Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2016 г. N 18АП-7845/16

Требование: о расторжении договора в отношении земельного участка

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Челябинск

11 октября 2016 г.

Дело N А47-13324/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А47-13324/2015 по иску Администрации муниципального образования Адамовский район Оренбургской области к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Теренсайский" о расторжении договоров аренды земельных участков.

Администрация муниципального образования Адамовский район Оренбургской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковых заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Теренсайский" (далее - СПК "Теренсайский", кооператив, ответчик) о расторжении договоров аренды земельных участков от 12.03.2010 N N 67 (1), 67 (2), 67 (3), 67 (4), от 01.08.2010 N 307, от 05.04.2012 N N 307-1, 307-2, 307-3, 307-4, 307-5, от 29.05.2012 N 64-5, от 14.05.2009 N N 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.05.2016 (резолютивная часть объявлена 05.05.2016) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе кооператив (далее также - податель жалобы) просил решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылался на нарушение судом норм процессуального права. Так, податель жалобы указал, что между акционерным обществом "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - Россельхозбанк) и СПК "Теренсайский" были заключены договоры об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.10.2012 N 110516/0035-7.1, от 05.03.2013 N 130506/0039-7.1/1. Между публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (далее - Сбербанк) и СПК "Теренсайский" были заключены договоры ипотеки от 16.04.2012 N 3600, от 17.09.2012 N 3600/10. Согласно указанным договорам часть земельных участков, находящихся в аренде у СПК "Теренсайский", были переданы в залог банкам, а именно: земельные участки по договорам аренды от 13.03.2010 N N 67(1), 67(2), 67 (3), 67 (4), от 29.05.2012 N 64-5, от 01.08.2010 N 307, от 05.04.2012 N N 307-1, 307-2, 307-3, 307-4, 307-5. Между тем, Россельхозбанк и Сбербанк не были привлечены к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, хотя они являются залогодержателями права аренды земельных участков. Кооператив отметил, что право аренды земельных участков включено в конкурсную массу должника - ответчика по делу. Расторжение вышеуказанных договоров аренды приведет к нарушению прав кредиторов ответчика.

Приняв во внимание доводы апелляционной жалобы, определением от 02.09.2016 (резолютивная часть объявлена 02.09.2016) арбитражный суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, является безусловным основанием к отмене принятого судебного акта.

В рамках настоящего спора Администрация просит расторгнуть договоры аренды земельных участков от 12.03.2010 N N 67 (1), 67 (2), 67 (3), 67 (4), от 01.08.2010 N 307, от 05.04.2012 N N 307-1, 307-2, 307-3, 307-4, 307-5, от 29.05.2012 N 64-5, от 14.05.2009 N N 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, заключенные с кооперативом.

Обжалуемым решением арбитражный суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца, расторг спорные договоры аренды.

Как отмечено выше, в апелляционной жалобе ее податель, среди прочего, ссылался на то, что между Россельхозбанком и СПК "Теренсайский", а также между Сбербанком и СПК "Теренсайский" заключены договоры об ипотеке (залоге недвижимости), по которым права аренды кооператива на земельные участки по части спорных в настоящем деле договоров аренды переданы в залог названным банкам.

Из представленных подателем жалобы доказательств усматриваются следующие обстоятельства.

Между СПК "Теренсайский" (залогодатель) и Россельхозбанком (залогодержатель) был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.10.2012 N 110516/0035-7.1, согласно которому, среди прочего, залогодатель передал в залог залогодержателю права аренды земельных участков:

кадастровый номер 56:02:1105001:242, площадью 2412 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, с. Белополье, ул. Полева, 9;

кадастровый номер 56:02:1105001:240, площадью 459 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, с. Белополье, ул. Полева, 8;

кадастровый номер 56:02:1103001:1127, площадью 1110 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Советская, 2в.

Указанные земельные участки переданы залогодателю на основании договора аренды от 29.05.2012 N 64-5, заключенного с Администрацией (арендодатель).

Также между СПК "Теренсайский" (залогодатель) и Россельхозбанком (залогодержатель) был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 05.03.2013 N 130506/0039-7.1/1, согласно которому, среди прочего, залогодатель передал в залог залогодержателю права аренды земельных участков:

кадастровый номер 56:02:1104001:425, площадью 441 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Слюдяной, ул. Центральная, 1;

кадастровый номер 56:02:1104001:424, площадью 329 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Слюдяной, ул. Центральная, 1б;

кадастровый номер 56:02:1104001:423, площадью 43 393 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Слюдяной, ул. Центральная, 1а;

Указанные земельные участки переданы залогодателю на основании договора аренды от 29.05.2012 N 64-5, заключенного с Администрацией (арендодатель).

Также между СПК "Теренсайский" (залогодатель) и Сбербанком (залогодержатель) был заключен договор об ипотеке от 16.04.2012 N 3600, согласно которому, среди прочего, залогодатель передал в залог залогодержателю права аренды земельных участков:

кадастровый номер 56:02:1103001:541 площадью 1365 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Центральная, 1 (передан залогодателю на основании договора аренды от 01.08.2010 N 307, заключенного с Администрацией (арендодатель));

кадастровый номер 56:02:1103001:1116 площадью 1924 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Центральная, 1А (передан залогодателю на основании договора аренды от 05.04.2012 N 307-1, заключенного с Администрацией (арендодатель));

кадастровый номер 56:02:1103001:1118 площадью 564 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Центральная, 3 (передан залогодателю на основании договора аренды от 05.04.2012 N 307-4, заключенного с Администрацией (арендодатель));

кадастровый номер 56:02:1103001:1119 площадью 749 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Центральная, 1Б (передан залогодателю на основании договора аренды от 05.04.2012 N 307-2, заключенного с Администрацией (арендодатель));

кадастровый номер 56:02:1103001:1117 площадью 1527 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Центральная, 1В (передан залогодателю на основании договора аренды от 05.04.2012 N 307-3, заключенного с Администрацией (арендодатель));

кадастровый номер 56:02:1103001:1115 площадью 874 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Центральная, 3А (передан залогодателю на основании договора аренды от 05.04.2012 N 307-5, заключенного с Администрацией (арендодатель)).

Также между СПК "Теренсайский" (залогодатель) и Сбербанком (залогодержатель) был заключен договор об ипотеке от 17.09.2012 N 3600/10, согласно которому, среди прочего, залогодатель передал в залог залогодержателю права аренды земельных участков:

кадастровый номер 56:02:1103001:1130 площадью 4618 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Промышленная, 2;

кадастровый номер 56:02:1103001:1128 площадью 34 831 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Промышленная, 3;

кадастровый номер 56:02:1103001:1125 площадью 702 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Промышленная, 4;

кадастровый номер 56:02:1103001:1131 площадью 121 548 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Промышленная, 5;

кадастровый номер 56:02:1103001:1132 площадью 1167 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Промышленная, 6;

кадастровый номер 56:02:1103001:1129 площадью 6049 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, п. Теренсай, ул. Промышленная, 7;

кадастровый номер 56:02:1105001:241 площадью 18 021 кв. м, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, с. Белополье, ул. Полевая, 7.

Указанные земельные участки переданы залогодателю на основании договора аренды от 29.05.2012 N 64-5, заключенного с Администрацией (арендодатель).

Согласно статье 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 109-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 названного Закона в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Из указанных выше договоров ипотеки следует, что право аренды кооператива на часть спорных земельных участков передано в залог Россельхозбанку и Сбербанку.

На основании изложенных выше обстоятельств и разъяснений арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на права залогодержателей права аренды спорных земельных участков - Россельхозбанка и Сбербанка, не привлеченных к участию в деле.

В связи с указанным, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, имелись основания для привлечения Россельхозбанка и Сбербанка к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Дело к рассмотрению в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, было назначено арбитражным судом апелляционной инстанции на 06.10.2016.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом апелляционной инстанции были привлечены Россельхозбанка и Сбербанка (далее также - третьи лица).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

До начала судебного от истца поступили выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорные земельные участки, а также расчет задолженности по арендной плате по спорным договорам аренды. Арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела представленные дополнительные доказательства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и СПК "Теренсайский" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения от 14.05.2009 N N 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19 (л. д. 9-30), договоры аренды земельных участков от 01.08.2010 N 307 (л. д. 45, 46), от 05.04.2012 N N 307-1, 307-2, 307-3, 307-4, 307-5 (л. д. 31-40), от 29.05.2012 N 64-5 (л. д. 41-44), от 12.03.2010 N N 67(1), 67(2), 67(3), 67(4) (л. д. 47-54), по условиям которых арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки для сельскохозяйственного производства и использования.

Пунктом 3.1 договоров предусмотрен размер арендной платы за земельные участки.

В пункте 3.2 договоров установлен порядок внесения арендатором арендных платежей.

В силу пункта 4.1.2 договоров арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договоров при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и в случаях нарушения других условий настоящего договора.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.2 договора (пункт 7.2 договоров).

На основании пункта 2.1 договоров от 14.05.2009 N N 6, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19 договоры заключены на 5 лет, с 14.05.2009 по 14.05.2014.

В силу пункта 2.1 договоров от 05.04.2012 N 307-1, 307-2, 307-3, 307-4, 307-5 договоры заключены сроком на 10 лет, с 05.04.2012 по 04.04.2022.

Согласно пункту 2.1 договора от 29.05.2012 N 64-5 аренда участка осуществляется в течение 120 месяцев (10 лет) со дня регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Как следует из пункта 2.1 договора от 01.08.2010 N 307, срок аренды участка устанавливается с 01.08.2010 по 31.12.2011.

В соответствии с пунктом 2.1 договоров от 12.03.2010 N N 67(1), 67(2), 67(3), 67(4) срок аренды участка устанавливается с 12.03.2010 по 12.03.2017.

Администрация направила кооперативу предупреждение от 27.11.2015 N 01-01/2018 о расторжении спорных договоров аренды ввиду наличия на стороне кооператива задолженности по договорам в общей сумме 2 407 073 руб. 13 коп. (л. д. 55). Указанное предупреждение было получено ответчиком 03.12.2015, что подтверждается почтовым уведомлением (л. д. 55 оборот).

Неоплата арендатором арендных платежей по указанным договорам аренды в общей сумме 2 407 073 руб. 13 коп. за период с 2011 года по 2015 год послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.09.2014 по делу N А47-860/2014 СПК "Теренсайский" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Рассмотрев дело по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, арбитражный суд апелляционной пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора аренды.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", применительно к пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из дополнительно представленного Администрацией в арбитражный суд апелляционной инстанции расчета задолженности ответчика по арендным платежам по спорным договорам аренды следует, что СПК "Теренсайский" за период с 2011 по 2015 года неоднократно допускались просрочки оплаты арендной платы. Более того, в 2012-2015 годах арендная плата по данным договорам не оплачивалась совсем.

Требования Администрации в сумме 2 407 073 руб. 13 коп. определением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.01.2016 по делу N А47-860/2014 о банкротстве СПК "Теренсайский" признаны обоснованными.

При изложенных обстоятельствах нарушение ответчиком условия спорных договоров аренды земельных участков о внесении арендной платы следует признать существенным, что в силу приведенных выше норм является основанием для расторжения данных договоров в судебном порядке.

Обязательный претензионный порядок, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Администрацией соблюден, о чем свидетельствует направленное ею кооперативу предупреждение от 27.11.2015 N 01-01/2018 о расторжении договоров аренды (л. д. 55).

Ссылка кооператива на то, что право аренды земельных участков включено в конкурсную массу как имущество, обремененное залогом, и имущество готовится к реализации, в силу чего расторжение договоров аренды земельных участков приведет к нарушению прав кредиторов в силу уменьшения размера конкурсной массы, подлежит отклонению как не имеющая правового значения, поскольку права третьих лиц, не состоящих в обязательственных либо вещных правоотношениях с истцом, и обусловленные исключительно обязательственными правоотношениями с ответчиком, не могут быть противопоставлены правам муниципального образования как собственника (распорядителя) земельных участков.

При этом оснований для рассмотрения настоящих требований в деле в банкротстве ответчика не имеется в силу отсутствия в материалах дела доказательств того, что истец как арендодатель в порядке пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации выразил волю на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам. Напротив, исходя из его правовой позиции по настоящему делу, истец намерен прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 309-ЭС16-4636).

Ввиду указанного ранее решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Исковые требования Администрации к кооперативу подлежат удовлетворению в полном объеме: спорные договоры аренды подлежат расторжению.

С ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 132 000 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.05.2016 по делу N А47-13324/2015 отменить.

Исковые требования Администрации муниципального образования Адамовский район Оренбургской области к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Теренсайский" удовлетворить.

Расторгнуть договоры аренды земельных участков от 12.03.2010 N 67 (1), от 12.03.2010 N 67 (2), от 12.03.2010 N 67 (3), от 12.03.2010 N 67 (4), от 01.08.2010 N 307, от 05.04.2012 N 307-1, от 05.04.2012 N 307-2, от 05.04.2012 N 307-3, от 05.04.2012 N 307-4, от 05.04.2012 N 307-5, от 29.05.2012 N 64-5, от 14.05.2009 N 6, от 14.05.2009 N 8, от 14.05.2009 N 10, от 14.05.2009 N 11, от 14.05.2009 N 12, от 14.05.2009 N 13, от 14.05.2009 N 14, от 14.05.2009 N 15, от 14.05.2009 N 16, от 14.05.2009 N 17, от 14.05.2009 N 19, заключенные между Администрацией муниципального образования Адамовский район Оренбургской области и сельскохозяйственным производственным кооперативом "Теренсайский".

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива "Теренсайский" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 132 000 руб. и по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., всего 135 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова