Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2016 г. N 10АП-17280/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 6 июня 2017 г. N Ф05-3948/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

27 декабря 2016 г.

Дело N А41-46355/16

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,

при участии в заседании:

от ООО "Авита-регион": ген. директор Наумов М.А., Ефремова Т.Ю., по доверенности от 09.11.2016;

от Администрации г.о. Химки Московской области: Санковский М.Ю., по доверенности от 07.09.2016 N 82;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Авита-регион" на решение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2016 года по делу N А41-46355/16, принятое судьей Федуловой Л.В., по исковому заявлению Администрации г.о. Химки Московской области к ООО "Авита-регион", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о.Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Авита-регион", в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.09.2012 N ЮА-301, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г.Химки, микрорайон Левобережный, Лихачевское шоссе, общей площадью 7 460 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:10:0010405:159, предоставленного для строительства и эксплуатации торгово-складского комплекса, сроком на 49 лет;

- обязать ООО "Авита-регион" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г.Химки, микрорайон Левобережный, Лихачевское шоссе, общей площадью 7 460 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:10:0010405:159, свободным от прав и имущества третьих лиц.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2016 года по делу N А41-46355/16 требования Администрации г.о.Химки Московской области удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Истец представил в материалы дела письменные пояснения, в которых возражал на доводы апелляционной жалобы.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений на нее соответственно.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ООО "Авита-регион" (арендатор) 13.09.2012 был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-301, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 7460 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0010405:159, расположенный по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Левобережный, Лихачевское шоссе, для использования в целях строительства и эксплуатации торгово-складского комплекса.

Согласно пункту 2.1 договора земельного участка срок аренды устанавливается на 49 лет с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи.

В соответствии с п.4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора или в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ в следующих случаях:

- использование участка не по целевому назначению;

- невнесение арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесение ее не в полном объеме на протяжении указанного периода;

- невыполнение работ по благоустройству и уборке территории, прилегающей к арендованному участку;

- неосвоения и неиспользования участка в течение трех лет.

Согласно п.4.4.2 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Спорный земельный участок передан ответчику 13 сентября 2012 года по Акту приема-передачи.

22.07.2015 Администрацией городского округа Химки Московской области проведен осмотр земельного участка с целью проверки его использования в соответствии с условиями договора.

В результате осмотра Администрацией было установлено, что территория земельного участка не огорожена, покрыта травянистой растительностью, на земельном участке расположен автомобильный проезд; исходя из визуального осмотра, земельный участок не освоен в соответствии с разрешенным использованием.

В связи с неиспользованием земельного участка в предусмотренных Договором целях - для строительства и эксплуатации торгово-складского комплекса - Администрацией г.о. Химки Московской области в адрес ответчика направлена претензия о расторжении Договора и возврате арендованного имущества от 17.12.2015 N 5278/8-исх, в которой истец предложил ответчику устранить допущенные нарушения, с указанием срока устранения нарушений, либо расторгнуть договор и возвратить истцу арендованный земельный участок по акту приема-передачи.

Поскольку ответчик указанное выше уведомление оставил без ответа, истец 16.05.2016 повторно направил в адрес ответчика претензию.

29.06.2016 истцом был проведен повторный осмотр земельного участка на предмет соблюдения условий договора.

В результате осмотра установлено, что территория земельных участков не огорожена, покрыта травянистой растительностью, на земельном участке расположен автомобильный проезд.

Исходя из изложенного, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции посчитал подтвержденным факт неиспользования спорного земельного участка по его целевому назначению.

Между тем, вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указывалось выше, арендодатель в основание требований о расторжении договора аренды земельного участка ссылается на неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Обязательный досудебный порядок урегулирования рассматриваемого спора истцом соблюден, что подтверждается соответствующей претензией и почтовым реестром (том 1 л.д. 13-14).

Как указывалось выше, в качестве доказательств существенного нарушения условий договора аренды, истец представил в материалы дела акт осмотра спорного земельного участка, в соответствии с которым территория земельного участка не огорожена, покрыта травянистой растительностью, на земельном участке расположен автомобильный проезд; исходя из визуального осмотра, земельный участок не освоен в соответствии с разрешенным использованием.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно, при ненадлежащем использовании земельного участка неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указывает истец, спорный земельный участок, предназначенный под строительство и предоставленный для этих целей в аренду, в течение четырех лет не используется и даже не осваивается, что зафиксировано в актах осмотра.

Земельное законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Договором аренды спорного земельного участка срок для "освоения" не предусмотрен. Законом такой срок также не установлен.

При этом, ответчиком в материалы дела представлены доказательства освоения им спорного земельного участка. С момента передачи спорного земельного участка ответчику (13.09.2012), арендатор в целях освоения спорного земельного участка заключил следующие договоры:

- договор с ООО "ВестСтрой" на изыскательские работы N 27-13 от 20.05.2013 (том 1 л.д. 57-58). Факт выполнения подрядчиком оговоренных работ подтверждается представленным в материалы дела Актом о приемке выполненных работ (том 1 л.д. 61). Факт полной оплаты стоимости работ подтвержден платежным поручением N 3 от 21.05.2013 (том 1 л.д. 60).

- договор с ООО "Холдинг СП" от 10 октября 2013 года N АС/26/09-13, предмет договора: выполнение работ по:

получению технических условий на вынос кабеля ТЭЦ-21 в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:159 (Участок);

разработка раздела рабочей документации "Проект выноса кабеля" для объекта "Торгового комплекса", расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон Левобережный, Лихачевское шоссе" в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:159;

согласование раздела рабочей документации "Проект выноса кабеля" с эксплуатирующими организациями.

Факт выполнения работ подтверждается актом N 1 сдачи приемки работ от 21 ноября 2013 года, работы полностью оплачены ответчиком.

- договор с ООО "Спецмонтаж-1" от 24 февраля 2014 года N 1/14 на выполнение комплекса работ по выносу кабельной линии.

Факт выполнения работ подтверждается актом о приемке выполненных работ от 14.04.2014, работы полностью оплачены ответчиком.

- договор с МП г.о. Химки Московской области "Архитектурно-планировочное управление городского округа Химки" N 14/1010 от 15.04.2014 на контрольногеодезическую съемку наружных трасс инженерных коммуникаций по объекту: перекладка кабельной линии 6 кВ ТЭЦ-21 по адресу Московская область, г.о. Химки мкр. Левобережный, Лихачевское шоссе.

Факт выполнения работ подтверждается актом N 00001065 от 3" июня 2014 года, работы полностью оплачены ответчиком.

- договор с МУП г.о. Химки Московской области "Химводосток" N 55/В от 04.08.2014 на оказание услуг по установлению соответствия рабочей (проектной) и иной документации фактической ситуации на объекте с выездом специалиста на объект по адресу Московская область, г.о. Химки мкр. Левобережный, Лихачевское шоссе.

Факт выполнения работ подтверждается актом N 00000341 от 14 августа 2014 года, работы полностью оплачены ответчиком.

- договор с ОАО "Химкинская электросеть" от 03.09.2014 N 500/2014-Ю об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. Оплата по договору произведена частично и подтверждается платежным поручением N 19 от 01.10.2014.

- договор с МП г.о. Химки Московской области "Архитектурно-планировочное управление городского округа Химки" N 14-0412 от 04.09.2014 на оказание услуг по подготовке ситуационного плана земельного участка по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, Лихачевское шоссе.

Факт выполнения работ подтверждается актом N 00001558 от 08 сентября 2014 года, работы полностью оплачены ответчиком.

Кроме того, 25 сентября 2014 года Администрацией г.о. Химки Московской области было вынесено Постановление N 1414 в связи с обращением ответчика о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010405:159. Согласно вышеуказанному постановлению на Ответчика возлагаются функции заказчика по подготовке документации по планировке территории по вышеуказанному адресу.

В связи с необходимостью подготовки документации по планировке территории ответчиком также были заключены договоры об инженерно-геодезических изысканиях, по разработке проектной документации для строительства торгово-складского комплекса и т.п.

Таким образом, ответчиком подтвержден факт проведения мероприятий по освоению спорного земельного участка в течение всего срока действия договора, а довод о неиспользовании земельного участка по целевому назначению, соответственно, не подтвержден.

Иных оснований для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке истец не приводит.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2016 года по делу N А41-46355/16 отменить.

В удовлетворении искового заявления Администрации г.о. Химки Московской области отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова