Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2010 г. N 07АП-10498/10

г. Томск

16 декабря 2010 г.

Дело N А27-8838/2010

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего А.В. Солодилова

судей: М.Х. Музыкантовой, С.Н. Хайкиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкляр Т.Г. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от заявителя: Гатьятуллин Р.Р. по доверенности от 14.07.2010

от заинтересованных лиц: без участия

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровской области и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 15.10.2010 по делу N А27-8838/2010 (судья Титаева Е.В.)

по заявлению открытого акционерного общества "Промстрой-жилищно-строительный комплекс"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровской области, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный кадастровый центр "Земля", Федеральному государственному учреждению "Земельная кадастровая палата" по Кемеровской области

о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка, незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Промстрой-Жилищно-строительный комплекс" (далее по тексту - заявитель, общество, ОАО "Промстрой-Жилищно-строительный комплекс") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением:

- о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:3, площадью 5954,11 кв.м., проведенной ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" по заказу и под контролем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее по тексту - Управление Росреестра) в размере 30 735 473,06 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5 162, 06 руб. за кв.м.;

- о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:3; площадью 5954,11 кв.м., в размере 30 735 473,06 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5 162,06 руб. за кв.м., принадлежащего ОАО "Промстрой-ЖСК", расположенного по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Инициативная, д.57, выразившихся в осуществлении ненадлежащего контроля за ходом исполнения государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель; ненадлежащей предварительной проверке Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области и внесении в государственный земельный кадастр недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:3 в размере 30 735 473,06 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5 162, 06 руб. за кв.м.;

- о признании незаконными действий Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:3; площадью 5954,11 кв.м., в размере 30 735 473,06 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5 162,06 руб. за кв.м., расположенного по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Инициативная, д.57, выразившихся в ненадлежащей проверке Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области;

- об обязании Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Кемеровской области исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:3; площадью 5954,11 кв.м., в размере 30 735 473,06 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5 162,06 руб. за кв.м., расположенного по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Инициативная, д.57.

Решением от 15.10.2010 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра и Росреестр обратились с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на следующее:

- оспариваемыми действиями не нарушены права и законные интерес заявителя;

- для построения модели были определены факторы стоимости, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной группе, которые использовались и являлись достаточными для построения статистической модели;

- Управлением Росреестра по Кемеровской области и Росреестром были представлены необходимые документы подтверждающие, что кадастровая стоимость земельного участка заявителя, внесенная в государственный кадастр недвижимости, определена на основе результатов государственной кадастровой оценки земель;

- отчет ООО "Бизнесс" от 29.03.2010 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не имеет доказательственного значения.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве ФГУП "ФКЦ "Земля" поддерживает позицию апеллянта, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В отзыве ОАО "Промстрой-Жилищно-строительный комплекс" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровской области, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный кадастровый центр "Земля", Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Кемеровской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в отсутствии представителей заинтересованных лиц.

В соответствии со статьей 155 АПК РФ в судебном заседании осуществлено протоколирование с использованием средств аудиозаписи.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя заявителя, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ОАО "Промстрой-Жилищно-строительный комплекс" является собственником земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301008:3, площадью 5954,11 кв.м., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 42 АВ 817544 от 04.08.2008.

Данный земельный участок является ранее учтенным, оценен по 9-му виду разрешенного использования: "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного, сбыта и заготовок" на основании "Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 42:24:0301008:3, площадью 5954,11 кв.м., от 02.02.2010 г., его кадастровая стоимость составляет 30 735 473,06 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 5 162,06 руб.

Из письма Управления N 07/12-1800 от 24.03.2010 о разъяснении порядка определения кадастровой стоимости земельного участка заявителя, внесенной в государственный кадастр недвижимости, следует, что кадастровая стоимость определена в соответствии с "Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, исполнителем работ выступило ФГУП "ФКЦ "Земля" на основании Государственного контракта N140 от 29.06.2007 г.

Сравнив рыночную стоимость земельного участка с кадастровой стоимостью, не согласившись с результатом кадастровой стоимости, действиями Управления по формированию в государственном кадастре недвижимости данных о кадастровой стоимости указанного земельного участка, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что в материалы дела не представлено достаточных сведений об используемых исходных данных, которые бы позволяли оценить их достоверность и объективность, сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 66 ЗК РФ установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной оценки земель, которыми регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории всей Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом (далее - Правила проведения государственной оценки земель).

В соответствии с пунктом 9 Правил проведения государственной оценки земель государственная оценка земель проводится с учетом данных земельного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно пункту 5 Правил проведения государственной оценки земель государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

В силу пункта 11 Правил проведения государственной оценки земель методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания).

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.

В соответствии с пунктом 2.2.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.

Согласно пункту 2.2.1 Методических указаний статистическая модель строится с учетом факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, сведений о значении таких факторов, группировки земельных участков на основе рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации (пункт 2.2.2); для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости (2.2.5).

В апелляционной жалобе заинтересованные лица указывают, что построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществлялось на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене земельных участков. Для построения модели был определен фактор стоимости, в наибольшей степени влияющий на стоимость земельных участков в данной группе, который использовался и являлся достаточным для построения статистической модели.

Вместе с тем, как обоснованно отметил суд первой инстанции, доказательств, свидетельствующих о том, что указанный в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний порядок построения статистической модели соблюдён, в том числе, определён состав факторов стоимости, проведён сбор сведений о значении этих факторов, проведён сбор рыночной информации, а также расчёт кадастровой стоимости с учётом перечисленных элементов, в материалы дела не представлено.

Заинтересованными лицами не представлено данных, свидетельствующих о том, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка проведена на основании статистического анализа рыночных цен, как того требует пункт 5 Правил.

Пункт 2.2.5 Методических указаний в целях определения достоверности собранной рыночной информации предписывает провести ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Из пункта 3.2.2. Отчета следует, что в качестве источников информации об объектах аналогах были использованы источники, приведенные в Таблице 2 Приложения N 7 к Отчету.

Исходя из содержания Приложения N 7 (таблица N 7) к Отчету, в качестве источников информации об объектах-аналогах были использованы: сайт www.SibEstate.ru, вторым источником является Отчет об оценке гипотетических участков ООО "Группа комплексных решений" N 1/ГКР/140-025д.

При этом, как правомерно установлено судом первой инстанции из текста Отчета и приложений к нему, невозможно установить какие именно земельные участки были использованы в качестве объектов-аналогов, использование в качестве объектов-аналогов гипотетических земельных участков не допустимо, указание источников информации, не позволяет сделать вывод о достоверности и достаточности информации о рынке земельных участков и возможности построения на основе такой информации какой-либо статистической модели, что свидетельствует о несоответствии Отчета требованиям пунктов 2.2.2., 2.2.4., 2.2.5. Методических указаний, а так же требованию п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в соответствии с отчетом ООО "Бизнесс" от 29.03.2010 рыночная стоимость участка составила 8 031 000 руб., что меньше кадастровой стоимости более чем в 3 раз, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда о недостоверности государственной кадастровой оценки земельного участка

Довод апелляционной жалобы о том, что отчет ООО "Бизнесс" об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не имеет доказательственного значения, не принимается судом апелляционной инстанции, так как Управлением по существу отчет не оспорен, доказательств неправомерности использования примененных в нем данных не приведено.

Так же не принимается довод апелляционной жалобы о правомерности действий Управления Росреесра и Росреестра.

В соответствии с пунктом 8 Административного регламента в обязанность Управления входит контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации.

В силу пункта 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

- подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

- формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Между тем, формальное соблюдение административной процедуры не свидетельствует о возможности утверждения кадастровой стоимости земельного участка определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства без определения состава факторов стоимости, проведения сбора сведений о значении этих факторов, проведения сбора рыночной информации, а также расчёта кадастровой стоимости без учёта перечисленных элементов.

Расчет удельного показателя стоимости земельного участка должен производиться с учетом сведений о рыночной стоимости земельных участков, суду не представлено доказательств того, что кадастровая оценка проведена с учетом статистического анализа рыночных цен.

Кроме того, как обоснованно отметил суд первой инстанции в отчете об определении кадастровой стоимости отсутствует точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе физические свойства объекта оценки, количественные и качественные характеристики элементов, балансовая стоимость, что так же нарушает требования пункта 8 ФСО N 3 (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 N 254); отчет не содержит оснований для проведения оценщиком оценки объекта; в отчете отсутствуют указания на примененные стандарты оценки, что так же нарушает требования пункта 8д ФСО N 3; в отчете отсутствует дата его утверждения руководителем организации исполнителя, как того требует форма отчета; проверка отчета осуществлена лицом его составившим.

При изложенных обстоятельствах, обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что действия Управления Росреесра и Росреестра по формированию в государственном земельном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка не соответствуют требованиям статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 года N 39, Административному регламенту Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденному приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.06.2007 года N 215.

Внесение Управлением необоснованно завышенной кадастровой стоимости земельного участка нарушены права законные интересы заявителя, связанные с уплатой установленного законодательством земельного налога, поскольку порядок исчисления земельного налога, установленный статьями 388, 390, 391 Налогового кодекса РФ, прямо связан с соблюдением требований земельного законодательства при определении кадастровой стоимости каждого земельного участка и внесении этих данных в государственный кадастр недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, принятое Арбитражным судом Кемеровской области решение является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 15.10.2010 по делу N А27-8838/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

А.В. Солодилов

Судьи

М.Х. Музыкантова С.Н. Хайкина