Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2016 г. N 19АП-6752/16

Требование: о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Воронеж

23 ноября 2016 г.

Дело N А35-4473/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 ноября 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.,

судей Донцова П.В.,

Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,

при участии:

от ООО "ТрастКапитал": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Администрации г. Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета архитектуры и градостроительства г. Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 15.09.2016 по делу N А35-4473/2014 (судья Морозова М.Н.) по заявлению ООО "ТрастКапитал" к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении ООО "ТрастКапитал" в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:45, площадью 296 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 77, выраженного в письме от 04.06.2014 за N 02.2-01-20/6282; об обязании Комитета по управлению имуществом Курской области направить заявителю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:45, площадью 296 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 77, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне заинтересованного лица Администрация г. Курска, Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТрастКапитал" (далее - ООО "ТрастКапитал", Общество, заявитель, ОГРН 1037739987240, ИНН 7731500266) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении ООО "ТрастКапитал" в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:45, площадью 296 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 77, выраженного в письме от 04.06.2014 за N 02.2-01-20/6282; обязать Комитет по управлению имуществом Курской области направить заявителю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:45, площадью 296 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 77 (с учетом уточнений).

Решением суда от 15.09.2016 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в резолютивной части не указано, какой способ восстановления нарушенного права должен быть применен Комитетом, какие он должен совершить действия.

В отзыве на жалобу ООО "ТрастКапитал" указывает, что у Комитета отсутствовали законные основания для отказа в приобретении заявителем спорного земельного участка в аренду.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2013 N 2-КП/13, заключенного между продавцом - ООО "Стройресурс" и покупателем - ООО "ТрастКапитал", последний приобрел незавершенное строительством нежилое здание, объем выполненных работ - фундамент, инвентарный номер 38:401:002:000326190, литер А, кадастровый (или условный) номер 46:29:01:00:00:077:0:000.4, адрес (местоположение) г.Курск, ул.Ленина, д.77 (далее по тексту именуемое "Имущество"), расположенное на земельном участке площадью 296 кв.м., с кадастровым номером: 46:29:102327:0045.

Согласно п.1.2 указанного договора, имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается договором купли- продажи от 20.02.2007 г., передаточным актом от 20.02.2007, и свидетельством о государственной регистрации права серии 46 АГ N 070751.

В собственность заявителя указанное имущество оформлено свидетельством о государственной регистрации права 46 АП 034038 от 22.11.2013, запись регистрации в ЕГРП N 46-46-01/181/2013-321 от 22.11.2013.

Право собственности ООО "ТрастКапитал" на указанный объект незавершенного строительства подтверждается также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 16.02.2016 по делу N А35-8621/2014.

ООО "ТрастКапитал" 29.01.2014 обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:45, площадью 296 кв.м. находящегося по адресу: г. Курск, ул. Ленина д. 77, для строительства торгово-офисного центра сроком на 3 года.

Комитет в своем письме N 02.2-01-20/2966 от 17.03.2014 сообщил заявителю, что "в связи с возникшими вопросами, комитетом направлен запрос в администрацию города Курска для предоставления необходимой информации".

Письмом от 04.06.2014 за N 02.2-01-20/6282 председатель комитета по управлению имуществом Курской области Гнездилов В.В. сообщил заявителю о том, что генеральным планом города Курска, а также проектом планировки Центральной части г. Курска не предусмотрено размещение объекта капитального строительства на данной территории, в связи с чем, в предоставлении в аренду земельного участка было отказано.

Считая принятый отказ незаконным, ООО "ТрастКапитал" обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд области исходил из того, что у Комитета отсутствовали правовые и фактические основания для отказа ООО "ТрастКапитал" в приобретении испрашиваемого земельного участка в аренду.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда области и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137 "О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату обращения Общества с заявлением в уполномоченный орган) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату обращения Общества с заявлением в уполномоченный орган) в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Объекты незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются объектами недвижимости. Вместе с тем, объекты незавершенного строительства не являются зданиями и сооружениями, поскольку указаны в соответствующих нормах в качестве объектов недвижимости наряду со зданиями и сооружениями. Данный вывод можно сделать при буквальном толковании как непосредственно Гражданского кодекса Российской Федерации, так и иных федеральных законов, в том числе Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее: согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как было отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 82/09 по делу NА55-1164/2008, данные правила Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации применяются при продаже объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.

На основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Положения пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, предусматривают переход к покупателю объекта недвижимости права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Вступившим в законную силу решением суда по делу N А35-8621/2014 было подтверждено право собственности ООО "ТрастКапитал" на указанный объект незавершенного строительства.

В рамках дела N А35-8621/2014 была проведена комплексная строительно-техническая экспертиза, назначенная определением Арбитражного суда Курской области от 03.09.2015.

По итогу проведенной экспертизы был сделан вывод, что спорный объект незавершенного строительства не прекратил своего фактического существования. Восстановление объекта с инвентарным номером 38:401:002:000326190, литер А, объем выполненных работ: выполнен фундамент, расположенный на земельном участке площадью 296 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102327:45 по адресу: г.Курск, ул.Ленина, 77, возможно в рамках нового строительства. Объект не является полностью разрушенным.

Определением Верховного Суда РФ по делу N 310-ЭС16-12495 от 29.09.2016 было указано, что суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела N А35-8621/2014, руководствуясь статьями 209, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приняв во внимание заключение комплексной судебно-технической экспертизы, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности общества на незавершенный строительством объект недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Законность владения и пользования спорным объектом подтверждена: право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ООО "Стройресурс" в 2007 году (свидетельство о государственной регистрации права серии 46 АГ N 070751) приобретено последним по договору купли-продажи от 20.02.2007, в дальнейшем продано ООО "ТрастКапитал" по договору от 05.03.2013.

Таким образом, приобретая права собственности на спорный объект незавершенного строительства, общество приобрело в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, положений, изложенных в Постановлении N 16448/12 от 21.05.2013, N 82/09 от 11.05.2010, право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В качестве основания отказа уполномоченный орагн ссылается на то, что генеральным планом города Курска и проектом планировки Центральной части г. Курска не предусмотрено размещение объекта капитального строительства на спорной территории.

Указанная позиция Комитета несостоятельна, поскольку Постановлением Администрации города Курска от 18.10.2013 N 3628 утвержден проект планировки центральной части города Курска (опубликован в газете "Городские известия" от 02.11.2013 N 132), следовательно, ссылка заинтересованного лица на проект планировки центральной части города Курска, утвержденный Постановлением Администрации города Курска за N 3628 от 18.10.2013, несостоятельна.

На основании вышеизложенного у Комитета отсутствовали правовые основания для отказа ООО "ТрастКапитал" в приобретении испрашиваемого земельного участка в аренду, в связи с чем, отказ Комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении ООО "ТрастКапитал" в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:45, площадью 296 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 77, выраженный в письме от 04.06.2014 за N 02.2-01-20/6282, осуществлен с нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации, препятствует осуществлению предпринимательской деятельности, в силу чего нарушают права и законные интересы заявителя - ООО "ТрастКапитал".

Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих указанные выводы суда и несогласие с данной частью решения суда первой инстанции.

В качестве доводов жалобы указывается, что в резолютивной части не указано, какой способ восстановления нарушенного права должен быть применен Комитетом, какие он должен совершить действия.

Указанный довод жалобы подлежит отклонению, как несостоятельный, по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в резолютивной части решения об удовлетворении требования заявителя о признании незаконными действий (бездействия) государственного органа, отказа в совершении действий, принятии решений указывает на обязанность соответствующих государственных органов совершить определенные действия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В качестве восстановления нарушенного права суд посчитал необходимым обязать Комитет по управлению имуществом Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в соответствии с нормами действующего законодательства.

Комитет по управлению имуществом Курской области в данном случае обязан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "ТрастКапитал" по отказу в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:45, площадью 296 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 77, выраженному в письме от 04.06.2014 за N 02.2-01-20/6282, в соответствии с нормами действующего законодательства - направлении оферты договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:45, площадью 296 кв. м, находящегося по адресу: г.Курск, ул. Ленина, 77 в адрес ООО "ТрастКапитал".

Указанные выводы были изложены судом области в определении об отказе в разъяснении судебного акта от 12.10.2016 по настоящему делу, которое обжаловано не было.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает выводы указанной части решения понятными, законными и не содержащими неясности формулировок.

Остальные доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своих позиций при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При названных условиях, арбитражный суд апелляционной инстанции считает верными выводы суда области о незаконности отказа Комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении ООО "ТрастКапитал" в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:29:102327:45, площадью 296 кв. м, находящегося по адресу: г. Курск, ул.Ленина, 77, выраженный в письме от 04.06.2014 за N 02.2-01-20/6282.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 15.09.2016 по делу N А35-4473/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

П.В. Донцов Е.А. Семенюта