Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2016 г. N 19АП-7028/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Воронеж

27 декабря 2016 г.

Дело N А08-2791/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Суховой И.Б.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области: Шляхова С.И., представителя по доверенности N 08/19 от 19.01.2016;

от открытого акционерного общества Управляющей компании "БЕЛФАРМА": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФКУ УПРДОР Москва-Харьков: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Бриз": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Управляющей компании "БЕЛФАРМА" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.10.2016 по делу N А08-2791/2016 (судья Шульгина А.Н.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области (ИНН 3123103668, ОГРН 1043108001309) к открытому акционерному обществу Управляющей компании "БЕЛФАРМА" (ИНН 3123330653, ОГРН 1133123019369) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 226 127 руб. 42 коп., третьи лица: ФКУ УПРДОР Москва-Харьков, ООО "Бриз", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области (ДИЗО Белгородской области, истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнения) к открытому акционерному обществу Управляющей компании "БЕЛФАРМА" (ОАО УК "БЕЛФАРМА", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.02.2014 за период с 01.10.2014 по 01.04.2016 в сумме 2 842 917 руб., пени за период с 15.07.2014 по 31.12.2014 в размере 129 183 руб. 39 коп., пени за период с 29.12.2015 по 17.04.2016 в размере 254 027 руб. 03 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФКУ УПРДОР Москва-Харьков, ООО "Бриз", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.10.2016 исковые требования удовлетворены в части взыскания основного долга за период с 01.10.2014 по 01.04.2016 в размере 2 842 917 руб., 129 183 руб. 39 коп. пени за период с 15.07.2014 по 31.12.2014, 197 181 руб. 71 коп. пени за период с 18.01.2016 по 17.04.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ОАО УК "БЕЛФАРМА" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило изменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в части взыскания основного долга по договору аренды от 12.02.2014 за период с 13.11.2015 по 01.04.2016 в размере 666 092 руб. 40 коп., пени в размере 8 364 руб. 09 коп. за период с 15.04.2014 по 30.08.2014 и пени в размере 15 642 руб. 86 коп. за период с 15.01.2016 по 14.04.2016.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ОАО УК "БЕЛФАРМА", ФКУ УПРДОР Москва-Харьков, ООО "Бриз", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" Управления Росреестра по Белгородской области не явились.

Дело было рассмотрено в отсутствие их представителей на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ДИЗО Белгородской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации Яковлевского района Белгородской области N 1838-р от 29.11.2012, принятого на основании материалов по результатам работы комиссии по выбору земельного участка и на основании заявления ОАО УК "БЕЛФАРМА", утвержден акт выбора земельного участка ориентировочной площадью 40 га, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, принадлежащих Белгородской области, на территории Терновского сельского поселения, вдоль трассы "Крым" для строительства фармацевтического завода. Заявителю рекомендовано провести работы по межеванию земельного участка, определенного актом выбора, и поставить его на кадастровый учет, оформить право пользования земельным участком, а также провести иные работы (том 1, л.д. 115-117).

Во исполнение распоряжения от 29.11.2012 по заказу истца проведены кадастровые работы по формированию земельных участков.

08.04.2013 на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м и с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м.

27.09.2013 между ДИЗО Белгородской области (арендодателем) и ОАО УК "БЕЛФАРМА" (арендатором) был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области, согласно условиям которого арендатор принял в аренду на 7 месяцев с 10.06.2013 по 31.12.2013 земельные участки с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м и с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м.

Согласно пункту 3.1.4 договора арендатор имеет право в пределах срока договора проводить проектно - изыскательские работы по исследованию качественных и других характеристик арендуемых земельных участков (геодезия, геология, радиация и иные виды работ).

28.01.2014 ОАО УК "БЕЛФАРМА" обратилось к ДИЗО Белгородской области с заявлением о предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Белгородской области, на праве аренды на срок 49 лет для целей строительства завода по производству фармацевтических средств (том 1, л.д. 96).

Распоряжениями администрации муниципального района "Яковлевский район" N 140-р и N 141-р от 07.02.2014 изменен вид разрешенного использования земельных участков- "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (для размещения завода по производству лекарственных препаратов)" (том 1, л.д. 150, 151).

Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области N 23-р от 10.02.2014 по заявлению ОАО УК "БЕЛФАРМА" последнему в аренду сроком на 49 лет предоставлены два земельных участка с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м и с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м, с разрешенным использованием: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (для размещения завода по производству лекарственных препаратов), категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (том 1, л.д. 8-9).

Согласно кадастровым выпискам по состоянию на 12.02.2014 спорные земельные участки имеют разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (для размещения завода по производству лекарственных препаратов), категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (том 1, л.д. 97-100, 101-106).

12.02.2014 между ДИЗО Белгородской области (арендодателем) и ОАО УК "БЕЛФАРМА" (арендатором) заключен договор аренды земельных участков, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области для размещения фармацевтического завода.

Срок аренды установлен пунктом 2.1 договора с 12.02.2014 по 11.02.2063.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор вносит арендную плату за пользование участками в размере согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным, равными платами путем перечисления на счет истца.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участков (пункты 3.2, 3.3 договора).

Размер арендной платы изменяется в случае изменения действующего законодательства, но не чаще одного раза в год (пункт 3.4 договора).

Согласно расчету арендной платы за земельные участки арендная плата в год за земельный участок с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м составляет 929 395 руб. 62 коп., за земельный участок с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м составляет 596 392 руб.38 коп., а всего 1 525 788 руб. (том 1, л.д. 15).

По акту приема - передачи от 12.02.2014 арендодатель передал, а арендатор принял земельные участки без возражений и замечаний (том 1, л.д. 14).

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 28.02.2014 (том 1, л.д. 16).

Дополнительным соглашением от 29.12.2015 стороны внесли в договор аренды изменения, а именно: предметом договора являются земельные участки с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м, и с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 05.08.2015.

Также стороны внесли изменения, касающиеся размера арендной платы, а именно: арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным, равными платежами. Размер арендной платы подлежит перерасчету при изменении кадастровой стоимости земельных участков. Арендная плата в год, начиная с 01.01.2015, за земельный с кадастровым номером 31:10:0904001:103, площадью 243 650 кв.м составляет 1 199 474 руб. 33 коп., за земельный участок с кадастровым номером 31:10:0904001:105, площадью 156 350 кв.м составляет 769 701 руб. 67 коп.

Пунктом 6 дополнительного соглашения от 29.12.2015 арендатор взял на себя обязательства по погашению в срок до 25.01.2016 задолженности по арендной плате в сумме 1 987 512 руб. 39 коп., в том числе 129 183 руб. 39 коп. пени, согласно подписанному сторонами акту сверки расчетов за период с 12.02.2014 по 29.12.2015, составленному с учетом перерасчета арендной платы с 01.01.2015 (том 1, л.д. 17-20).

Дополнительное соглашение было зарегистрировано в ЕГРП 29.01.2016.

В адрес ответчика 18.04.2016 направлена претензия с требованием уплаты задолженности. Ответчик претензию истца оставил без рассмотрения и удовлетворения.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы в размере, порядке и сроки, установленные договором, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Материалами дела подтверждается, что предусмотренные договором обязательства по передаче имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.

Однако свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.02.2014 за период с 01.10.2014 по 01.04.2016 в сумме 2 842 917 руб. ответчик не исполнил.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал, что в течение двух лет не имел возможности использовать спорные земельные участки ввиду их наложения на придорожную полосу автомобильной дороги общего пользования федерального значения М-2 "Крым", имеющую особый режим использования.

Кроме того, ответчик указал, что в связи с необходимость исправления кадастровой ошибки, допущенной при постановке земельных участков на кадастровый учет, им были проведены кадастровые работы, на основании которых изготовлен межевой план от 14.07.2015 с уточненными границами земельных участков. Поскольку изменения в генплан и правила землепользования Терновского сельского поселения не были своевременно внесены истцом, ответчик также не мог использовать земельные участки по назначению в связи с тем, что земельные участки имели вид разрешенного использования для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из содержания пункта 8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 следует, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Предоставление спорных земельных участков осуществлялось Департаментом на основании заявления ответчика. Акт выбора земельного участка от 23.11.2012 для строительства фармацевтического завода был подготовлен также по инициативе общества и в его интересах. Работы по межеванию земельных участков и их постановка на кадастровый учет с определенными границами и конфигурацией осуществлялись по заказу ответчика.

При принятии по акту приема - передачи земельных участков возражений относительно их границ или назначения со стороны ответчика (арендатора) не поступило.

Заключая договор аренды и самостоятельно подготавливая и согласовывая всю проектную документацию относительно строительства фармацевтического завода на указанных земельный участках, ответчик не был лишен возможности ознакомиться со всеми сведениями о земельных участках, в том числе сведениями, содержащимися в генплане Терновского сельского поселения и в правилах землепользования и застройки территории.

Согласно заключению кадастрового инженера повторные кадастровые работы по исправлению кадастровой ошибки в местоположении границ земельных участков потребовались, когда собственником земельного участка с кадастровым номером 31:10:0904001:105 обнаружилось несоответствие фактического местоположения данного земельного участка со сведениями ГКН. При первичном межевании земельного участка с кадастровым номером 31:10:0904001:105 не учтена дорога (проезд), которая относится к данному земельному участку. В результате чего кадастровым инженером была проведена повторная съемка смежных земельных участков, в ходе которой также обнаружилась кадастровая ошибка в местоположении границ земельных участков, так как фактическое местоположение отличалось от сведений, содержащихся в ГКН. Так, земельный участок с кадастровым номером 31:10:0904001:103 налагается на придорожную полосу автомобильной дороги общего пользования федерального значения М-2 "Крым". Однако фактически данный земельный участок находится на границе с придорожной полосой автомобильной дороги. Поэтому, проанализировав сведения, содержащиеся в ГКН, и повторную кадастровую съемку кадастровым инженером был подготовлен план согласно фактическому местоположению земельных участков с кадастровыми номерами 31:10:0904001:105 и 31:10:0904001:103. В ходе исправления кадастровой ошибки в местоположении границ земельных участков площади уточняемых земельных участков не изменились (том 2, л.д. 3-15).

Из приложения N 2 к распоряжению Федерального дорожного агентства от 21.10.2013 N 1631-р не следует, что спорные земельные участки вошли в перечень земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах придорожных полос автомагистрали М-2 "Крым", границы которых установлены в 2013 году (том 2, л.д. 86-91).

Изменения в генплан Терновского сельского поселения и в правила землепользования и застройки вносились по заявлению ответчика и в его интересах.

Условиями договора аренды не предусмотрена обязанность Департамента, как арендодателя, собственника земельных участков, по внесению изменений в генплан, правила землепользования и застройки в связи с возможным уточнением границ земельных участков. На дату заключения договора аренды разрешенное использование земельных участков было изменено.

Следовательно, оснований полагать, что на момент заключения договора аренды земельных участков от 12.02.2014 и дополнительного соглашения от 29.12.2015 к нему, подписанного после уточнения границ земельных участков, сторонами не согласован предмет договора аренды либо не определен вид разрешенного использования земельного участка, не имеется.

Доводы о невозможности использования спорных земельных участков, материалами дела не подтверждены.

Доказательств, свидетельствующих о том, что спорные земельные участки были переданы с недостатками, полностью препятствующими его использованию по целевому назначению, ответчиком в материалы дела не представлено.

Ответчик не обращался к истцу с предложением о расторжении договора аренды.

Кроме того, до заключения спорного договора аренды от 12.02.2014, между истцом и ответчиком 27.09.2013 был заключен договор аренды этих же земельных участков сроком на 11 месяцев.

29.12.2015 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору, которым арендатор признал наличие задолженности по арендной плате за период с 12.02.2014 по 29.12.2015 в сумме 1 987 512 руб. 39 коп., в том числе неустойку в сумме 129 183 руб. 39 коп., подлежащую уплате до 25.01.2016.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 2 842 917 руб.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Пунктом 5.2 договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истцом на основании пункта 5.2 договоров начислена неустойка за несвоевременное внесение арендной платы за период с 29.12.2015 по 17.04.2016 в размере 254 027 руб. 03 коп.

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по договору аренды, а условия договора не содержат оснований освобождения арендатора от уплаты неустойки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика пени.

Между тем основная сумма долга согласно дополнительному соглашению и расчету задолженности, составила 1 858 329 руб. за период с 12.02.2014 по 01.10.2015, которую ответчик обязался уплатить в срок до 25.01.2016.

Таким образом, неустойка подлежит начислению на основную сумму долга в размере 1 858 329 руб. за период с 26.01.2016 по 15.04.2016, и составляет 150 524 руб. 64 коп.

Пунктом 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения) стороны установили, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным, равными платежами.

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 01.01.2016 в размере 492 294 руб. ответчик должен был уплатить до 15.01.2016.

Поскольку 16.01.2016 и 17.01.2016 являются выходными днями, неустойка подлежит начислению с 18.01.2016 по 15.04.2016 и составляет 43 814 руб. 16 коп. от суммы долга 2 842 917 руб. За период с 16.04.2016 по 17.04.2016 сумма неустойка составляет 2 842 руб. 91 коп., а всего за период с 18.01.2016 по 17.04.2016 неустойка составляет 197 181 руб. 71 коп.

Доводы ответчика о том, что истцом неверно определены периоды взыскания основного долга и, как следствие, пени, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании условий договоров аренды.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.10.2016 по делу N А08-2791/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества Управляющей компании "БЕЛФАРМА" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

И.В. Ушакова И.Б. Сухова