Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2016 г. N 16АП-4726/16

г. Ессентуки

26 декабря 2016 г.

Дело N А63-7471/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу СПК колхоз-племзавод "Россия"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2016 по делу N А63-7471/2016 (под председательством судьи Быкова А.С.)

по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз-племзавод "Россия" (ОГРН 1022602623339, ИНН 2602000795)

к администрации муниципального образования села Манычского Апанасенковского района Ставропольского края (ОГРН 1022602624857, ИНН 2602004831)

третье лицо: администрация Апанасенковского муниципального района Ставропольского края (ОГРН 1042600489690, ИНН 2602005514)

о признании незаконным решения и обязании заключить договор купли-продажи и разрешении преддоговорного спора,

при участии в судебном заседании:

от СПК колхоз-племзавод "Россия": представитель Фалеев С.В. по доверенности от 22.08.2016,

от администрации муниципального образования села Манычского Апанасенковского района Ставропольского края: представитель Терзиман Т.И. по доверенности от 12.08.2016,

от администрации Апанасенковского муниципального района Ставропольского края: представитель Сиденко Н.А. по доверенности от 18.01.2016,

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз-племзавод "Россия" (далее - заявитель, колхоз) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования села Манычского Апанасенковского района Ставропольского края (далее - ответчик, администрация) с требованиями:

о признании незаконным решения администрации, изложенного в письме от 06.06.2016 N 495, об отказе в удовлетворении заявления колхоза от 27.05.2016 о заключении без торгов договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1 767 000 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 26:03:000000:33, расположенного по адресу: Ставропольский край, Апанасенковский район, с. Манычское (далее - участок :33),

об обязании администрации заключить с колхозом без торгов договор купли-продажи участка :33,

разрешить преддоговорной спор администрации с колхозом в части цены договора купли-продажи участка :33. Определить выкупную цену земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона Ставропольского края "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" от 12.04.2010 N 21-кз (далее - Закон N 21-кз), в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Установить выкупную цену в размере 40% от кадастровой стоимости земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Апанасенковского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края 05.10.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано. В части понуждения заключить договор купли-продажи и разрешения преддоговорного спора исковые требования оставлены без рассмотрения. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований, предусмотренных статьей 11 Закона N 21-кз, для определения выкупной цены земельного участка по цене 40% кадастровой стоимости, поскольку заявителем не доказано, что испрашиваемый земельный участок :33 находился на праве аренды у колхоза более 12 лет.

Не согласившись с вынесенным решением, колхоз обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда от 05.10.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал, что кооператив соответствует критериям, установленным статьей 11 Закона N 21-кз, земельный участок используется им более 12 лет по договорам аренды от 02.08.2003, от 01.03.2004, от 01.02.2005, от 28.12.2006, от 14.10.2008 и по целевому назначению. Апеллянт ссылается на то, что в тексте спорных договоров не указаны кадастровый номер участка и отсутствует экспликация, однако в них указана площадь участка и сумма арендных платежей. Кроме того, иного участка, который могла бы администрация сдать в аренду колхозу в казанный период времени с данной площадью не имелось. Следовательно, вывод суда первой инстанции о незаключенности указанных договоров является незаконным.

В судебном заседании представитель колхоза поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители администрации и администрации района возражали против довод апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 11.11.2016 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и дополнение к ней, отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2016 по делу N А63-7471/2016 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 16.06.2015 на заседании правления колхоза принято решение приобрести в собственность колхоза участок :33 по цене 40 процентов кадастровой стоимости, которое отражено в протоколе N 5.

26.05.2016 колхоз обратился в администрацию с заявлением N 263 о заключении договора купли-продажи участка :33 по выкупной цене равной 40% от его кадастровой стоимости (том 1, л.д. 65-68).

В заявлении указано, что колхоз является арендатором участка :33 на основании договоров аренды от 02.08.2003, от 01.03.2004, от 01.02.2005, от 28.12.2006, от 14.10.2008 и надлежащим образом использует участок. Поскольку заявитель арендует участок более 12 лет, он просил установить выкупную стоимость участка на основании статьи 11 Закона N 21-кз исходя из 40% от кадастровой стоимости участка.

02.06.2016 в дополнение к заявлению колхоз предоставил в администрацию проект договора купли-продажи участка (том 1, л.д. 100).

Администрация в письме от 06.06.2016 N 495 отказала в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку заявление не соответствует установленным требованиям, а именно: в заявлении не указан подпункт и пункт статьи 39.3 ЗК РФ, на основании которого земельный участок предоставляется без проведения торгов; в представленных договорах аренды 2003, 2004, 2015 и 2006 годов отсутствует кадастровый номер участка, местоположение участка не указано, экспликация земель отсутствуют; представленные договоры аренды не могут быть приняты во внимание как документы, подтверждающие нахождение в аренде колхоза спорного участка; к заявлению не приложены документы, подтверждающие надлежащее использование такого участка (документы, свидетельствующие о своевременном внесении арендной платы). Договор аренды от 14.10.2008, прошедший государственную регистрацию 20.12.2008, заключен сроком на 10 лет, следовательно, можно сделать вывод о том, что испрашиваемый участок находится в аренде колхоза с 20.12.2008 по 26.05.2016, то есть в течение 7,5 лет, что позволяет определить выкупную цену участка в размере 80%, соответственно предоставление участка по выкупной цене 40% не представляется возможным.

Общество полагая, что отказ не соответствует требованиям статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.

Оценивая законность и обоснованность заявленных обществом к администрации требований о признании отказа незаконным и обязании предоставить земельный участок в собственность, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Вместе с тем правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Статьей 11 Закона N 21-кз предусмотрена возможность приобретения в собственность земельного участка исходя из кадастровой стоимости земельного участка. По истечении 12 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельных участков.

Из приведенных нормативных предписаний следует, что колхоз, как арендатор, имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного по цене равной 40 % кадастровой стоимости земельного участка назначения при наличии двух условий: колхоз пользовался участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее 12 лет; и участок используется в соответствии с его целевым назначением.

Поскольку обязанность предоставления в администрацию документов, подтверждающих надлежащее использование земельных участков, возложена на заявителя, то заявитель несет риск наступления неблагоприятных последствий не представления таких документов.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (далее - Приказ N 1).

Согласно пункту 2 Приказа N 1 лицо, подающее заявление о приобретении прав на земельный участок, предъявляет документ, подтверждающий личность заявителя, а в случае обращения представителя юридического или физического лица - документ, подтверждающий полномочия представителя юридического или физического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации, копия которого заверяется должностным лицом органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принимающим заявление, и приобщается к поданному заявлению.

Как следует из материалов дела, колхоз к заявлению приложил следующие документы: копии договоров аренды от 02.08.2003, от 01.03.2004, от 01.02.2005, от 28.12.2006, от 14.10.2008, подлинник кадастрового паспорта участка :33, копия выписки из ЕГРП в отношении участка, выписка из ЕГРЮЛ и выписка из протокола правления колхоза от 16.06.2015 N 5, заверенная копия заключения ФГБОУ ВО Ставропольский ГАУ Учебная-научная испытательная лаборатория, копия уведомления Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Ставропольскому краю (том 1, л.д. 69-99).

Суд первой инстанции обосновано не принял в качестве доказательств использования колхозом земельных участков представленные колхозом: договоры аренды от 02.08.2003, от 01.03.2004 N 56, от 01.02.2005, от 28.12.2006.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях в форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из договоров аренды невозможно установить границы и координаты расположения земельного участка, не указан кадастровый номер, отсутствует план участка, экспликация земель. Следовательно, данные, необходимые для идентификации и соотнесения его с истребуемым земельным участком с конкретным кадастровым номером отсутствует. В связи с отсутствием в договорах аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, названные договоры могут быть признаны незаключенными.

Испрашиваемый заявителем в собственность участок :33 поставлен на государственный кадастровый учет 08.12.2004, при этом в договорах от 02.08.2003, от 01.03.2004 N 56, от 01.02.2005, от 28.12.2006 кадастровый номер земельного участка не указан.

В качестве объекта договора аренды от 02.08.2003 указаны земельные угодья площадью 1 732 га, (пункт 1.1). В договорах от 01.03.2004 N 56, от 01.02.2005 и от 28.12.2006 объектом аренды указаны земельные угодья площадью 1 767 га.

При исследовании договора аренды от 14.10.2008, суд первой инстанции установил, что колхоз принял в аренду земельный участок :33 площадью 17 670 000 кв. м для сельскохозяйственного использования. Срок действия договора составляет 10 лет.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделены органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Указанные полномочия не отнесены к вопросам местного значения муниципального района, перечисленным в статье 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ), поэтому администрация муниципального района не вправе их делегировать органам местного самоуправления городских и сельских поселений. Закон о наделении администрации поселения полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, отсутствует.

Земельный участок, используемый заявителем, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Следовательно, на момент заключения договора от 14.10.2008 действовала редакция Закона N 137-ФЗ, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов.

Таким образом, в спорный период у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Поскольку администрация распорядилась земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, не имея на это соответствующих полномочий, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора аренды от 14.10.2008 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующего абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, статьям 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что представленные договоры аренды земельного участка надлежащим доказательством, подтверждающим факт пользования ответчиком конкретным земельным участком более 12 лет, не являются.

Следовательно, заявителем не доказано, что испрашиваемый земельный участок :33 находился на праве аренды у колхоза более 12 лет, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о признании незаконным решения администрации не имеется.

Довод апеллянта о том, что в тексте спорных договоров указаны индивидуализированные признаки земельного участка, а именно: площадь участка и сумма арендных платежей, подлежит отклонению. Из текста представленных в материалы дела договоров следует, что в качестве объекта договора аренды от 02.08.2003 указаны земельные угодья площадью 1 732 га, в договорах от 01.03.2004 N 56, от 01.02.2005 и от 28.12.2006 объектом аренды указаны земельные угодья площадью 1 767 га. Следовательно, в данных договорах аренды указана разная площадь арендуемого колхозом земельного участка, что не позволяет с достоверностью определить о каком земельном участке идет речь.

Отклоняя довод апеллянта о том, что направление истцом в адрес администрации проекта договора является надлежащей офертой, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

02.06.2016 колхоз предоставил в администрацию проект договора купли-продажи участка.

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (часть 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции установил, что проект договора, направленный администрации, не подписан колхозом и не скреплен печатью. Суд обоснованно указал, что данный проект договора надлежащей офертой не является, так как в нарушение требований части 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволяет достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Неподписанный договор не может являться документом, удостоверяющим волеизъявление лица, в связи с чем не является офертой. Ссылка апеллянта на то, что проект договора, представленный в администрацию был подписан со стороны колхоза, подлежит отклонению как документально не подтвержденная.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения.

Поскольку колхоз по спору об обязании администрации заключить договор не соблюден досудебный порядок заключения договора, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, то требование колхоза об обязании администрации заключить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка и об урегулировании разногласий по отдельным пунктам договора правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения.

Доводы апеллянта о том, что наличие пересечения границ спорного земельного участка с земельными участками с кадастровыми номерами 26:03:050102:2, 26:03:050502:2 не является основанием для отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка подлежит отклонению. Так в соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Довод апеллянта о том, что границы спорного земельного участка подлежат уточнению при межевании и данный земельный участок является ранее учтенным, не основан на достоверных сведениях, так как в отношении спорного участка проводились межевые работы и наличие отметок в кадастровом паспорте о пересечении границ с иными смежными участками, свидетельствует о том, что данный земельный участок отмежеван, и координаты его поворотных точек внесены в государственный кадастр недвижимости.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части по доводам, приведенным в жалобе.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2016 по делу N А63-7471/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов