Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2016 г. N 18АП-11987/16

г. Челябинск

10 октября 2016 г.

Дело N А07-12932/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Привилегия" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.08.2016 по делу N А07-12932/2016(судья Харисов А.Ф.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Привилегия" - Гаврилова Юлия Олеговна (доверенность от 20.01.2016 N 19).

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Привилегия" (далее - заявитель, общество, ООО УК "Привилегия") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконными действий по установлению ставки арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) равной 5,05% за земельный участок с кадастровым номером 02:55:010518:13, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 104/; обязании Управления земельными и имущественными отношениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан внести изменения в расчет годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 02:55:010518:13, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 104/1, в части установления ставки арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) равной 3,13%.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.08.2016 (резолютивная часть оглашена 01.08.2016) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО УК "Привилегия" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о гражданско-правовом характере требований общества, которые подлежат рассмотрению в рамках спора об изменении условий договора либо взыскании арендных платежей. По мнению апеллянта, в силу пунктов 1,3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является регулируемой и зависит от применения нормативных правовых актов, издаваемых уполномоченным органом. При этом, заявитель обращался к Управлению как к лицу, имеющему полномочия по изменению ставок, определяющих размер арендной платы, а не как к стороне договора аренды. В этой связи, заявленные требования подлежали рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а действия Управления - признанию незаконными, как противоречащие нормами градостроительного и земельного законодательства и нарушающие права общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное представитель заинтересованного лица не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Управляющая компания "Привилегия" на основании правил доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Фаворит Девелопмент" (далее - Д.У. ЗПИФ недвижимости "Фаворит Девелопмент") является организацией, осуществляющей деятельность по управлению названным инвестиционным фондом (л.д. 77-78).

Владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости "Фаворит Девелопмент" на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые помещения в административном здании по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, 104, корпус 1 (свидетельства о об осуществлении государственной регистрации права на л.д. 58-61).

Указанное здание расположено на земельном участке общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010518:13, предоставленном по договору N М79-09 от 20.05.2009 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенному между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и открытым акционерным обществом "Башсантехмонтаж" (л.д. 53-56).

Соглашением N СП1/М79-09 от 29.08.2011 ООО УК "Привилегия" присоединилось к договору аренды земельного участка от 20.05.2009 N М79-09 (л.д. 50).

По условиям соглашения площадь земельного участка, за которую устанавливается арендная плата, определяется пропорционально занимаемой арендатором площади помещений в здании и составляет 300 кв.м. Расчет арендной платы определен в приложении к соглашению, которое является его неотъемлемой частью.

19.02.2016 представителем заявителя был получен расчет годовой арендной платы на 2016 год, в соответствии с которым расчет арендной платы произведен с применением ставки 5,05% (л.д. 79).

Письмом от 29.02.2016 направленным в адрес Управления, ООО УК "Привилегия" предложило внести коррективы в расчет, подготовив протокол разногласий к расчету. По мнению заявителя, в графе "Ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) указан коэффициент 5,05%. Расчет арендной платы произведен на основании Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 48/3 от 29.07.2015 "О внесении изменений в Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007. N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан". Указанная ставка (5,05%) определена неверно по следующим основаниям: согласно пункту 8 Ставок арендной платы, арендная плата за участок отнесена к виду разрешенного использования: земли под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг. Заявитель не предоставляет юридические, риэлтерские, рекламные и туристические услуги и использует данные помещения под размещения офиса, что соответствует ставке арендной плате равной 3,13% (л.д. 48).

Письмом от 05.05.2016 Управление отказало в согласовании протокола разногласий заявителя к расчету со ссылкой, что ООО "УК "Привилегия" оказывает финансовое посредничество (л.д. 49).

Полагая, что действия Управления по установлению в расчете арендной платы неверной ставки являются незаконными и противоречат нормам действующего законодательства, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции сделал вывод, что в правоотношениях по рассмотрению обращения ООО УК "Привилегия" Управление, являясь стороной гражданско-правовых отношений по поводу аренды земельного участка, одновременно выступает в качестве органа местного самоуправления, на котором лежит публичная обязанность по рассмотрению обращений юридических лиц. Установив факт рассмотрения обращения общества и направления ему отказа в согласовании протокола разногласий к расчету арендной платы, суд не установил в действиях Управления неправомерного бездействия. Вместе с тем, суд счел невозможным восстановление прав заявителя, которые он полагает нарушенными путем установления обстоятельств соответствия (несоответствия) закону установленных в расчете ставок арендной платы. Признав необходимым решение названного вопроса в рамках соответствующих требований об изменении условий договора либо взыскании арендных платежей, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо иными способами, установленными законом.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусматривает признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Удовлетворение заявленных требований должно вести к восстановлению нарушенных прав заявителя по делу.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые ненормативные правовые акты не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из названной нормы оспариваемый ненормативный правовой акт должен быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также должен нарушать права заявителя в сфере экономической и иной предпринимательской деятельности.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обжалуемое решение Управления по установлению ставки арендной платы, не является ненормативным актом, не носит властно-распорядительного характера и не содержит отдельных предписаний, распоряжений, обязательных для исполнения обществом. Направление обществу УК "Привилегия" расчета арендной платы вытекает из заключенного обществом гражданско-правового договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, где Управление выступает стороной в порядке статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Соответственно, в рассматриваемом случае стороны спора являются равноправными субъектами арендных правоотношений, а заявленные обществом требования не подлежат судебной защите путем заявления требований в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апеллянта, Управление не является органом местного самоуправления, к полномочиям которого отнесено установление и изменение ставок арендной платы, которые на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан в исследуемый период были установлены Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 48/3 от 29.07.2015 "О внесении изменений в Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан".

При этом, существом спорных отношений является вопрос не об установлении размера ставки арендной платы, а ее применении (выбору из числа установленных) применительно к виду функционального использования земельного участка.

Доводы апеллянта о необоснованности выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления по установлению завышенной ставки арендной платы подлежат отклонению.

Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Вместе с тем, поскольку целью обращения общества является решение вопроса о правильности примененных в расчете показателей, судебная коллегия считает возможным произвести оценку названного обстоятельства по существу.

Приложением к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 48/3 от 29.07.2015 "О внесении изменений в Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" установлены ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в зависимости от наименования вида разрешенного использования земельного участка в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Пунктом 8 названного приложения определены применимые ставки для земель под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг. Названный пункт предусматривает подпункт 8.1 для финансово-кредитных организаций, лизинговых и инвестиционных компаний (в том числе инвестиционные компании и фонды) с установленной ставкой арендной платы 5,05%. Подпунктом 8.4 для офисов и представительств коммерческих организаций установлена ставка 3,13 %.

Из условий договора аренды земельного участка, соглашения о присоединении к нему заявителя, а также содержания акта осмотра и установления фактического использования земельного участка, составленного в рамках муниципального земельного контроля 18.03.2016 следует, что предоставление земельного участка произведено для эксплуатации административного здания, осуществляемого различными организациями (л.д. 110-113). В соответствии общедоступными данными кадастра недвижимости разрешенным использованием земельного участка является размещение объектов общественно-делового назначения.

Применение Управлением ставки в размере 5,05% основаны на осуществлении обществом экономической деятельности по финансовому посредничеству, в соответствии данными Единого государственного реестра юридических лиц и общероссийского классификатора видов экономической деятельности, а также размещении в здании публичного акционерного общества "Мособлбанк" (письмо от 05.05.2016, л.д. 49).

Заявляя о необходимости применения значения ставки 3,13 % ООО УК "Привилегия" ссылается на фактическое использование принадлежащих ему нежилых помещений в здании арендаторами и субарендаторами (договоры на л.д. 14-45) в качестве офисных помещений.

Указанное утверждение не может быть признано обоснованным, поскольку фактически аренда земельного участка производна от права общей долевой собственности на нежилые помещения владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фаворит Девелопмент". Участие ООО УК "Привилегия" в договоре аренды земельного участка обусловлено осуществлением полномочий доверительного управления нежилыми помещениями, которые в соответствии со свидетельством о государственной регистрации принадлежат на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фаворит Девелопмент". Соответственно, использование нежилых помещений конечными субарендаторами является результатом осуществления инвестиционной деятельности владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. Таким образом, подвид функционального использования, установленный пунктом 8.1 вышеназванного приложения к решению для объектов инвестиционных компаний, применен обоснованно.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.08.2016 по делу N А07-12932/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Привилегия" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина