Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2016 г. N 17АП-17463/16

г. Пермь

22 декабря 2016 г.

Дело N А60-31514/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жуковой Т.М.,

судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Яковлевой Ю.В.,

при участии:

от истца, от ответчика: не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца - Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 04 октября 2016 года, принятое судьёй В.В. Парамоновой,

по делу N А60-31514/2016

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Фонд Радомир" (ООО "Фонд Радомир") (ОГРН 1076670026586, ИНН 6670184820)

о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд

Свердловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Фонд Радомир" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04 октября 2016 года исковые требования удовлетворены. На Общество с ограниченной ответственностью "Фонд Радомир" возложена обязанность заключить с Администрацией города Екатеринбурга договор аренды земельного участка площадью 7348 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0702063:5, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул.Пионеров, 2 ул. Железнодорожников, 66 на следующих условиях: Пункт 1.2 изложить в редакции истца, Пункт 2.1.1. изложить в редакции истца, Пункт 2.1.2. изложить в редакции истца, Пункт 2.1.5. изложить в редакции истца, Абз. 3 пункта 2.2.1 изложить в редакции истца, Абз. 4 пункта 2.2.1. изложить в редакции истца, Абз. 5 пункта 2.2.2. изложить в редакции истца, Абз. 3 пункта 2.2.4. изложить в редакции ответчика, Абз. 1 пункта 2.4. изложить в редакции истца, Пункт 3.2. исключить, Пункт 3.3. исключить, В пункте 3.4. исключить слова "а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы за последний год аренды участка". Пункт 5.5. изложить в редакции ответчика. Дополнить текст договора пунктом 5.6. в редакции ответчика: "Договор прекращает свое действие с момента расторжения договоров аренды муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург", заключенных в отношении здания (литер Б, Б1, Б2) по ул. Пионеров, 2 общей площадью 1060,7 кв.м. и нежилых помещений (литер А.А1) по ул. Железнодорожников, 66 общей площадью 2015,2 кв.м.". Абз. 2 пункта 6.2. договора исключить.

Не согласившись, истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции изменить.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с исключением пункта 3.2. договора, пункта 3.3. договора, слов в пункте 3.4 договора о том, что в случае не освобождения или несвоевременного освобождения арендатором участка при прекращении действия договора арендатор уплачивает штраф в двукратном размере годовой арендной платы, абз.2 пункта 6.2 договора.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчик не представил.

В судебное заседание истец и ответчик, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Поскольку лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части, законность и обоснованность решения (определения) проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Фонд Радомир" (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.11.2012 N 39000422, в соответствии с условиями которого, арендатору передано нежилое здание, общей площадью 1060,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Екатеринбург, ул. Пионеров, 2, Литер Б, Б1, Б2.

Срок действия договора в соответствии с п.1.2 установлен сторонами с

01.11.2012 по 31.10.2017.

25.10.2010 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Фонд Радомир" (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 39000261, в соответствии с условиями которого, арендатору передано часть нежилых помещений, общей площадью

1973,6 кв.м. находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Железнодорожников, 66, Литер А, А1.

В соответствии с договором аренды от 09.01.2013 N 39000434 арендатору переданы нежилые помещения, общей площадью 2015,2 кв.м. находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Железнодорожников, 66, Литер А, А1.

Согласно п. 3.2.23 договоров аренды муниципального нежилого фонда

арендатор обязан не позднее 30.04.2013 и не позднее 15.07.2013 заключить

договор аренды муниципального земельного участка, на котором расположен

объект, и который необходим для его эксплуатации.

Переданные ответчику здания по адресу: г.Екатеринбург, ул. Пионеров, 2, Литер Б, Б1, Б2. и г.Екатеринбург, ул.Железнодорожников, 66, Литер А, А1

расположены на вышеуказанном земельном участке.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702063:5 его площадь составляет 7348 кв.м., участок является собственностью муниципального образования город Екатеринбург (запись 66-66/001-66/001/609/2016-816/1 от 02.03.2016).

Поскольку арендатор не заключил договор аренды в отношении используемого земельного участка, истец обратился в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению договора.

Истец направил в адрес ответчика проект договора аренды земельного

участка N 7-1392 от 04.05.2016.

Ответчик подписал договор аренды с протоколом разногласий, который направил в адрес истца.

В соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. В силу ст. 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при

заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора аренды, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, о том, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что правоотношения между сторонами в данном случае необходимо рассматривать в качестве преддоговорного спора, поскольку действия сторон свидетельствуют о намерении заключить договор, однако у них имеются разногласия по нескольким существенным условиям.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) судебного акта в обжалуемой части не имеется, в связи со следующим.

У сторон возникли разногласия по п. 3.2., 3.3. и 3.4., касающиеся ответственности за невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего договора со стороны арендатора.

Ответчик просит исключить пункт 3.2. "В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий Договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы), Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десяти) процентов от размера годовой арендной платы за каждый факт невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего договора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4. настоящего договора".

Пункт 3.3. "В случае выявления Арендодателем факта изменения Арендатором разрешенного использования Участка, предусмотренного пунктом 2.1.5. настоящего договора, Арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применением ставки арендной платы, предусмотренной для соответствующего вида использования Участка, а Арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, что не освобождает его от уплаты штрафа в размере, предусмотренном пунктом 3.2. настоящего договора".

Пункт 3.4. "В случае не освобождения или несвоевременного освобождения Арендатором Участка при прекращении действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время использования Участка, а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы на последний год аренды Участка".

При разрешении спора об исключении из условий договора аренды пунктов, касающихся договорной неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон, на основании следующего.

В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки за нарушение договора не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно п. 3.2. и п 3.3. исключил из договора, а в п 3.4. исключил слова: "а также штраф в двукратном размере годовой арендной платы за последний год аренды участка".

Также, у сторон возникли разногласия по абз. 2 п. 6.2. договора.

Согласно абз. 2 п. 6.2. договора в редакции истца: "Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения".

Ответчик просит данный абзац исключить, оставив п. 6.2. в следующей редакции: "Права и обязанности по настоящему договору возникают у Арендатора с 01 мая 2016 года".

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны гражданско-правового договора свободны в заключении договора и согласовании его условий; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По общему правилу договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Применительно к правоотношениям по аренде имущества арендатор и арендодатель вправе реализовать положения указанной нормы путем заключения соглашения о фактическом пользовании имуществом (п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Однако такое соглашение может быть заключено только по обоюдному согласию сторон, и нормативного обоснования, в силу которого допускается понуждение одной из сторон договора аренды к заключению договора на условиях распространения его действия на ранее возникшие отношения, истцом не приведено.

Таким образом, учитывая, что одна из сторон возражает против распространения условий договора на ранее возникшие отношения, суд первой инстанции правомерно исключил из договора данный пункт.

Более того, сам истец указывает, что фактически арендные отношения между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "Фонд Радомир" по договору от 04.05.2016 N 7-1392 возникают с 01.05.2016, в связи с передачей

земельного участка в пользование с 01.05.2016.

На основании изложенного в настоящем постановлении, доводы заявителя апелляционной жалобы, отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм материального права.

Таким образом, выводы суда первой инстанции, в обжалуемой части, основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что соответствует требованиям ст.71 АПК РФ.

Оснований для изменения или отмены решения, в обжалуемой части, установленных ст.270 АПК РФ, не имеется.

В соответствии пп.1.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов и ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 октября 2016 года по делу N А60-31514/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.М. Жукова

Судьи

Л.Ф. Виноградова Т.Л.Зеленина