Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2016 г. N 05АП-8729/16

Требование: о взыскании долга и пени, о взыскании платежей по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Владивосток

22 декабря 2016 г.

Дело N А59-6224/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 19 декабря 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Живой источник",

апелляционное производство N 05АП-8729/2016

на решение от 02.09.2016

судьи С.Ф. Дудиной

по делу N А59-6224/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно- Сахалинска (ОГРН 1026500544510 ИНН 6501053780)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Живой источник" (ОГРН 1076501006240; ИНН 6501184470)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка N 03296 от 30.12.2014,

при участии - извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Живой источник" (далее - ООО "Живой источник", общество, ответчик) с иском о взыскании 7 628 814,45 рублей, составляющих долг по арендной плате; 1 019 927,86 рублей пени за неуплату арендных платежей за период с 21.03.2015 по 10.12.2015, а всего - 8 648 742,31 рубль.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 02.09.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 02.09.2016 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, вопреки выводам суда о государственной регистрации спорного договора аренды, данный договор не прошел государственную регистрацию, что подтверждается уведомлением об отсутствии сведений о регистрации договора в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Настаивает, что фактически договор также не исполнялся, передаточный акт от 30.12.2014 не является доказательством передачи участка, поскольку государственную регистрацию не проходил, что исключает основание для начисления пеней по договору. Полагал, что расчет арендной платы выполнен неверно, исходя их удельного показателя кадастровой стоимости 2 088,01 руб. вместо 1 575,80 руб., при недостаточности мотивированности данного подхода суда первой инстанции. Указанная в резолютивной части решения общая сумма взыскания не соответствует сумме долга и неустойки.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 30.12.2014 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и ООО "Живой источник" (арендатор) в соответствии с распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 21.02.2012 N 313-р "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства объекта на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 29.12.2014 N 2887-р "О предоставлении земельного участка в аренду", подписан договор N 03296 аренды земельного участка из категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 65:01:1001004:543, площадью 32726 кв.м., местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западнее пересечения ул. Оленья горка и автодороги г. Южно-Сахалинск - г. Корсаков. Целевое использование земельного участка: для строительства объекта "Гостиничный комплекс".

Срок договора аренды установлено пунктом 3 договора с 30.12.2014 года по 29.12.2017 года включительно.

Согласно условиям договора арендатор обязуется ежеквартально вносить арендную плату в соответствии с приложением к договору "Расчет арендной платы", которое является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 5 договора).

В силу пункта 8 договора арендная плата по настоящему договору начисляется с 29.12.2014. В соответствии с пунктом 9 договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4-ый квартал - не позднее 25 ноября текущего года. Это обязательство возникает у арендатора с момента получения договора аренды земельного участка.

В приложении к договору аренды установлен размер арендной платы за период с 29.12.2014 по 31.12.2014 в размере 58 971,64 рубля, за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 в размере 7 569 842,81 рубль в год, в том числе:

- в 1-ом квартале по сроку уплаты 20.03.2015 - 1 866 536,58 рублей;

- во втором квартале по сроку уплаты 20.06.2015 - 1 887 275,88 рублей;

- в 3-ем квартале по сроку уплаты 20.09.2015 - 1 908 015,17 рублей;

- в 4-ом квартале по сроку уплаты 25.11.2015 - 1 908 015,18 рублей.

Администратором (получателем) арендных платежей выступает Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (пункт 10 договора).

Передаточным актом от 13.12.2014 года земельный участок передан обществу с ограниченной ответственностью "Живой источник" в аренду.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по внесению арендных платежей послужило основанием для направления ответчику в порядке досудебного урегулирования спора требования N 224675 от 22.04.2015, N 227141 от 28.07.2015 об исполнении обязательств по договору, непогашение задолженности в добровольном порядке повлекло за собой обращение истца в арбитражный суд.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт получения имущества арендатором подтверждается передаточным актом от 30.12.2014, подписанным ответчиком без возражений и по существу не оспариваемым.

Довод о том, что акт приема-передачи земельного участка должен проходить государственную регистрацию, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права, поскольку указанный акт не является порождающим обязательство договором, подлежащим государственной регистрации, либо изменением или дополнением к нему.

Позиция ответчика об отсутствии государственной регистрации спорного договора аренды, в связи с предоставлением в материалы дела выписки от 30.04.2015 об отсутствии соответствующих сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 20), отклоняется в связи с несоответствием иным материалам дела.

Так, обстоятельство прохождения спорным договором аренды государственной регистрации подтверждается отметкой на представленном в деле договоре, согласно которой он зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 15.12.2015 за государственным регистрационным номером 65-65/001-65/001/050/2015-30/1 (л.д. 134), что ответчиком не опровергнуто, в связи с чем довод апелляционной жалобы о незаключенности самого договора не принимается во внимание.

При этом судебная коллегия исходит из того, что применительно к отношениям сторон, подписавших указанный договор, осуществивших передачу земельного участка по акту приема передачи от 13.12.2014, последующая дата государственной регистрации такого договора от 15.12.2015 не является определяющей в моменте возникновения правовых отношений по поводу данного земельного участка, взысканию задолженности и санкций по договору, согласно правовой позиции, закрепленной в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", пункте 3 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", соответственно права и обязанности по спорному договору аренды возникли с момента его подписания, передачи без возражений спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу частей 1, 3 Земельного кодекса РФ, ставки арендной платы за землю являются регулируемыми ценами.

Установление арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Приложением 1 к Закону Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-З0 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Размер годовой арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по следующей формуле (согласно редакции Закона, действующей в спорный период): А = Кс x Кд x Кз, где:

А - размер годовой арендной платы за использование земельного участка, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; утверждается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ);

Кс = УПКСЗ x S, где в свою очередь:

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./кв. м; определяется в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель;

S - площадь земельного участка, кв. м;

Кд - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки классификацией. Размер коэффициента в зависимости от вида функционального использования земельного участка устанавливается уполномоченными органами местного самоуправления в Сахалинской области;

Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок. Размер коэффициента в зависимости от зоны градостроительной ценности земельного участка устанавливается уполномоченными органами местного самоуправления в Сахалинской области.

Арендная плата за земельный участок подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом на очередной финансовый год, за исключением года, в котором начинает применяться актуализированная кадастровая стоимость земельных участков.

Размеры коэффициентов, подлежащих применению в расчете арендной платы за использование земельных участков в спорный период установлены Решением Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно- Сахалинск".

Довод ответчика о неправомерности применения при расчете арендой платы за пользование спорным земельным участком УПКСЗ, равного 2 088,01 рублей, поскольку Приложением N 2 к Приказу Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 12.11.2012 N 18-п для земельных участков городского округа "Город Южно-Сахалинск", предназначенных для размещения гостиниц такой показатель установлен в размере 1 575,8 рублей, являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонен в силу следующего.

Приложением N 2 к Приказу Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 12.11.2012 N 18-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области" (действующему в спорный период) для земельных участков городского округа "Город Южно-Сахалинск" установлен средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Сахалинской области.

В то же время, в данном случае следует применять установленные Приложением N 3 к указанному Приказу средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Сахалинской области, как прямо отмеченный элемент расчетной формулы арендной платы А = Кс x Кд x Кз, где: Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб., Кс = УПКСЗ x S, где в свою очередь УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./кв.

Так, в соответствии с Приложением N 3 к Приказу Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 12.11.2012 N 18-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области" средний удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц (номер кадастрового квартала - 65:01:1001004) составляет 2 088,01 рубль.

Довод апеллянта о том, что суд не указал основания для применения в расчете установленного приложением N 3 УПКСЗ вместо установленного приложением N 2 среднего уровня кадастровой стоимости, несостоятелен, так как порядок расчета арендной платы исходя из УПКСЗ, а не среднего уровня кадастровой стоимости, прямо предусмотрен вышеуказанным Приложением 1 к Закону Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-З0 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области".

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору аренды, что привело к образованию задолженности по арендным платежам за IV квартал 2014 года (с 29.12.2014), за I-IV кварталы 2015 года в сумме 7 628 814,45 рублей, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании основного долга в указанном размере.

В части требования о взыскании неустойки, коллегией установлено, что представленный расчет суммы и периода взыскания с 21.03.2015 по 10.12.2015 соответствует условиям пункта 17 договора аренды, требованиям статей 330, 331 ГК РФ, при этом в суд первой инстанции о применении статьи 333 ГК РФ ответчиком не было заявлено, в связи с чем требование удовлетворено правомерно в размере 1 019 927,86 рублей. Удовлетворение требования в указанном размере сторонами не оспорено.

Указание апеллянта на несоответствие взыскиваемой задолженности и неустойки указанной в резолютивной части решения общей сумме принимается во внимание апелляционной коллегией, однако данное обстоятельство не является основанием для изменения судебного акта, поскольку из содержания как мотивировочной, так и резолютивной части решения, прямо следует размер взыскиваемого основного долга 7 628 814 рублей 45 копеек, пеней 1 019 927 рублей 86 копеек, что в общей сумме составляет 8 648 742 рубля 31 копейку.

Указание в резолютивной части общей суммы 8 848 742 рубля 31 копейка при таких обстоятельствах является явной арифметической ошибкой, которая не означает сама по себе неправомерность принятого судебного акта, и может быть исправлена вынесшим решение судом в установленном статьей 179 АПК РФ порядке.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 02.09.2016 по делу N А59-6224/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов А.С. Шевченко