Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2016 г. N 02АП-9480/16

Требование: о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным отказа в регистрации документа по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба возвращена, жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Киров

27 декабря 2016 г.

Дело N А31-7893/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кононова П.И.,

судей Ившиной Г.Г., Минаевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Русаковой О.Г.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 26.09.2016 по делу N А31-7893/2016, принятое судом в составе судьи Цветкова С.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (ИНН 4401171219, ОГРН 1164401053882)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

о признании незаконным ненормативного правового акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - заявитель, ООО "Стройсервис", Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с уточненным заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 24.08.2016 N 2-32/12628 об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче имущественных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080303:407, заключенного между ООО "Стройсервис" и ООО "ОФЦ-групп" 14.06.2016, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию соглашения.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 26.09.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Стройсервис" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Управление Росреестра в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов Общества, считает, что апелляционная жалоба по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Управление Росреестра заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 25.07.2011 N 1 о продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, договора аренды земельного участка от 09.04.2012 N Д.2835.3, дополнительного соглашения к нему от 29.06.2012, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 11.01.2013 (в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2013 и договора от 29.03.2013), дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 08.05.2015, ООО "ОФЦ-групп" являлось арендатором земельного участка площадью 7819 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", кадастровый номер 44:27:080303:407, расположенного по адресу: Российская Федерация, Костромская область, город Кострома, улица Евгения Ермакова, 3, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 6-17 этажей.

Используя указанный земельный участок, ООО "ОФЦ-групп" в соответствии с разрешениями на строительство N N RU 44328000-167/1/2013, RU 44328000-352/1/2014, RU 44328000-353/1/2014 осуществляет функции застройщика многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями N 10 литеры А, Б, В с инженерными коммуникациями (количество надземных этажей в литерах, соответственно - 10, 12, 9), в том числе, путем заключения с гражданами договоров участия в долевом строительстве на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В процессе возведения вышеназванного многоквартирного жилого дома ООО "ОФЦ-групп" 12.05.2016 объявило торги по реализации единым лотом имущественных прав и обязанностей арендатора по договору аренды вышеназванного земельного участка от 09.04.2012 N Д.2835.3, а также имущественных прав и обязанностей застройщика, связанных со строительством указанного многоквартирного жилого дома, в том числе, по договорам участия в его долевом строительстве.

На основании протокола N 2 от 14.06.2016 о результатах торгов по реализации имущества между ООО "ОФЦ-групп" и ООО "Стройсервис" были заключены два соглашения: о передаче имущественных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2016 и о передаче имущественных прав и обязанностей застройщика от 20.06.2016, а также подписаны передаточный акт и реестр договоров долевого участия, по которым производится передач прав и обязанностей застройщика.

В соответствии с пунктом 1.1 соглашения от 20.06.2016 ООО "Стройсервис" приняло на себя все имущественные права и обязанности застройщика (права требования и долг) по завершению строительства многоквартирного жилого дома N 10 по ул. Евгения Ермакова в г. Костроме; оплата, произведенная участниками долевого строительства в адрес ООО "ОФЦ-групп", признана надлежащей, каких-либо дополнительных денежных средств у последних не будет истребовано, возведение жилого дома продолжится силами ООО "Стройсервис".

Пунктами 3.1 и 3.2 соглашения от 20.06.2016 предусмотрено, что ООО "Стройсервис" обязуется в срок до 14.07.2016 письменно уведомить каждого участника долевого строительства о состоявшейся передаче имущественных прав и обязанностей по соглашению и до 30.07.2016 подписать с каждым участником долевого строительства дополнительное трехстороннее соглашение к ранее заключенному договору участия в долевом строительстве вышеуказанного дома о замене лица, именуемого в данном договоре застройщиком, на ООО "Стройсервис". В настоящее время подписано только 35 трехсторонних соглашений (т. 2, л.д. 32-77).

Согласно пунктам 1.1 и 3 соглашения от 14.06.2016, ООО "Стройсервис" приняло на себя от ООО "ОФЦ-групп" все имущественные права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080303:407 по договору аренды от 09.04.2012 N Д.2835.3. При этом согласие собственника земельного участка на замену арендатора было получено.

05.07.2016 ООО "ОФЦ-групп" и ООО "Стройсервис" обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации соглашения от 14.06.2016 о передаче имущественных прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080303:407.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация была приостановлена на срок до 18.08.2016, о чем заявителю сообщено в уведомлении от 19.07.2016 N 2-32/10448, в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, заключающихся в том, что право аренды рассматриваемого земельного участка обременено залогом в пользу участников долевого строительства, а их согласие на заключение соглашения от 14.06.2016 не получено и не представлено в регистрирующий орган.

Посчитав, что передача имущественных прав и обязанностей по договору от 09.04.2012 N Д.2835.3 аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080303:407 без согласия участников долевого строительства влечет нарушение их прав, Управлением на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, приняло решение от 24.08.2016 N 2-32/12628 об отказе в государственной регистрации, поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, а именно отсутствует согласие всех участников долевого строительства.

Полагая, что уведомление о приостановлении от 19.07.2016 N 2-32/10448 и последующее решение от 24.08.2016 N 2-32/12628 об отказе в государственной регистрации не соответствует нормам Гражданского и Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Стройсервис" обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Арбитражный суд Костромской области, руководствуясь положениями статей 71, 198, 200, 201 АПК РФ, статей 2, 4, 16-19, 25.1 Закона N 122-ФЗ, статей 22, 25 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 13 Закона N 214-ФЗ, статей 5, 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), статей 346, 382, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен данный дом.

В силу части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом право аренды на земельный участок с кадастровым номером 44:27:080303:407, предоставленный застройщику - ООО "ОФЦ-групп", в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) МКД N 10 по ул. Евгения Ермакова в г. Костроме.

Частями 8.1 и 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ установлено, что возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

На основании части 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Соглашением от 14.06.2016, заключенным между ООО "ОФЦ-групп" (арендатор) и ООО "Стройсервис" (новый арендатор), предусмотрено, что все имущественные права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка от 09.04.2012 N Д.2835.3 передаются новому арендатору (пункты 1.1 и 3).

Фактически ООО "ОФЦ-групп" по названному договору отчуждает ООО "Стройсервис" право аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080303:407, что в силу пункта 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ требует согласия залогодержателей, то есть участников долевого строительства МКД N 10 по ул. Евгения Ермакова в г. Костроме.

Доводы Общества о том, что сделка по замене арендатора (застройщика) земельного участка при долевом строительстве жилых домов - это сделка перенайма и согласие залогодержателей (долевщиков) на ее совершение не требуется, подлежит отклонению на основании следующего.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также отдавать арендные права в залог.

В силу статьи 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

Из приведенных выше положений пункта 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ и пункта 2 статьи 346 ГК РФ следует, что залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

В этой связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что положения пункта 2 статьи 615 ГК РФ не предусматривают безусловного права арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды без согласия залогодержателя. В данном случае подлежат применению специальные нормы части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, пункта 2 статьи 346 ГК РФ и пункта 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ.

Проводя в порядке статьи 13 Закона N 122-ФЗ правовую экспертизу документов при регистрации сделки, Управление Росреестра установило отсутствие согласия залогодержателей (участников долевого строительства МКД N 10 по ул. Евгения Ермакова в г. Костроме) на передачу ООО "Стройсервис" прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 09.04.2012 NД.2835.3.

Поскольку данные обстоятельства в соответствии с требованиями статей 19, 20 Закона N 122-ФЗ, препятствовали проведению государственной регистрации соглашения от 14.06.2016, то государственным регистратором правомерно было отказано Обществу в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали, предусмотренные частью 3 статьи 201 АПК РФ основания для удовлетворения заявленного Обществом требования о признании недействительным решения Управления Росреестра от 24.08.2016 N 2-32/12628, в связи с тем, что указанное решение соответствует приведенным выше положениям Закона N 102-ФЗ и 122-ФЗ, ГК РФ и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Судом апелляционной инстанции исследованы и отклоняются доводы апелляционной жалобы ООО "Стройсервис" как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Ссылки Общества на судебную практику не принимаются, так как перечисленные в жалобе судебные акты приняты по делам с иными фактическими основаниями, не идентичными имеющимся по настоящему делу.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного решения. Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

С учетом изложенного выше решение Арбитражного суда Костромской области от 26.09.2016 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда уплачивается госпошлина в размере 1500 руб.

Заявителем при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина была оплачена в размере 3000 руб. по платежному поручению от 05.10.2016 N 7, в связи с чем излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1500 руб. подлежит возврату плательщику.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 26.09.2016 по делу N А31-7893/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 05.10.2016 N 7.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

П.И. Кононов

Судьи

Г.Г. Ившина Е.В. Минаева