Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2016 г. N 12АП-10397/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Саратов

28 декабря 2016 г.

Дело N А12-31697/2016

Резолютивная часть постановления объявлена "21" декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "28" декабря 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Среда",

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 августа 2016 года по делу N А12-31697/2016 (судья Романов С.П.),

по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)

к обществу с ограниченной ответственностью "Среда" (ИНН 3446022649, ОГРН 1073460002472)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

- представителя общества с ограниченной ответственностью "Среда" - Ребро А.И., по доверенности N б/н от 11.04.2016;

от комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (приобщены к материалам дела), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Среда" (далее - ООО "Среда") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 8348 от 27.10.2008 за период с 14.01.2013 по 13.10.2014 в сумме 2 367 613,04 руб. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.08.2013 по 13.10.2014 в сумме 674,92 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.08.2016 суд удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

ООО "Среда", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Положениями ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно статье 1 Закона Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти Волгоградской области, определяемым Правительством Волгоградской области - Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Постановление Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 N 28-п).

В соответствии с Законом Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области" Закон Волгоградской области N 33-ОД утратил силу с 01.01.2015.

Таким образом, в силу ч. 10 ст. 3 Вводного закона с 01.01.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области перешли к администрации Волгограда.

В силу Закона Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД к администрации Волгограда с 01.01.2015 перешли все права и обязанности министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодателя) по договорам аренды земельных участков (за исключением договоров аренды земельных участков, представленных для строительства), существующие по состоянию на 01.01.2015, включая право требования оплаты задолженности по арендной плате, неустойки.

В связи с этим, на момент рассмотрения настоящего спора и возникших арендных правоотношений, права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 8348 от 27.10.2008, представленного для строительства, перешли к министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области, правопреемником которого, является комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, соответственно, в настоящее время арендодателем по спорному договору выступает истец.

Как следует из материалов дела, 27.10.2008 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Инвест Строй" (арендатор) заключен договор N 8348, по условиям которого арендатору в пользование на условиях аренды передан земельный участок общей площадью 7 258 кв.м., расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Качинцев, 1а, для завершения строительства многоэтажного жилого дома.

В настоящее время арендатором по названному договору в соответствии с условиями дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2013 выступает ООО "Среда", а арендодателем - Комитет.

Согласно выписке из ЕГРП от 05.05.2016, право аренды на участок с 14.01.2013 зарегистрировано за ответчиком.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

В соответствии с п. 3.2, плата вносится равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Расчет арендной платы за землю и суммы иска произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - Порядок N 469-п), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" (далее - Распоряжение N 281-р), распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 15.10.2012 N 1518-р "Об утверждении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области (далее - Распоряжение N 1518-р) и приведен в расчете за период с 14.01.2013 по 13.10.2014, приобщенном к иску.

Размер годовой арендной платы за земельный участок определен по формуле: А=КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где:

КСЗУ- кадастровая стоимость земельного участка, согласно приложению N 1 к постановлению Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка (значение коэффициента определено в соответствии с п. 1.1 приложения 1 к Порядку);

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным единице;

Ки - коэффициент индексации.

При этом, арендодатель, исходя из положений пункта 2.1.5 Порядка N 469-п, при расчёте задолженности по арендной плате за 2014 год применил повышающий коэффициент 2, в виду отсутствия на арендуемом участке введённых в эксплуатацию объектов недвижимости.

Ненадлежащее исполнение обязательства по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в сумме 2 367 613,04 руб., суд первой инстанции исходил из доказанности истцом задолженности в указанном размере и отсутствия в материалах дела доказательств ее своевременной и полной оплаты.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Расчет арендной платы по названному договору произведен истцом по формуле, предусмотренной Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области N 469-П от 22.08.2011.

В п. 2.1.5 ПорядкаN 469-П закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, следует, что к договору аренды, заключённому после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды заключён после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определён не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики её определения путём введения постановлением правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п коэффициента 2 подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Иное толкование применения пункта 2.1.5 постановления N 469-п не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в Постановлении N 582, поскольку приведёт к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу пункта 2.1.5 и не обеспечившие ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в течение трёх лет оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды ранее и не исполнившими соответствующей обязанности, в то время как порядок расчёта платы является одинаковым для всех категорий лиц.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558.

Как установлено судом первой инстанции, объект недвижимости - жилой дом на арендуемом земельном участке, под строительство которой он предоставлялся, своевременно не введён в эксплуатацию, в связи с чем, повышающий коэффициент - 2, установленный пунктом 2.1.5 постановления N 469-п и подлежащий применению по истечении трёх лет с даты заключения спорного договора аренды земельного участка - 27.10.2008, правомерно включён истцом в расчёт размера арендной платы за оспариваемый ответчиком период.

При этом, учитывая, что применение повышающего коэффициента 2 за нарушение трёхлетнего срока строительства объектов недвижимости на спорном земельном участке, поставлено в зависимость от даты заключения договора, а не от срока действия разрешения на строительство, ссылка ответчика на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 34301000-79/04/14 от 30.09.2014, является несостоятельной.

Кроме того, ответчиком не представлены доказательства невозможности представления в суд первой инстанции вышеуказанного разрешения на ввод.

Согласно ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с представленным истцом расчётом задолженности по арендной плате за период с 14.01.2013 по 13.10.2014 в сумме 2 367 613,04 руб. и неустойки за период с 01.08.2013 по 13.10.2014 в сумме 674,92 руб., подлежащей взысканию с арендатора.

Сумма заявленных исковых требований соответствует размеру задолженности, определенной согласно п.п. 2.1.4 и 2.1.5 Порядка N 469-п.

Ссылка заявителя жалобы на пропуск истцом срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате с 14.01.2013 по 08.06.2013, не принимается во внимание, поскольку в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. В суде первой инстанции такое ходатайство ООО "Среда" не заявлялось.

Указание заявителя апелляционной жалобы на письмо Мингосимущества N 21-17/35508 от 23.12.2014 в обоснование довода о расторжении между сторонами договора аренды N 8348 от 27.10.2008, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, так как в спорный период договор не был прекращен.

В связи с чем, довод заявителя апелляционной жалобы о ненадлежащем способе защиты права, отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованный.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 августа 2016 года по делу N А12-31697/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина