). Земельный участок предоставлялся для размещения объекта капитального строительства -производственно - складского комплекса.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен сроком до 31.12.2016.

Государственная регистрация аренды земельного участка по договору N 31/13 от 22.01.2013 осуществлена в установленном порядке 18.02.2013.

02.10.2015 истцом было произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 75:32:040362:157 и установлено, что на земельном участке расположены временные объекты, капительное строительство не ведется.

14.12.2015 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды N 31/13 от 22.01.2013 на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ и пункта 6.1 договора, поскольку земельный участок не используется по назначению, капитальное строительство не ведется.

Соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, земельный участок по акту приема-передачи не возвращен.

Письмом от 26.01.2016 ответчик сообщил истцу о несогласии на расторжение договора аренды, так как арендатором условия договора аренды соблюдаются, на земельном участке расположен объект капитального строительства, и представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2015.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием к ответчику о расторжении договора аренды.

По результатам рассмотрения суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе в иске подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом установлено, что согласно пункту 4.2.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования.

По условиям пункта 6.1 договор может быть расторгнут арендодателем в судебном порядке в случае невыполнения арендатором обязанностей, установленных пунктом 4.2 договора.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела следует, что арендатором получены технические условия на электроснабжение производственной базы, градостроительный план земельного участка от 10.09.2015 г., подготовлена проектная документация производственно-складского комплекса, согласованная с Главным архитектором г.Читы.

02.11.2015 ООО "Производственная компания "Строй Гео" было получено разрешение N 92-303-309-2015 на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией - "Производственно-складской комплекс. Складское помещение. 1-й этап строительства" сроком действия до 02.12.2015, и 16.12.2015 срок действия разрешения был продлен до 31.01.2016.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

28 декабря 2015 года Отделом разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию Комитета по развитию инфраструктуры Администрации городского округа "Город Чита" выдано ООО "Производственная компания Строй Гео" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 92-303-171-2015.

Согласно техническому плану здания от 01.12.2015 на земельном участке по адресу: г.Чита, Угданский проезд, 94, стр.1 построено складское помещение общей площадью 491,9 кв.м., фундамент свайный, стены - оцинкованная сталь.

Нежилое здание производственно-складского комплекса площадью 491,9 кв.м. поставлено на кадастровый учет 04.02.2016.

Из материалов дела следует, что в письме от 01.02.2016 Управление архитектуры и градостроительства сообщило ответчику об аннулировании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 92-303-171-29015 от 28.12.2015 в связи с тем, что объект не связан фундаментом с землей.

23.06.2016 государственным инспектором Забайкальского края по использованию и охране земель проведена внеплановая проверка соблюдения земельного законодательства ООО "Строй Гео" в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г.Чита, Угданский проезд, кадастровый номер 75:32:040362:157.

Согласно акту проверки N 192 земельный участок по периметру огорожен забором, на участке расположен объект складского назначения, который является объектом капитального строительства, что подтверждено сведениями государственного кадастра недвижимости, техническим планом здания. При проведении проверки признаков использования земельного участка не по целевому назначению не усматривается.

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции Комитетом градостроительной политики Администрации городского округа "Город Чита" с участием начальника Отдела выдачи разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и представителями МП ППАП бюро "Геоплан" был произведен осмотр объекта недвижимости- складского помещения, 1-й этап строительства, расположенного по адресу: г.Чита, Угданский проезд, 94, стр.1.

Согласно акту осмотра от 30.08.2016 установлено, что на земельном участке возведено здание каркасное, материал - оцинкованная сталь, фундамент - ленточный, полы- частично бетонные, частично- земля; здание электрофицировано.

01.09.2016 в технический план здания внесены изменения, согласно которым на земельном участке по адресу: г.Чита, Угданский проезд, 94, стр.1 построено складское помещение общей площадью 491,9 кв.м., фундамент ленточный, стены- оцинкованная сталь.

В связи с установлением наличия устройства фундамента и внесения изменений в технический план здания от 01.09.2016 Комитет градостроительной политики администрации городского округа "Город Чита" 12.09.2016 уведомил Управление Росреестра по Забайкальскому краю и ООО "ПК "СтройГео" о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию N 92-303-171-2015 от 28.12.2015 является действующим.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на спорном земельном участке ответчиком осуществлено строительство складского помещения.

Согласно пункту 1 статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 38 указанного постановления от 23.06.2015 N 25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что Актом обследования комиссии в составе представителей Отдела выдачи разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и МП ППАП бюро "Геоплан" от 30.08.2016 и техническим планом здания от 01.09.29016 подтверждено, что возведенное на спорном земельном участке здание имеет фундамент ленточный, стену и крышу из оцинкованной стали.

Согласно дополнительно представленной в суд апелляционной инстанции выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.09.2016, проведена государственная регистрация права собственности ООО "ПК "Строй Гео" на производственно-складской комплекс, назначение: нежилое здание, площадью 491,9 кв.м, количество этажей 1; адрес (местоположение): Россия, Забайкальский край, г. Чита, проезд Угданский, 94, строение 1.

При установленных по делу обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что спорный объект прочно связан с землей, и в силу требований пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ данный объект подчинен режиму недвижимых вещей.

С учетом представленных в материалы дела документов, учитывая, что правовые последствия оценки доказательств в отношении возведенного объекта, в том числе, по вопросу отнесения его к объектам недвижимости, относятся к компетенции суда и не могут быть поставлены перед экспертом, судом первой инстанции правомерно отклонено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.

Доводы ответчика, приведенные также при апелляционном обжаловании, о том, что на земельном участке возведен объект, технические характеристики которого не соответствуют проектной документации, правильно отклонены судом, поскольку ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, а предметом данного судебного разбирательства является расторжение договора аренды.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

При указанных обстоятельствах факт использования земельного участка ответчиком не по назначению, при наличии на земельном участке возведенного объекта недвижимости, обоснованно признан судом неподтвержденным.

У суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием по назначению по статье 619 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В данном случае срок действия договора аренды установлен до 31 декабря 2016 года.

С 1 марта 2015 года изменены правила использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Соответственно, после истечения срока аренды правоотношения сторон по предоставлению земельного участка регулируются действующими нормами Земельного кодекса РФ.

Суд первой инстанции, отклоняя доводы истца, аналогичные приведенным в апелляционной жалобе, правильно исходил из того, что сам факт оспаривания истцом в суде разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с не соответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в данном случае, может являться новым основанием для защиты нарушенных прав.

При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований истца.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 3 октября 2016 года по делу N А78-1848/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Забайкальского края.

Председательствующий

Э.В. Ткаченко

Судьи

Д.В. Басаев В.А. Сидоренко