Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 г. N 18АП-13070/16

г. Челябинск

31 октября 2016 г.

Дело N А07-28425/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каменная мозаика" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2016 по делу N А07-28425/2015 (судья Абдуллина Э.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Каменная мозаика" - Хасанов А.А. (доверенность от 16.02.2016 N 01).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО, Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Каменная мозаика" (далее - ООО "Каменная мозаика", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 352 077 руб. 57 коп. за период с 21.07.2015 по 29.02.2016 и пени в размере 20 441 руб. 19 коп. за период с 11.07.2015 по 29.02.2016 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 123).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Астра" (далее также - ООО "Астра", третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "ТИМ" (далее также - ООО "ТИМ", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.08.2016 (резолютивная часть объявлена 15.08.2016) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму арендной платы за период с 21.07.2015 по 10.11.2015 в размере 156 038 руб. 77 коп., пени за период с 11.08.2015 по 29.02.2016 в размере 12 925 руб. 57 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Каменная мозаика" (далее также - податель жалобы) просит решение суда изменить в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 22.07.2015 по 10.11.2015 с учетом установленной решением Верховного суда Республики Башкортостан от 16.05.2016 по делу N 3-344/2016 на 01.06.2014 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030303:566, равной его рыночной стоимости в размере 14 700 000 руб., а не 38 296 454 руб. 76 коп.; решение суда первой инстанции в части взыскания пени за период с 11.08.2015 по 29.02.2016 отменить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, общество указывает, что право на использование земельного участка возникло у ответчика с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, то есть с 22.07.2015, однако, суд взыскал арендные платежи за период с 21.07.2015. Критическое отношение арбитражного суда первой инстанции к решению Верховного суда Республики Башкортостан от 16.05.2016 по делу N 3-344/2016 ввиду вынесения решения по требованию третьего лица - ООО "Астра" об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка является неправомерным и нарушает права ООО "Каменная Мозаика" на защиту гражданских прав, так как указанное решение вынесено в отношении именно спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:030303:566. Кроме того, ответчик отмечает, что не подписывал договор аренды земельного участка от 23.03.2014 N 232-14, а также дополнительное соглашение к нему, следовательно, между истцом и ответчиком нет соглашения в письменной форме о начислении неустойки в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки оплаты арендной платы. Следовательно, взыскание пени в полном объеме является незаконным.

Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились. С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части.

Как следует из материалов дела, 25.03.2014 между Управлением (арендодатель) и ООО "ТИМ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 232-14, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:030303:566, общей площадью 16 018 кв. м, расположенный по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Свободы, занимаемый производственной базой и железнодорожными путями, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 10, 11).

Срок аренды устанавливается с 26.08.2013 по 26.08.2018 (пункт 3.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа месяца (пункт 4.7 договора).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора).

По акту приема-передачи от 25.03.2014 земельный участок с кадастровым номером 02:55:030303:566 был передан арендатору (т. 1, л. д. 15).

Земельный участок площадью 16 018 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Свободы, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 02.10.2012, с кадастровым номером 02:55:030303:566, с разрешенным использованием: занимаемый производственной базой и железнодорожными путями, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 16.10.2013 N 02/13/1-815772 (т. 1, л.д. 12, 13).

В материалы дела представлено дополнительное соглашение от 10.11.2015 N 1 о внесении изменений в указанный договор аренды, согласно которому на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.10.2015 N 04/101/032/2015-18207 о регистрации перехода прав на земельный участок, зарегистрированного 21.07.2015 N 02-04/101-01/425/2014-490/2, мирового соглашения от 09.07.2015 N Т07-0702/2015-КТ, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 25.03.2014 N 232-14 от ООО "ТИМ" перешли к ООО "Каменная мозаика" с 21.07.2015 (т. 1, л. д. 17).

Копия указанного дополнительного соглашения, представленная в материалы дела, не содержит подписи сторон - Управления и ООО "Каменная мозаика".

Между тем, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.10.2015 N 04/101/032/2015-18207 государственная регистрация обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030303:566 сроком до 26.08.2018 произведена в пользу ООО "Каменная мозаика" 21.07.2015 (т. 1, л. д. 26).

Управлением был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:030303:566, по результатам которого составлен акт от 05.11.2015 N 3478/о, согласно которому при осмотре установлено, что указанный земельный участок используется для эксплуатации производственной базы и подъездных железнодорожных путей (т. 1, л. д. 20-24).

Из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 22.07.2015 N 02-04/101-04/201/020/2015-382/2 следует, что на спорном земельном участке по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Свободы, д. 59/2 размещен, среди прочего, ангар площадью 922,1 кв. м, принадлежавший ответчику на праве собственности с 22.07.2015 на основании мирового соглашения от 09.07.2015 (т. 1, л. д. 48).

Также в материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.10.2015 N 04/101/033/2015-9063, согласно которой за ответчиком 21.07.2015 и 22.07.2015 также зарегистрировано право собственности на объекты по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Свободы, д. 59/2 на основании мирового соглашения от 09.07.2015 N Т07-0702/2015-КТ (т. 1, л. д. 27, 28).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.11.2015 N 02-04/101-04/301/057/2015-7129/2 ангар площадью 922,1 кв. м, расположенный на спорном земельном участке, с 11.11.2015 зарегистрирован на праве собственности за ООО "Астра" (т. 1, л. д. 47).

Истец направил ответчику претензию от 12.11.2015 N 3536, согласно которой у общества образовалась задолженность в размере 452 546 руб. 50 коп., в том числе, по арендной плате в размере 415 638 руб. 14 коп., пени в размере 36 908 руб. 36 коп. (т. 1, л. д. 25).

Поскольку требования истца о погашении задолженности по арендной плате ответчик оставил без удовлетворения, истец обратился в суд с указанными ранее требованиями. При этом расчет исковых требований произведен Управлением на основании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030303:566 в размере 38 296 454 руб. 76 коп., установленной постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 (т. 1, л. д. 16).

Также решением Верховного суда Республики Башкортостан от 16.05.2016 по делу N 3-344/2016 по заявлению ООО "Астра", поданному в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 31.12.2015, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030303:566 по состоянию на 01.06.2014 установлена в размере 14 700 000 руб. вместо установленной постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 в размере 38 296 454 руб. 76 коп.

Из общедоступных сведений онлайн в отношении указанного земельного участка следует, что новая кадастровая стоимость, определенная указанным решением суда, внесена в государственный кадастр недвижимости 25.07.2016.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что 11.11.2015 зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, к ООО "Астра", в связи с чем расчет арендной платы должен быть произведен с 21.07.2015 по 11.11.2015. При этом суд не принял во внимание решение Верховного суда Республики Башкортостан от 16.05.2016 по делу N 3-344/2016 ввиду вынесения решения по требованию третьего лица - ООО "Астра".

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, пришел к следующим выводам.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

Податель жалобы среди прочего указывает, что право на использование земельного участка возникло у ответчика с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание, то есть с 22.07.2015, однако, арбитражный суд первой инстанции ошибочно взыскал арендные платежи за период с 21.07.2015.

Между тем, как отмечено выше, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.10.2015 N 04/101/032/2015-18207 государственная регистрация обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030303:566 сроком до 26.08.2018 произведена в пользу ООО "Каменная мозаика" 21.07.2015 (т. 1, л. д. 26).

Доказательства ошибочного внесения указанных сведений в названный реестр регистрирующим органом в материалах дела отсутствует.

Соответственно, арбитражный суд первой инстанции обоснованно исчислил задолженность по арендной плате с 21.07.2015.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (действует с 01.03.2015) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

По применению методики исчисления арендной платы спора между сторонами нет.

Ответчик не согласен с обжалуемым решением суда ввиду того, что суд не применил при расчете спорной задолженности по арендной плате решение Верховного суда Республики Башкортостан от 16.05.2016 по делу N 3-344/2016.

Как указано ранее, данным решением по заявлению ООО "Астра", поданному в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 31.12.2015, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030303:566 по состоянию на 01.06.2014 в размере 14 700 000 руб. вместо установленной постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 в размере 38 296 454 руб. 76 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает верной правовую позицию подателя жалобы по указанному вопросу.

Так, согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании абзаца 5 статьи 24.20 названного Закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" также разъяснено, что для предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из приведенных норм Законом об оценочной деятельности в настоящее время предусмотрено ретроспективное действие установленной судом (или комиссией) кадастровой стоимости земельного участка в случае ее установления в размере рыночной стоимости.

Соответственно, в настоящем случае арендная плата должна исчисляться за спорный период с учетом кадастровой стоимости земельного участка в размере определенной судом рыночной стоимости - 14 700 000 руб., а не стоимости, установленной постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 в размере 38 296 454 руб. 76 коп.

То обстоятельство, что указанное решение Верховного суда Республики Башкортостан от 16.05.2016 по делу N 3-344/2016 было вынесено по заявлению не ответчика, а ООО "Астра", по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не имеет правового значения.

Так, как верно отметил податель жалобы, указанный судебный акт вынесен именно в отношении спорного земельного участка. Применительно к определению конкретного размера кадастровой стоимости личность заявителя (вид его деятельности, статус и т.п.) значения не имеет.

С учетом приведенной правовой позиции с общества в пользу Управления подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 21.07.2015 по 10.11.2015 в сумме 47 572 руб. 54 коп.

Довод подателя жалобы о том, что ответчик не подписывал договор аренды земельного участка от 23.03.2014 N 232-14, а также дополнительное соглашение к нему, следовательно, между истцом и ответчиком нет соглашения в письменной форме о начислении неустойки, ввиду чего взыскание пени в полном объеме является незаконным, не может быть принят в качестве обоснованного.

Так, как уже отмечено выше, 21.07.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена государственная регистрация обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030303:566 сроком до 26.08.2018 в пользу ООО "Каменная мозаика" 21.07.2015 (т. 1, л. д. 26). Основанием государственной регистрации указаны договор аренды от 25.03.2014 N 232-14, а также мировое соглашение от 09.07.2015 N Т07-0702/2015-КТ.

Также, как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 7.1 исследуемого договора аренды установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

С учетом указанного с общества в пользу Управления подлежит взысканию неустойка, начисленная за период с 11.08.2015 по 29.02.2016, в сумме 3710 руб. 71 коп.

Ввиду изложенного решение арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу подлежит изменению на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неправильное применение норм материального права).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

С ООО "Каменная мозаика" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 1438 руб. 66 коп.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2016 по делу N А07-28425/2015 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Каменная мозаика" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каменная мозаика" в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан арендную плату за период с 21.07.2015 по 10.11.2015 в сумме 47 572 руб. 54 коп., а также пени, начисленные за период с 11.08.2015 по 29.02.2016, в сумме 3710 руб. 71 коп., всего 51 283 руб. 25 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каменная мозаика" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 1438 руб. 66 коп.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова