Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2016 г. N 09АП-59175/16

г. Москва

22 декабря 2016 г.

Дело N А40-18851/16

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 июля 2016 года

по делу N А40-18851/16, принятое судьёй Дружининой В.Г.

по иску ООО "Ландшафтная фирма "Новая Усадьба"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Абаев Е.А. (доверенность от 25.01.2016)

от ответчика: Салаватова К.Х. (доверенность от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ландшафтная фирма "Новая Усадьба" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к

Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласия сторон по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95.2 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 6, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 9, 9а, 96, 9г, 11), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 36, стр. 1а, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 8 588 000 (Восемь миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с судебной экспертизой по делу N А40-18851/16-11-148 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 143 133 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 июля 2016 года по делу N А40-18851/16, урегулированы разногласия, возникшие между Общества с ограниченной ответственностью "Ландшафтная фирма "Новая Усадьба" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95.2 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 6, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 9, 9а, 96, 9г, 11), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 36, стр. 1а, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 8588000 (Восемь миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с судебной экспертизой по делу N А40-18851/16-11-148.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие

ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 143133 (Сто сорок три тысячи сто тридцать три) рубля 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.

Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объект.

Истец просит решение суда оставить в силе.

Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 14 июля 2016 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Ландшафтная фирма "Новая Усадьба" в соответствии с договором аренды от 27.06.2008 года N 01-00850/08, в редакции дополнительного соглашения от 12.01.2012 г., заключенным с Департаментом имущества г. Москвы арендует нежилое помещение общей площадью 95.2 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 6, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 9, 9а, 96, 9г, 11), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Гиляровского, д. 36, стр. 1а.

Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 года N 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ Ответчиком в адрес Истца был направлен проект договора купли - продажи спорного объекта недвижимости от 21.12.2015 года.

Истец в обоснование исковых требований пояснил суду, что в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.11.2015 г. N 108-15Б/168, выполненным ООО "АБН-Консалт", рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 15 628 000 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, Истец, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости Недвижимого имущества.

Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО "ППО-КОНСАЛТ" на основании договора от 22.12.2015 года N 1512221, цена спорного объекта составила 8 572 000 руб., без учета НДС.

В связи с тем, что спорные помещения не закреплены за государственным предприятием либо учреждением и составляют казну города Москвы, продажа арендуемого Истцом объекта недвижимости не облагается НДС, поскольку в соответствии с гл. 21 НК РФ не признается объектом налогообложения, следовательно, в выкупную цену помещений обоснованно не включается НДС (18%).

Истец в письме от 25.12.2015 года выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену объекта 8 572 000 руб., без учета НДС, в том числе, ежемесячные платежи, составляющие не менее 142 866 руб. 67 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток от основного долга.

Ответчиком в адрес Истца был направлен ответ от Ответчиком в адрес Истца был направлен ответ от 15.01.2016 г., согласно которому, Ответчиком принято решение об отказе в предоставлении Истцу государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, в связи с тем, что заказчиком отчета об оценке объекта недвижимости, по результатам которого в редакции Истца в протоколе разногласий указана цена выкупаемого объекта в размере 8 572 000 руб., не является Департамент городского имущества г. Москвы.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Определением суда от 04.03.2016 г. удовлетворено ходатайство Истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено АНО "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз".

Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что рыночная стоимость спорного Объекта по состоянию на 29.10.2015 г. составляет 8 588 000 руб. 00 коп.

Ответчик возражал против Заключения, выполненного АНО "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз", полагал, что заключение выполнено с нарушениями - неправильно определена стоимость объекта оценки. Ответчик ходатайствовал о вызове в суд эксперта для выяснения вопросов, касающихся заключения об оценке. В судебном заседании эксперт ответил на заданные ему ответчиком вопросы. Вопросы и ответы зафиксированы с использованием средств аудиозаписи, а также представлены в письменном виде.

В данном случае суд не усмотривел каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости пп. 3.1., 3.4., подлежат удовлетворению.

Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Истец 09.09.2015 года обращался к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения, с указанием предпочтительного способа оплаты - в рассрочку, на 5 (пять) лет.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в

государственной собственности субъектов Российской Федерации или в

муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона N 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.

Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.

Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июля 2016 года по делу N А40-18851/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.В. Лаврецкая Н.И. Левченко