Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2016 г. N 20АП-7178/16

Требование: о государственной регистрации договора, о понуждении заключить договор, о признании незаконным акта органа власти по договору аренды в отношении земельного участка, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Тула

26 декабря 2016 г.

Дело N А54-3028/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19.12.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.12.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (г. Рязань, ОГРН 1026201079156, ИНН 6229031507) - Феклиной А.А. (доверенность от 12.05.2016), в отсутствие представителей заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728), третьего лица - индивидуального предпринимателя Рыбиной Людмилы Юрьевны (г. Рязань, ОГРНИП 316623400051759, ИНН 623200794429), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.09.2016 по делу N А54-3028/2016 (судья Ушакова И.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (далее по тексту - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее по тексту - ответчик, Управление Росреестра по Рязанской области) от 25.04.2016 N 62/001/035/2016-923 об отказе в государственной регистрации и о возложении на управление обязанности произвести государственную регистрацию договора субаренды от 01.02.2016 N РЫБ/16.

К участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Рыбина Людмила Юрьевна.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.09.2016 заявленные требования оставлены без удовлетворения. Судебный акт мотивирован тем, что учет части объекта недвижимости, в случае если ограничение (обременение) прав распространяется не на весь объект, необходим для проведения государственной регистрации прав, а его непроведение влечет отказ в государственной регистрации на основании абзацев 10, 12 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

В апелляционной жалобе ООО "Приокский пассаж" просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что для осуществления государственной регистрации общество представило управлению совместно с договором субаренды приложение N 1, представляющее собой план-схему арендуемой площади торгового комплекса "Городские ряды", в котором стороны в графической форме указали часть объекта недвижимости, являющуюся предметом данного договора. При этом указывает, что отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договора, предмет договора аренды определен путем текстуального и графического описания. Сообщает, что аренда ИП Рыбиной Л.Ю. спорного помещения, являющегося частью здания, принадлежащего заявителю на праве аренды, не привела к изменению характеристик объекта недвижимости в целом.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Рязанской области, опровергая доводы жалобы, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

ИП Рыбина Людмила Юрьевна отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, 01.02.2016 ООО "Приокский пассаж" и ИП Рыбина Л.Ю. заключили договор N РЫБ/16 субаренды помещения площадью 50 кв. м, в том числе торгового зала 35 кв. м, расположенного на первом этаже в здании литер А, назначение - нежилое, общей площадью 3 878,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д. 1.

ИП Рыбина Л.Ю. 11.03.2016 обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением N 62-1-62/001/035/2016 о государственной регистрации договора субаренды N РЫБ/16.

В результате проведения правовой экспертизы в порядке статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним" управлением установлено, что согласно сведениям ЕГРП ООО "Приокский пассаж" является арендатором всего здания на основании договора аренды от 01.10.2005 N 0562088-П, а предметом договора, подписанного между арендатором - ООО "Приокский пассаж" и субарендатором - Рыбиной Л.Ю., является часть (площадью 50 кв. м) здания лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д. 1.

Кадастровый паспорт, содержащий описание части объекта, сдаваемой в субаренду по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504, и подтверждающий кадастровый учет части объекта недвижимости, представлен не был.

Управлением в течение срока регистрации сделан запрос в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области о предоставлении кадастрового паспорта на указанное здание, в результате которого получен кадастровый паспорт с отсутствием сведений в подразделе КП.3 сведений о части площадью 50 кв. м (кадастровые паспорта от 24.03.2016, 08.04.2016, 25.04.2016).

Таким образом, в ГКН сведения о кадастровом учете предмета договора субаренды N РЫБ/16 - части здания лит. А по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д. 1, отсутствовали.

Указанные обстоятельства послужили основанием для приостановления до 25.04.2016 государственной регистрации, о чем заявителю направлено уведомление от 25.03.2016 исх. N 62/001/035/2016-923.

Управлением в адрес общества направлено сообщение об отказе в государственной регистрации на основании абзацев 10, 12 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с непредставлением 25.04.2016 кадастрового паспорта с указанием сведений о предмете договора субаренды в подразделе КП.3.

Полагая, что указанное решение регистрирующего органа противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Приокский пассаж" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции учитывал, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора, предусматривающего передачу в аренду части здания, на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения), в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем пришел к выводу о том, что требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора субаренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является обоснованным.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по и тексту - Закон N 122-ФЗ).

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Основанием для принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации послужило отсутствие документа - кадастрового паспорта с указанием размера арендуемого помещения.

Между тем, как следует из представленных обществом на регистрацию документов, стороны идентифицировали предмет договора субаренды части объекта недвижимого имущества следующим образом: помещение, площадью 50 кв. м, в том числе торгового зала 35 кв. м, расположенного на первом этаже в здании литер А, назначение - нежилое, общей площадью 3 878,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д. 1.

К договору приложен кадастровый паспорт всего объекта, часть которого передана в субаренду ИП Рыбиной Л.Ю., на его основании изготовлена схема, на которой обозначены границы объекта субаренды, которая подписана сторонами.

Таким образом, объект описан сторонами.

По акту приема-передачи от 01.02.2016 объект субаренды передан субарендатору.

Споров по поводу имущества, являющегося объектом договора субаренды, между его сторонами не имеется. Следовательно, у сторон договора его идентификация в договоре субаренды никаких сомнений не вызывает.

Оценив в совокупности текстуальное и графическое описание объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, этаж объекта, на котором расположена арендуемая часть, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту.

Перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта субаренды с учетом требований пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, согласно которому, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что материалы дела правоустанавливающих документов содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Из представленных на государственную регистрацию документов (договор субаренды и приложение N 1 к нему) следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах.

При этом утверждение приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не внесены изменения в статьи 26 и 33 Закона N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.

Более того, в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.

В рассматриваемом случае закрепление арендатором части принадлежащего ему объекта недвижимости за ИП Рыбиной Л.Ю. на праве субаренды не влечет прекращения права аренды на объект недвижимого имущества в целом и образование новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения имуществом, принадлежащим арендатору.

Сведения о части объекта недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) права. Эти данные не являются кадастровыми сведениями. Данное обстоятельство подтверждено письмом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ.

При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которого установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренные Законом N 122-ФЗ основания для отказа в регистрации в данном случае отсутствовали.

Аналогичная позиция изложена пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 N 308-КГ16-10559, постановлениях Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.04.2015 N А39-1803/2014, Арбитражного суда Центрального округа от 26.10.2015 по делу N А14-3245/2015 и т.д.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требование ООО "Приокский пассаж" о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области от 25.04.2016 N 62/001/035/2016-923 об отказе в государственной регистрации с возложением на управление обязанности произвести государственную регистрацию договора субаренды от 01.02.2016 N РЫБ/16 удовлетворению.

Частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ, пункту 33 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Следовательно, размер государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы составляет для юридических лиц 1 500 рублей.

Из платежного поручения от 21.10.2016 N 671 следует, что ООО "Приокский пассаж" уплатило государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей, в связи с чем на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ 1 500 рублей подлежит возврату обществу.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы в общей сумме 4 500 рублей в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на Управление Росреестра по Рязанской области.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.09.2016 по делу N А54-3028/2016 отменить.

Заявленное обществом с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" требование удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области от 25.04.2016 N 62/001/035/2016-923 об отказе в государственной регистрации.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области устранить допущенные нарушения прав общества посредством осуществления действий по государственной регистрации договора субаренды от 01.02.2016 N РЫБ/16.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (г. Рязань, ОГРН 1026201079156, ИНН 6229031507) расходы по уплате государственной пошлины в общей сумме 4 500 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (г. Рязань, ОГРН 1026201079156, ИНН 6229031507) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 500 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 21.10.2016 N 671.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Еремичева

Судьи

Е.В. Мордасов Е.В. Рыжова