Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2016 г. N 13АП-28292/16

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Санкт-Петербург

27 декабря 2016 г.

Дело N А56-3520/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Желтянникова В.И.

при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Стасева А.В. (доверенность от 31.08.2016)

от 3-го лица: 1. Проволоцкий В.В. (доверенность от 05.02.2016) 2. Гинева И.Н. (доверенность от 11.01.2016), Скуратова Т.А. (доверенность от 11.01.2016)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28292/2016) ООО "Фирма "КСР" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2016 по делу N А56-3520/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО "Фирма "КСР"

к ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-и лица: 1) Комитет имущественных отношений, 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие " Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "КСР" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ответчик, Фонд имущества) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Батайский пер., д.10, литера А, пом. 5-Н, общей площадью 38,7 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001682:200, находящегося на цокольном этаже, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложив пункт 2.1 договора в редакции истца, а именно: "Цена продажи объекта составляет 3 170 000 руб."

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений (далее - Комитет), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Решением от 12.09.2016 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Фирма "КСР", ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Батайский пер., д.10, литера А, пом. 5-Н, общей площадью 38,7 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001682:200, находящегося на цокольном этаже, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 5 600 000 руб.

В апелляционной жалобе Общество просит решение отменить, назначить по делу повторную экспертизу, полагая, что заключение эксперта от 05.07.2016 N 16/16 ГА-ЭЗ, на основании которого определена выкупная стоимость, содержит существенные недостатки, по мнению подателя жалобы, экспертом неправильно определен наиболее эффективный вид использования помещения, а также некорректно определены объекты аналоги, в связи с чем истцом было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом отказано.

Комитет, Фонд, ГУП ГУИОН возразили против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество в соответствии с договором аренды от 05.05.2000 N 11-А 145274 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Батайский переулок, д.10, литера А, пом. 5-Н, общей площадью 38,7 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001682:200.

Распоряжением Комитета от 27.10.2015 N 1044-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Батайский переулок, 10, литера А, пом. 5Н" определено осуществить приватизацию арендуемого Обществом помещения по цене 5800000 рублей, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 12.10.2015 N 31-8-0119 (247)-2015, выполненного ГУИОН.

Фонд имущества направил Обществу проект договора N б/н-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

С целью определения рыночной стоимости приватизируемого имущества истец заключил договор на оценку нежилого помещения, подлежащего приватизации.

Согласно отчету ООО "Оценочная компания АКСИА" от 18.11.2015 N01811/15 рыночная стоимость помещения составляет 3 170 000 руб.

Обществом направлен в Фонд имущества протокол разногласий к договору с указанием цены продажи в размере 3 170 000 руб.

Письмом Фонда имущества от 08.12.2015 N 4492/30 в изменении цены выкупа помещения отказано.

Поскольку возникшие разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества не были урегулированы в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб Комитета и ГУИОН, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемых помещений отличалась существенным образом, суд первой инстанции по ходатайству ГУП ГУИОН определением от 15.06.2016 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "КЛИРИНГ" Григорьеву А.В., поставив перед экспертом следующий вопрос: 1. Какова рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 04.08.2015.

Согласно представленному суду экспертному заключению от 24.05.2016 рыночная стоимость выкупаемого помещения на дату подачи Обществом заявки составляет 5 600 000 рублей.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 5 600 000 рублей, определенной в названном заключении.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.

Возражения истца относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции, и обоснованно отклонены.

Несоответствие заключения от 05.07.2016 N 16/16 ГА-ЭЗ, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на итоговую стоимость объекта недвижимости, Обществом не доказано, в связи с чем апелляционным судом отклонено ходатайство Общества о назначении повторной экспертизы.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2016 по делу N А56-3520/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова В.И. Желтянников