Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2016 г. N 15АП-18537/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2017 г. N Ф08-788/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

22 декабря 2016 г.

дело N А32-8826/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: председатель Кириченко Ю.Г., паспорт; представитель Лебедь Н.Н., паспорт, по доверенности от 18.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 19.10.2016 по делу N А32-8826/2015

по иску администрация города Сочи

к потребительскому кооперативу "Кустовая лодочная станция "Катран"

о взыскании задолженности и пени и о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к потребительскому кооперативу "Кустовая лодочная станция "Катран" (далее - ответчик, кооператив) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.05.2010 N 4900005825 за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 в размере 6 265 618 руб. 96 коп., пени по состоянию на 19.06.2015 в размере 4 009 219 руб. 90 коп.; расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2010 N 4900005825 (уточненные требования).

Решением суда Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016, с кооператива в пользу администрации взыскано 850 683 руб. 25 коп. пени за период с 03.04.2012 по 19.06.2015. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.05.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 с кооператива в пользу администрации взыскано 915 114 руб. 36 коп. пени за период с 03.04.2012 по 19.06.2015. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С кооператива в доход федерального бюджета взыскано 6 624 руб. 02 коп. государственной пошлины.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что пунктом 3.2 договора аренды N 4900005825 от 31.05.2010 размер годовой арендной платы за земельный участок определяется в размере рыночной стоимости арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. При расчете арендной платы за 2013 год суд не применен коэффициент инфляции.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Поскольку решение суда первой инстанции оспаривается в части отказа в иска и в судебном заседании стороны не заявили возражений относительно проверки законности судебного акта только в обжалуемой части, постольку законность и обоснованность судебного акта проверяется в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением главы администрации от 07.08.1995 N 676 кооперативу в бессрочное (постоянное) пользование предоставлен земельный участок, площадь которого составляла 0,611 га, для строительства и эксплуатации кустовой лодочной станции на 38 ангаров с подсобными помещениями. Кооперативу был выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии КК-2 N 426001344, в котором указано на расположение земельного участка в первой и второй зонах округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта.

Переход права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2009.

В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования администрацией (арендодатель) и кооперативом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 31.05.2010 в тех же целях на 49 лет.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствие с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2010 N 290-О/17 в размере 6 058 043 руб.

Согласно пункту 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Полагая, что ненадлежащее исполнение кооперативом в спорный период обязанности по внесению арендных платежей привело к образованию задолженности, что является основанием расторжения договора аренды, администрация, предварительно направив кооперативу требование об исполнении обязательства и предложение о расторжении договора аренды (письма-претензии от 18.07.2012 N 02-05-17/10730, от 08.10.2012 N 02-05-16/15306, от 19.12.2014 N 28985/02-05-16), обратилась в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в действовавшей на день заключения договора аренды редакции) следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Постановлением главы города Сочи N 210 от 30.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в действовавшей в рассматриваемый период редакции (в действовавшей на день заключения договора редакции постановления N 234 от 15.07.2009; далее - постановление N 210) установлено общее правило, согласно которому с 01.03.2010 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункты 2, 5.7). Исключениями из названного правила являются случай переоформления в соответствии с земельным законодательством права аренды на земельный участок, ограниченный в обороте и не относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которого арендная плата определяется в размере 1,5 процентов не от рыночной, а от его кадастровой стоимости, и случай переоформления права аренды на иной земельный участок, в отношении которого арендная плата определяется в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Также размер арендной платы устанавливался в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка при предоставлении последнего в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (пункты 5.2, 5.7). При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в границах населенного пункта, арендная плата устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого участка (пункты 5.8).

В силу изложенного условие пункта 3.2 договора аренды, которым в арендная плата установлена в размере ее рыночной стоимости является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ (в действовавшей на день заключения спорного договора редакции) ввиду его противоречия вышеприведенным нормативным положениям.

При определении подлежащей применению ставки арендной платы суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как указано выше, постановлением главы администрации от 07.08.1995 N 676 кооперативу в бессрочное (постоянное) пользование предоставлен земельный участок, площадь которого составляла 0,611 га, для строительства и эксплуатации кустовой лодочной станции на 38 ангаров с подсобными помещениями. Кооперативу выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии КК-2 N 426001344, в котором указано на расположение земельного участка в первой и второй зонах округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ к ограниченным в обороте отнесены находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Особо охраняемые природные территории, в том числе курорты, и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в силу части 3 статьи 10 этого закона сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном Федеральным законом от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", до 30.12.2013.

Спорный земельный участок расположен в первой и второй зонах округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на юридических лиц, которые не могут быть субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возложена обязанность по переоформлению такого права на право аренды, при этом годовой размер арендной платы не может превышать полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте, а его изменение может предусматриваться договорами аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту от 09.07.2010 N 49/10-03-11261 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303019:8 первоначально составляла 88 421 698 руб. 64 коп. Согласно кадастровой справке от 04.07.2016, 26 июня 2012 года была утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303019:8 в размере 238 888 228 руб. 56 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2012 по делу N А32-18465/2011 с кооператива в пользу администрации взыскано 7 241 444 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.10.2010 по 31.03.2012.

Согласно пункту 9.3 постановления N 210 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, не проводится.

Коэффициент инфляции с 2011 года - 1,065 (согласно 357-ФЗ от 13.12.2010 "О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов" в ред. от 06.11.2011), коэффициент инфляции с 2012 года - 1,06 (согласно 371-ФЗ "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов" в ред. от 03.12.2012), коэффициент инфляции с 2013 года - 1,055, с 2014 года - 1,05, с 2015 года - 1,055.

На основании указанного выше, суд пришел к верному выводу, что размер арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.12.2012 составляет (88 421 698 руб. 64 коп. х 1,5% х 1,065 х 1,06) / 366 дней х 275 день = 1 125 012 руб. 10 коп.; размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 составляет 238 888 228 руб. 56 коп. х 1,5% = 3 583 323 руб. 43 коп.; за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 размер арендной платы составляет: 238 888 228 руб. 56 коп. х 1,5% х 1,05 = 3 762 489 руб. 60 коп.; в 2015 году размер арендной платы составляет: 238 888 228 руб. 56 коп. х 1,5% х 1,05. х 1,055 = 3 969 426 руб. 53 коп. Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 составляет 3 969 426 руб. 53 коп. / 365 дней х 90 дней = 978 762 руб. 71 коп.; размер арендной платы за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 составляет 3 969 426 руб. 53 коп. / 365 дней х 91 дней = 989 637 руб. 85 коп.

Таким образом, общий размер арендной платы за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 составляет 10 439 225 руб. 68 коп.

Довод апелляционной жалобы о том, что при расчете арендной платы за 2013 год суд не применен коэффициент инфляции, подлежит отклонению, поскольку в 2012 году кадастровая стоимость спорного земельного участка была изменена. В соответствии с пунктом 9.3 постановления N 210 при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, не проводится.

Как следует из представленного администрацией в материалы дела расчета, ответчик произвел оплату арендной платы в размере 21 029 179 руб. 02 коп.

Таким образом, по состоянию на 30.06.2015 имеется переплата по арендным платежам в сумме 3 348 508 руб. 54 коп. ((7 241 444 руб. 80 коп. + 10 439 225 руб. 68 коп.) - 21 029 179 руб. 02 коп.).

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2012 по 30.06.2015 в сумме 6 265 618 руб. 96 коп. было отказано правомерно.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени по состоянию на 19.06.2015 в размере 4 009 219 руб. 90 коп.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункта 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету суда задолженность по пене за период с 03.04.2012 по 19.06.2015 составила 915 114 руб. 36 коп.

За период с 22.06.2016 образовалась переплата в сумме 391 304 руб. 49 коп. Согласно материалам дела в последующие периоды образовалась переплата покрывающая сумму арендной платы за спорный период.

Таким образом, задолженность по пене за период с 03.04.2012 по 19.06.2015 составила 915 114 руб. 36 коп. с учетом возникших переплат.

С учетом изложенного, требования о взыскании пени за период с 03.04.2012 по 19.06.2015 подлежат удовлетворению в сумме 915 114 руб. 36 коп.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 31.05.2010 N 4900005825.

Соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора подтверждается претензией от 19.12.2014 N 28985/02-05-16, полученной ответчиком 26.01.2015, что подтверждается почтовым уведомлением 35406160007921.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Из описанных правовых норм и их толкования высшей судебной инстанцией следует, что принятие ответчиком мер к устранению допущенных нарушений может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований арендодателя о расторжении договора.

Согласно пункту 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Согласно материалам дела, начиная с 22.06.2013, и в последующие периоды имеется переплата по арендным платежам.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 предусмотрено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В связи с изложенным, судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Основания для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 по делу N А32-8826/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев