Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2016 г. N 18АП-11436/16

г. Челябинск

28 сентября 2016 г.

Дело N А07-1890/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.07.2016 по делу N А07-1890/2016 (судья Пакутин А.В.).

В заседании принял участие представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату Калимуллин Р.Р. (доверенность от 26.02.2016).

Общество с ограниченной ответственностью "Империал" (далее - общество "Империал", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, заключаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в котором потребовало изложить содержание отдельных пунктов договора в следующей редакции:

-абзац 4 пункта 2.1 - "общая площадь: 374,1 кв. м (что составляет 29412/200000 доли нежилого помещения общей площадью 2543,9 кв. м)",

-пункт 2.2 - "Рыночная стоимость имущества по состоянию на 24.12.2013 составляет 10 645 000 руб. без учета НДС",

-пункт 3.1 - "Цена имущества по настоящему договору составляет 10 645 000 руб. без учета НДС. При этом, стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных с согласия Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан в соответствии календарным планом производства работ и проектно-сметной документацией, приходящихся на 374,1 кв. м, составляет 2 815 000 руб. и засчитывается в счет оплаты приобретаемого по настоящему договору имущества" (с учетом изменения предмета исковых требований и отказа от исковых требований в части, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (исковое заявление - т. 1, л.д. 5-8; уточненное исковое заявление - т. 3, л.д. 111; уточнения к иску - т. 4, л.д. 1).

К участию в рассмотрении дела суд первой инстанции привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет, третье лицо) (определение от 10.03.2016 - т. 1, л.д. 171-173).

Решением от 11.07.2016 (резолютивная часть объявлена 04.07.2016) суд первой инстанции прекратил производство по делу N А07-1890/2016 в части требований об изложении пункта 3.4 договора в следующей редакции "Оплата процентов по настоящему Договору производится Покупателем одновременно с погашением цены Имущества в соответствии с п. 3.2. Договора", а также об исключении приложения к договору в связи с отказом истца от иска в указанной части, в остальной части требования удовлетворил, урегулировав возникшие разногласия между сторонами путем изложения спорных пунктов договора в редакции истца (т. 4, л.д. 18-34).

С таким решением Комитет (далее также - податель жалобы) не согласился, обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (т. 4, л.д. 38-43).

Доводы апелляционной жалобы Комитета сводятся, по существу, к следующему.

У общества "Империал" отсутствует преимущественное право на приобретение спорного имущества в порядке части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, поскольку по состоянию на 01.09.2012 имущество не находилось в аренде общества 5 лет.

Рыночная стоимость выкупаемого обществом "Империал" объекта, приведенная в отчете об оценке рыночной стоимости помещения от 08.05.2015 N 15-03/10-Н по состоянию на 30.04.2015 является достоверной. Результаты проведенной по делу судебной экспертизы, оформленные экспертным заключением N 115/2016, положенные судом первой инстанции в основу принятого по делу решения, напротив, недостоверными.

При составлении экспертного заключения N 115/2016 были допущены следующие грубые нарушения:

-отсутствует обзор социально-экономической ситуации в г. Салават,

-корректировка на различие в площади у всех объектов равна 7 %, тогда как по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды, от 25.11.2009 N 1642, обществу "Империал" была передана часть встроено-пристроенного помещения общей площадью 374,1 кв. м, что более чем в 3 раза превышает площадь объектов-аналогов (стр. 27 заключения),

-в качестве аналогов применяются многофункциональные объекты, т.е. широкого назначения, но при этом никакой корректировки по сравнению со спорным объектом не делается (стр. 23 и 24 заключения, таблица N 1),

-не приведено корректировки на наличие инженерно-технических сетей (стр. 24-26 заключения, таблица N 2),

-не проведен в полной мере анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, отсутствует информация о дате продажи аналогов,

-не определено, какие именно виды работ отнесены к неотделимым улучшениям, а какие к капитальным работам (стр. 47-48 заключения).

Податель жалобы настаивает на том, что обществом "Империал" был проведен лишь капитальный ремонт арендованного имущество, но не созданы неотделимые улучшения, тем более, стоимостью 2 815 000 руб., более того, согласия на создание неотделимых улучшений арендодатель (собственник) не давал, в связи с чем стоимость таких неотделимых улучшений в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещению не подлежит. При таких обстоятельствах требование истца о зачете стоимости улучшений в стоимость оплаты приобретаемого по договору имущества являются неправомерными и, соответственно, не подлежащими удовлетворению.

Явку представителя в судебное заседание обеспечил только податель жалобы - Комитет.

Общество "Империал" и Администрация явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет", представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

К дате судебного заседания обществом "Империал" и Администрацией представлены отзывы на апелляционную жалобу. Данные документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из содержания отзыва на апелляционную жалобу общества "Империал" следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

Из содержания отзыва на апелляционную жалобу Администрации следует, что ответчик, напротив, с доводами, приведенными Комитетом, согласен, считает жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании представитель Комитета пояснил суду апелляционной инстанции о том, что третье лицо оспаривает решение от 11.07.2016 только в части установления рыночной цены выкупаемого имущества и зачета в цену выкупа стоимости неотделимых улучшений, определенных судом первой инстанции по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, и не более того. Доводы апелляционной жалобы в указанной части поддержал, доводы об отсутствии у истца преимущественного права выкупа спорного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ - не поддержал (с учетом результатов рассмотрения дела N А07-16890/2015) (аудиопротокол судебного заседания от 21.09.2016).

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части не заявлено.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

24 декабря 2013 г. общество "Империал" обратилось с заявлением в адрес Администрации с намерением реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых помещений в здании N 62а по ул. Октябрьской в г. Салавате в соответствии с Законом N 159-ФЗ с рассрочкой на 7 лет (т. 1, л.д. 17).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2015 по делу N А07-16890/2015 по заявлению общества "Империал" на Администрацию возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества, в том числе, совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а именно:

-не позднее чем в двухнедельный срок со дня вынесения настоящего решения принять решение (постановление) об утверждении условий приватизации арендуемого обществом "Империал" имущества по договорам от 25.11.2009 N N 1642 и 1643;

-направить обществу "Империал" проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты утверждения условий приватизации арендуемого имущества по договорам от 25.11.2009 N N 1642 и 1643 (т. 1, л. д. 141-163; т. 3 л. д. 112).

Постановлением Администрации от 06.11.2015 N 2806-П "Об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62а, площадью 374,1 кв. м, арендуемого ООО "Империал" утверждены условия приватизации объекта муниципального фонда (т. 1, л.д. 22-24).

С уведомлением от 13.11.2015 N 13-7УП Комитет направил в адрес общества "Империал" проект договора купли-продажи с необходимостью подписания в течение 30 дней со дня получения настоящего уведомления (т. 1 л.д. 25-30).

В проект договора продавцом (Комитетом, действующим в интересах Администрации) были включены, в том числе, следующие условия.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество - нежилое помещение первого этажа девятиэтажного жилого здания (далее - имущество) площадью 374,1 кв. м, именуемое в дальнейшем объект, имеющее следующее описание и основные характеристики:

-адрес: Республика Башкортостан, 453250, г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62а;

-технический паспорт от 23.03.2010 N 2666 (литера А);

-общая площадь 374,1 кв. м (что составляет 29173/20000 доли нежилого помещения общей площадью 2 564,7 кв. м).

В соответствии с пунктом 2.2 проекта договора рыночная стоимость объекта по состоянию на 30.04.2015 составляет 10 700 000 руб. согласно отчету от 08.05.2015 N 15-03/10-н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения 1-го этажа 9-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62а.

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора цена имущества по настоящему договору составляет 10 700 000 руб.

Общество "Империал" с такими условиями не согласилось, направило в адрес продавца протокол разногласий, предложив заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа на иных условиях (т. 1 л.д. 45-52).

Абзац 4 пункта 2.1 договора истец предложил изложить в следующей редакции - "общая площадь: 374,1 кв. м (что составляет 29412/200000 доли нежилого помещения общей площадью 2543,9 кв. м)", пункт 2.2 договора -"Рыночная стоимость имущества по состоянию на 24.12.2013 составляет 10 700 000 руб. без учета НДС", пункт 3.1 договора - "Цена имущества по настоящему договору составляет 10 700 000 руб. без учета НДС. При этом, стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных с согласия Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан в соответствии календарным планом производства работ и проектно-сметной документацией, приходящихся на 374,1 кв. м, составляет 2 573 291 руб. 70 коп. и засчитывается в счет оплаты приобретаемого по настоящему договору имущества", пункт 3.4 договора - "Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением цены имущества в соответствии с пунктом 3.2 договора. Приложение к договору - исключить".

Комитет в адрес истца направил письмо от 13.01.2016 N 3168, в котором предложенные обществом указанные условия отклонил (т. 1, л.д. 77).

Данные обстоятельства послужили основанием для инициирования обществом "Империал" настоящего спора в арбитражном суде.

Суд первой инстанции рассмотрел настоящий спор как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в порядке Закона N 159-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Заключаемый между сторонами договор купли-продажи в отношении спорного имущества носит обязательный характер для исполнительного органа местного самоуправления муниципального образования - городского округа город Салават Республики Башкортостан - Администрации. Обязанность заключить данный договор возложена на Администрацию вступившим в законную силу судебным актом - решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2015 по делу N А07-16890/2015.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Определением от 31.03.2016 суд первой инстанции назначил по делу N А07-1890/2016 судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Гипар" (т. 2, л.д. 51-57).

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 374,1 кв. м, литера А, этажность 1/9, год постройки 1990, инвентарный номер 2666, технический паспорт по состоянию на 23.03.2010, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62а, по состоянию на 24.12.2013?

2) каков размер стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества по договору от 25.11.2009 N 1642, произведенных истцом с согласия ответчика и третьего лица в период проведения капитального ремонта в 2010 году, с учетом их износа по состоянию на 24.12.2013 ?

Результаты судебной экспертизы оформлены заключением эксперта N 115/2016 (т. 3, л.д. 9-59).

В заключении N 115/2016 сделаны следующие выводы.

По первому вопросу: Рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 24.12.2013 без учета НДС-18% составляет 10 644 901 руб. с учетом округления 10 645 000 руб.

По второму вопросу: Размер стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества по договору от 25.11.2009 N 1642, произведенных истцом с согласия ответчика и третьего лица в период проведения капитального ремонта в 2010 году, с учетом их износа по состоянию на 24.12.2013 составляет 2 815 000 руб.

Устанавливая условия договора купли-продажи в части цены выкупаемого имущества и зачета в цену выкупа стоимости неотделимых улучшений в редакции истца, суд первой инстанции принял во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами ранее при рассмотрении дела N 07-16890/2015, а также заключение эксперта N 115/2016, указав, что оценка рыночной стоимости имущества в отчете от 08.05.2015 N15-03/10-н, выполненном по заказу органа местного самоуправления (10 700 000 руб.) определена на 30.04.2015, а не на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права выкупа имущества в порядке Закона N 159-ФЗ (24.12.2013).

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в оспариваемой части.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ, действующей в период возникновения спорных отношений) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Таким образом, положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

При этом, положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Так, при рассмотрении дела N А07-16890/2015, имеющего в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, арбитражными судами установлено, что общество "Империал" обратилось в Администрацию с заявлением о приватизации арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение на основании Закона N 159-ФЗ 24.12.2013.

Между тем оценка рыночной стоимости этого имущества определена в отчете от 08.05.2015 N 15-03/10-Н, составленном по заказу Администрации (т. 1, л.д. 38-42), по состоянию на 30.04.2015.

Возможность принятия названного отчета в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости выкупаемого имущества, на чем настаивает податель жалобы, связана с правильностью определения даты, на которую произведена оценка.

Судебная коллегия отмечает, что осуществление оценки рыночной стоимости спорного имущества должно иметь место быть на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа имущества обществом "Империал, то есть на 24.12.2013, поскольку в силу частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой в случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

По этой причине в проверке достоверности отчета от 08.05.2015 N 15-03/10-Н, выполненного оценщиком Байбулатовым Т.С., а также в оценке данного отчета на наличие в нем нарушений Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, в том числе путем назначения экспертизы, в рамках настоящего дела не было необходимости.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объекта недвижимости по состоянию на 24.12.2013, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Гипар".

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью "Гипар" Астаховой Т.Н. сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 24.12.2013 составляла 10 645 000 руб. без учета НДС.

Заключение эксперта N 115/2016 основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав заключение эксперта N 115/2016, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность экспертов не оспорены, иными доказательствами выводы экспертов не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов экспертов, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе истцом и третьим лицом, суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Доказательств, свидетельствующих об определении иной величины рыночной стоимости спорного имущества на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение этого имущества, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта N 115/2016, отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения, в связи с чем указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого помещения.

Доводы подателя жалобы о неправильном выборе экспертом объектов-аналогов, о неверных расчетах эксперта при применении соответствующих корректировок, иные замечания подлежат отклонению, поскольку соответствующие доказательства недостоверности данного отчета в материалы дела ответчиком и третьим лицом не представлены.

Возражения ответчика и третьего лица по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями не представлены доказательства того, что ответчик и третье лицо обладают специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.

Проверив упомянутое заключение эксперта N 115/2016 на предмет его соответствия требованиям Федеральных стандартов оценки, суд апелляционной инстанции не выявил существенных пороков, влияющих на достоверность отчета.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает обоснованным установление судом первой инстанции выкупной цены имущества с учетом выводов заключения эксперта N 115/2016 о рыночной стоимости недвижимого имущества (10 645 000 руб. с учетом округления).

Основания, приведенные Комитетом в апелляционной жалобе и Администрацией - в отзыве на жалобу, по существу означают несогласие участников спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не влечет вывода о ее неправильном определении и, само по себе, не вызывает сомнений в обоснованности заключения эксперта N 115/2016.

При оценке доводов апелляционной жалобы о необходимости отказа в снижении выкупной стоимости нежилого помещения на стоимость выполненных неотделимых улучшений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По правилам пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям.

Таким образом, положения Закона N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

Как правильно указал суд первой инстанции, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Обстоятельства выполнения обществом "Империал" перепланировки арендуемых помещений (с изменением площади) с согласия арендодателя (собственника) имущества, установлены ранее при рассмотрении арбитражными судами дела N А07-16890/2015, и не подлежат доказыванию вновь в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам судебной экспертизы установлено, что в спорных помещениях обществом "Империал" были выполнены: отделочные работы, ремонт полов, замена дверей и окон, отделка фасада, ремонт кровли, демонтажные работы, электроснабжение (т. 3, л.д. 66). Указанное квалифицировано экспертом в качестве неотделимых улучшений, при определении стоимости неотделимых улучшений (2 815 000 руб. с учетом округления) учтен их износ в период аренды.

Ссылки Комитета и Администрации на то обстоятельство, что необходимого согласия на производство неотделимых улучшений истец не получил, а также на недоказанность истцом изменения действительной рыночной стоимости арендуемого объекта за счет выполненных работ по ремонту нежилых помещений, противоречат материалам дела, а заявленные возражения по представленному экспертному заключению в указанной части оцениваются судебной коллегией как бездоказательные.

Принимая во внимание рыночную стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений, определенную указанным заключением эксперта N 115/2016 с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу к выводу о необходимости зачета стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены спорного нежилого здания.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.07.2016 по делу N А07-1890/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.П. Ермолаева