Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2016 г. N 15АП-14243/16

город Ростов-на-Дону

11 октября 2016 г.

дело N А32-12173/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: представитель Малыгина Ю.С. по доверенности N 19/СКСТ-16 от 15.04.2016, паспорт.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 по делу N А32-12173/2016 (судья Миргородская О.П.) по иску администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (ИНН 2347011806, ОГРН 1052326316690) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Севкавспецторг-2" (ИНН 2312125792, ОГРН 1062312022574) о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

администрация Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Севкавспецторг-2" о взыскании арендной задолженности по договору аренды N 2500003799 от 16.06.2011 за период с 12.07.2011 по 10.12.2015 в размере 38753 руб. 21 коп. и пени за период с 12.07.2011 по 11.12.2015 в размере 8943 руб. 61 коп.

Решением от 27.07.2016 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что земельный участок, на котором расположен принадлежащий ответчику объект, используется под многоэтажную жилую застройку с объектами торговли. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет - 26.05.2005, земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников квартир многоквартирного жилого дома. Обязанность по внесению арендных платежей за спорный период отсутствует.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что ответчик не исполнил обязательств по внесению арендной платы. Принадлежащие ответчику объекты являются обособленными строениями, не имеют общего фундамента или крыши с многоквартирным жилым домом. По мнению заявителя, у ответчика не возникло права собственности на долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации Приморско-Ахтарского района не явился. Администрация извещена о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом.

Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 16.06.2011 между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район (арендодатель) и Святенко Артуром Александровичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2500003799 (т. 1 л.д. 10-15), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 131,2 кв. м (131/5781) доли от общей площади 5781 кв. м, расположенный по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул. Ленина, 28, кадастровый номер 23:25:0101030:21 под многоэтажной жилой застройкой с объектами торговли.

По договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 05.08.2011 (т. 1 л.д. 16-19) Святенко А.А. обязался передать в собственность ООО "Севкавспецторг-2" (покупатель), а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: встроенно-пристроенные помещения кафе (объект незавершенного строительства), назначение - нежилое, общая площадь застройки 30.6 кв. м, готовность 90%, номера на поэтажном плане: 1-5, литер Г3, г, г1, этаж 1, кадастровый номер 23:25:0101030:0:9/1; терраса (объект незавершенного строительства), назначение - незавершенное строительство, общая площадь застройки 131,2 кв. м, степень готовности объекта 55%, литер г1, кадастровый номер 23:25:0101030:0:16; расположенные по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, г. Приморско-Ахтарск, ул. Ленина, 28, строение 1.

В пункте 1.3 названного договора покупателю переходят права на использование земельного участка, занятого объектами недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме.

Указанные объекты переданы покупателю по акту от 05.08.2011 (т. 1 л.д. 20).

Как установлено судом, 01.01.2012 между Святенко Артуром Александровичем и обществом с ограниченной ответственностью "Севкавспецторг-2" заключен договор N 19820-х/23-12 (л.д. 22, т.1) уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 2500003799 от 16.06.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101030:21.

Из дела следует, что 21.09.2012 обществом с ограниченной ответственностью "Севкавспецторг-2" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23526101-37/122.

После реконструкции объектов зарегистрировано право собственности ООО "Севкавспецторг-2" на объект недвижимого имущества: помещения N 6-10, назначение - нежилое, площадь общая 172,4 кв. м, этаж 1, что подтверждаеится свидетельством о государственной регистрации права серия 23АЛ N 704283 от 22.07.2013 (л.д. 131, т.1).

В связи с неисполнением ООО "Севкавспецторг-2" обязательств по внесению арендных платежей за период с 10.12.2012 по 10.12.2015, администрация Приморско-Ахтарского городского поселения обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании договора купли-продажи от 05.08.2011, ООО "Севкавспецторг-2" приобрело право пользования земельным участком на тех же основаниях, что и бывший собственник объекта недвижимости.

Таким образом, ООО "Севкавспецторг-2" приняло на себя обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 2500003799 от 16.06.2011 как новый собственник расположенных на участке объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В предусмотренных законом случаях в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.05.2005, что подтверждается кадастровым паспортом от 07.07.2016 N 2343/12/16-857368 ( т. 1 л.д. 148), с разрешенным использованием под многоэтажную застройку с объектами торговли.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В пункте 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что право общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными жилыми домами возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом издание распорядительных актов уполномоченных органов о предоставлении земельного участка не требуется.

Отдельная государственная регистрация доли в праве собственности на земельный участок не требуется, так как согласно части 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как указано в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101030:21 от 07.07.2016, участок относится к категории "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием "под многоэтажную жилую застройку с объектами торговли".

Согласно кадастровому паспорту от 12.10.2015 (л.д. 151-153, т.1) помещения, принадлежащие ответчику, нежилые помещения N 6-10 расположены в здании с кадастровым номером 23:25:0101030:70.

В материалы дела представлена справка ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - краевое БТИ" от 17.07.2016 исх. N 336 (л.д. 108, т.1) о том, что здание с кадастровым номером 23:25:0101030:70 является многоквартирным домом (т. 1 л.д. 110).

Таким образом, с момента постановки земельного участка на кадастровый учет - 26.05.2005, земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников квартир многоквартирного жилого дома.

Пояснений относительно оснований заключения договора аренды земельного участка от 28.12.2009 заявителем жалобы не представлено.

Строения, принадлежащие ответчику, расположены в границах земельного участка кадастровым номером 23:25:0101030:21, что не оспаривается истцом.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что публично-правовое образование не вправе распоряжаться земельным участком, обоснованно.

Аналогичные правовые выводы содержатся в определении Верховного суда Российской Федерации от 18.03.2016 N 305-ЭС16-822, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N ВАС-17363/13 по делу N А55-32251/2012, а также в постановлении 15 ААС с участием этих же сторон по делу N А32-12174/2016.

Доводы заявителя жалобы о том, что принадлежащие ООО "Севкавспецторг-2" строения не являются встроенно-пристроенными к многоквартирному жилому дому, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, техническая документация, из которой следует, что помещения N 6-10 (магазин) являются встроенно-пристроенным к жилому многоквартирному дому. Администрации не представляла в дело доказательств в опровержение данного факта и не ходатайствовала о назначении технической экспертизы, в связи с чем несёт риск не совершения отдельных процессуальных действий.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 по делу N А32-12173/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева