Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2016 г. N 10АП-11905/16

г. Москва

11 ноября 2016 г.

Дело N А41-100776/15

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.

судей: Диаковской Н.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Костригиным Н.И.,

при участии в заседании:

от истца Общества с ограниченной ответственностью "Темп" - Васильченко М.А. по доверенности от 22 августа 2016 года,

от ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха - не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц: ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области, Правительства Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, Администрации городского округа Балашиха - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Темп" на решение Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2016 года по делу N А41-100776/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Темп" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, третьи лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области, Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Темп" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - ответчик, комитет) об обязании заключить договор аренды земельного участка со следующими существенными условиями договора (далее текст договора в редакции истца).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области (далее - кадастровая палата), Правительство Московской области, Администрация городского округа Балашиха (далее - администрация), Министерство имущественных отношений Московской области, (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2016 года по делу N А41-100776/15 в удовлетворении иска отказано (л.д. 119-120).

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в апелляционную жалобу - удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя общества, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 13 ноября 2012 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (арендодатель) (правопредшственник ответчика) и ЗАО "Строймонтажсервис" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4801 (далее - договор аренды N 4801), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020121:5782, площадь 2295 кв.м., адрес: 143980, Железнодорожный, микрорайон Ольгино, под строительство гаражного комплекса.

Срок договора установлен с 13 ноября 2012 года по 12 ноября 2015 года (пункт 2.1 договора).

18 декабря 2012 года между ЗАО "Строймонтажсервис" и ООО "Темп" заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4801 от 13 ноября 2012 года, предметом которого является деятельность сторон по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13 ноября 2012 года N 4801 (пункт 1.1 договора).

По настоящему договору ЗАО "Строймонтажсервис" передает ООО "Темп" права и обязанности по договору аренды вышеуказанного земельного участка (пункт 1.2 договора уступки).

02 июня 2014 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (арендодатель) и ООО "Темп" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5280 (далее - договор аренды N 5280), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020121:16, площадью 4700 кв.м., адрес: 143980, Железнодорожный, микрорайон Ольгино, под строительство гаражного комплекса.

Согласно пункту 2.1 договора Срок договора установлен с 01 апреля 2014 года по 28 февраля 2015 года (л.д. 27-32).

В результате объединения земельных участков 20 августа 2014 года был образован участок с кадастровым номером 50:50:0020121:6683, что подтверждается кадастровым паспортом от 21 августа 2014 года с разрешенным использованием - под многоэтажные надземные и подземные гаражи, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 21 августа 2014 года (л.д. 36).

В связи с объединением земельных участков общество 26 августа 2014 года обратилось в адрес главы городского округа Железнодорожный с просьбой расторгнуть договоры N 4801 от 13 ноября 2012 года и N 5280 от 02 июня 2014 года и заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020121:6683.

На заседании Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области 04 декабря 2014 года принято решение отказать в согласовании проекта администрации городского округа Балашиха о заключении договора аренды с ООО "Темп" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020121:6683 (л.д. 65-66).

Поскольку вопрос о заключении договора аренды не был решен, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статьями 606, 607 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статья 621 ГК РФ предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок.

Между тем, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на новый либо неопределенный срок по окончании первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

При этом, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливая исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, является общей нормой по сравнению со специальными нормами, которые регулируют порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.

В тоже время, в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В данном случае, требования истца сводятся по существу к обязании ответчика заключить новый договор аренды, в связи с чем судам необходимо было при разрешении возникшего спора установить, какие нормы земельного законодательства следует применять в данном случае, в какой редакции и определить какой порядок предоставления земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действует на момент возникновения спорных правоотношений.

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

При этом, в соответствии с Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 марта 2015 года ранее действовавшие статьи 28 - 34 Земельного кодекса Российской Федерации утратили силу.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент рассмотрения дела арбитражным судом, определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержится 33 подпункта, предусматривающих случаи предоставления земельных участков без проведения торгов для заключения договора аренды.

Таким образом, в настоящее время, согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу с 01 марта 2015 года, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду исключительно на торгах, проводимых в форме аукциона, а Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") предусмотрен определенный перечень случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов.

В то же время, следует также обратить внимание на то, что в соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Такой установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Положения статьи 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств наличия оснований, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020121:6683 на иной срок, чем было согласовано сторонами изначально в договорах N 4801 от 13 ноября 2012 года и N 5280 от 02 июня 2014 года, без проведения торгов.

Кроме того, условия договоров N 4801 от 13 ноября 2012 года и N 5280 от 02 июня 2014 года различны: срок действия договоров, вид разрешенного использования предоставленных земельных участков, порядок и условия внесения арендной платы.

Также апелляционный суд обращает внимание, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды ООО "ТЕМП" обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.

По смыслу статьи 42 ЗК РФ арендатор должен своевременно приступать к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Из материалов настоящего дела следует, что спорный участок находился в аренде у общества и его правопредшественника с 2012 года, и в период действия договора истец и его правопредшественник к возведению объекта не приступил.

Доказательств того, что освоению земельного участка воспрепятствовали исключительно действия (бездействие) органа местного самоуправления либо третьих лиц, в дело не представлено.

Строительство объектов капитального строительства по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Тем самым, исходя из назначения земельного участка, в рамках договора аренды общество обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.

Сведений о том, что общество в установленном порядке получило разрешение на строительство гаражного комплекса (либо орган местного самоуправления незаконно отказал в его выдаче), а также приступило к возведению данного объекта на арендуемом участке материалы дела не содержат.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

При должной степени заботливости и осмотрительности истец имел объективную возможность подготовить необходимые документы, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство и начать строительство здания до истечения срока договора.

Истец в результате своих собственных действий (бездействия) упустил возможность своевременно получить разрешение на строительство и возвести готовый капитальный объект (либо объект незавершенного строительства).

При таких обстоятельствах, поскольку основания для изменения условия договоров аренды отсутствуют, оснований для удовлетворения требований истца у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2016 года по делу N А41-100776/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Н.В. Диаковская С.А. Коновалов