Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2016 г. N 15АП-20194/15

город Ростов-на-Дону

28 сентября 2016 г.

дело N А32-9160/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретаре судебного заседания Гордейко М.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Фиорд"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05 июня 2015 года по делу N А32-9160/2015

по иску администрации муниципального образования Туапсинский район

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Фиорд"

при участии третьих лиц администрации Новомихайловского городского поселения Туапсинского района, Холявко Марины Анатольевны, администрации Краснодарского края

о признании договора незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, процентов,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Туапсинский район (далее - администрация района, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фиорд" (далее - ООО "Фиорд", ответчик, общество) о признании незаключенным и недействительным договора аренды земельного участка N 3300003705 от 30.06.2008, о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.10.2012 по 31.03.2015 в размере 681 681 руб. 09 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.10.2009 по 13.03.2015 в размере 22 489 руб. 28 коп.

Исковые требования мотивированы незаключенностью договора аренды N 3300003705 от 30.06.2008, ввиду отсутствия его государственной регистрации, а также отсутствием внесения ответчиком платы за фактическое использование земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2015 исковые требования удовлетворены в части. Суд признал договор аренды земельного участка N 3300003705 от 30.06.2008, подписанный между администрацией муниципального образования Туапсинский район и ООО "Фиорд", незаключенным. С ответчика в пользу истца взыскано 681 681 руб. 09 коп. неосновательного обогащения и 22 489 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

С ООО "Фиорд" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 23 083 руб.

Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0106001:19 подлежал предоставлению ООО "Фиорд" в аренду сроком на 49 лет, в связи с чем данная сделка подлежала обязательной государственной регистрации в ЕГРП. Договор аренды, подписанный между истцом и ответчиком, в установленном законом порядке не зарегистрирован, что свидетельствует о незаключённости договора аренды.

В отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор. Избрание обратившегося с иском лица ненадлежащего (не соответствующего характеру правоотношения) способа защиты влечет отказ в иске.

Ответчик, фактически пользующийся земельным участком, находящимся в публичной собственности, обязан возвратить неосновательное обогащение в размере, соответствующем арендной плате, рассчитанной исходя из требований нормативных правовых актов. Суд признал правильными расчёты истца неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

С принятым судебным актом не согласилось общество с ограниченной ответственностью "Фиорд", в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в котором просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- на момент принятия иска администрации по настоящему делу в производстве Арбитражного суда Краснодарского края уже имелось дело N А32-8606/2015, которое в последующем по подсудности было передано в Арбитражный суд г. Москвы (делу присвоен N А40-116200/2015), в рамках которого был заявлен иск с идентичными предметом и основанием иска. В связи с этим, исковое заявление по настоящему делу подлежало оставлению без рассмотрения;

- дело рассмотрено с нарушением правила о подсудности;

- суд необоснованно пришёл к выводу о незаключённости договора аренды, в данной части выводы суда не соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды";

- арендная плата была оплачена ответчиком в полном объёме, что подтверждается платёжными поручениями N 1 от 09.06.2008 и N 3 от 30.06.2008.

Определениями от 22.04.2016 и от 15.07.2016 суд апелляционной инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию Новомихайловского городского поселения Туапсинского района (далее - администрация поселения), Холявко Марину Анатольевну (далее - Холявко М.А.) и администрацию Краснодарского края (далее - администрация КК).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения спора, требования, изложенные в определении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2016 в очередной раз не исполнили, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу по имеющимся в материалах дела доказательствам в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 10.06.2016 представитель администрации района заявил ходатайство об отказе от иска в части признания договора аренды земельного участка N 3300003705 от 30.06.2008 недействительным и незаключённым. В данной части исковых требований представитель просил решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить. Представитель администрации поселения заявленное ходатайство поддержала. В последующем данное ходатайство оставлялось открытым.

На дату проведения судебного заседания 26.08.2016 истец ранее заявленное ходатайство не отозвал, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает необходимым его рассмотреть по существу.

Согласно частям 2, 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Как следует из содержания искового заявления, а также пояснений представителя истца, требование о недействительности и незаключенности договора аренды земельного участка N 3300003705 от 30.06.2008 основано на утверждении о том, что спорный договор, имеющий срок действия более 1 года, не прошёл государственную регистрацию, в связи с чем является незаключённым и к правоотношениям сторон подлежат применению нормы о недействительности сделок.

В свою очередь, в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "Фиорд" заявило о ничтожности договора аренды, указывая на то, что спорный земельный участок территориально входит состав земель курорта Краснодарского края, в связи с чем собственником земель выступает Краснодарский край, следовательно, действия администрации района по распоряжению спорным участком следует расценивать как совершение ничтожной сделки.

Одновременно с этим, ООО "Фиорд" указало на то, что оно уступило свои права и обязанности по договору аренды Холявко М.А. на основании договора от 21.01.2015.

С учётом изложенного, принимая во внимание, что предметом судебного исследования по настоящему делу выступают правоотношения, складывающиеся в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, между сторонами отсутствует чёткое понимание правового состояния договора аренды, и выносимые по делу судебные акты могут непосредственно коснуться прав и законных интересов третьих лиц, а также учитывая обязанность арбитражного суда самостоятельно исследовать вопросы о заключённости сделки и отсутствия (наличия) у неё признаков ничтожности, суд апелляционной инстанции считает необходимым для достижения определённости в спорных правоотношениях отклонить ходатайство администрации района и рассмотреть апелляционную жалобу с учётом изначально заявленных требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по итогам проведённых 20.06.2008 публичных торгов (протокол N 4/27/5) между администрацией района (арендодатель) и ООО "Фиорд" (арендатор) подписан договор аренды N 3300003705 от 30.06.2008.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок для строительства и эксплуатации коттеджей из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:33:0106001:19, общей площадью 10 034 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, р. Новомихайловский, справа от автодороги М-27 Джубга - Сочи, в районе урочища Широкая щель, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Пунктом 1.3 договора определено, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 20.06.2008.

В силу пунктов 2.1, 2.2, 2.4 договора размер арендной платы устанавливается по результатам торгов и составляет 3 100 000 руб. Задаток, внесённый победителем торгов в размере 600 000 руб., перечисляется организатором торгов МУ "КУИ Туапсинского района". Сумма задатка входит в размер определённой по итогам конкурса арендной платы. Арендная плата, за исключением задатка, в размере 2 500 000 руб. должна быть перечислена до 04.07.2008.

Пунктом 2.5 договора установлено, что по истечении года со дня проведения торгов, то есть с 20.06.2009 размер годовой арендной платы будет установлен в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами. В дальнейшем размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2.6 договора не использование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

В силу пункта 3.2.4 договора арендодатель наделён правом в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, в том числе, при невнесении арендной платы арендатором в течение одного квартала (данное нарушение условий договора стороны определили как существенное).

Пунктами 7.1 и 7.2 договора предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации. Договор действует в течение 49 лет - до 20.06.2057.

В связи с допущением арендатором просрочки внесения арендных платежей администрация района направила в адрес ООО "Фиорд" уведомление о расторжении договора аренды, в котором просила погасить образовавшуюся задолженность в срок до 26.11.2014, а в случае неоплаты долга администрация района указала на то, что она обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

В письме N 4484/14-03.6-03 от 08.12.2014 администрация района уведомила общество о том, что оно в нарушение условий договора не обратилось к государственному регистратору с заявлением о государственной регистрации договора аренды. В связи с этим, договор аренды не может считаться заключённым. Ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды, земельный участок, имевший в сведениях ГКН статус "временный", по истечении установленного законом срока снят с кадастрового учёта и в настоящее время не существует как самостоятельный объект гражданского оборота. Вместе с тем, подписывая договор аренды, общество приняло на себя обязательства по внесению платы за пользование земельным участком. Однако на протяжении более 2-х лет оплата за использование земельного участка в бюджет МО Туапсинский район не поступала. В связи с этим, администрация района просила общество подписать два экземпляра соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. При не поступлении в течение 5 дней от общества подписанных соглашений либо возражений, договор аренды будет считаться расторгнутым со дня, следующего за последним днём истечения указанного срока.

Ввиду того, что ООО "Фиорд" задолженность по арендной плате не погасило, соглашение о расторжении договора не подписало, администрация района обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшим в редакции на момент подписания сторонами договора аренды, устанавливалось, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

По смыслу статей 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 Кодекса, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим в редакции на момент подписания сторонами договора аренды, устанавливалось, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, договор аренды земельного участка сроком действия более 1 года подлежал государственной регистрации в ЕГРП.

Спорный договор аренды, подписанный между истцом и ответчиком, в установленном законом порядке в ЕГРП не зарегистрирован, что не отрицается сторонами спора.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу общих положений Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вещные либо обязательственные права конкретного лица на объект недвижимого имущества, по общему правилу, для всех без исключения третьих лиц считаются возникшими и существующими именно с момента внесения в ЕГРП соответствующей регистрационной записи.

Применительно к рассматриваемому спору это означает, что совершенный в надлежащей форме договор аренды земельного участка, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведены следующие разъяснения. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

С учётом изложенного, ввиду того, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск администрация района о признании договора аренды незаключённым для всех без исключения третьих лиц, в том числе и для Холявко М.А.

Вместе с тем, подписав договор аренды, его стороны связали себя обязательствами, на условиях, закреплённых в договоре, которые не могут быть произвольно изменены одной из сторон.

При таких обстоятельствах, подписание между ООО "Фиорд" и Холявко М.А. договора уступки прав аренды земельного участка от 21.01.2015, по условиям которого последней были переданы права по договору аренды N 3300003705 от 30.06.2008, не мог возыметь какого-либо правового эффекта, в том числе и для администрации района, т.к. для третьих лиц ООО "Фиорд" не приобрело статуса арендатора земельного участка, в связи с чем не могло общество и отчуждать свои не возникшие права арендатора.

Это означает, что до освобождения и возврата земельного участка обязанность по внесению арендных платежей сохраняется именно за ООО "Фиорд".

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления ООО "Фиорд" либо Холявко М.А. администрации района о заключении договора цессии от 21.01.2015. Сам этот договор был представлен обществом только на стадии апелляционного рассмотрения дела и после неоднократного отложения рассмотрения апелляционной жалобы. До 10.06.2016 ООО "Фиорд" не упоминало о существовании данного документа. Ввиду того, что данный договор также не зарегистрирован в ЕГРП, его датирование 21.01.2015 не может неопровержимо свидетельствовать о подписании сделки её сторонами в вышеуказанную дату, подлинник данного документа также не предоставлен суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что действующая судебная практика сформировала подход, в силу которого обязанность по внесению платы за использование арендованного имущества возникает у лица, поименованного в договоре аренды в качестве арендатора, с момента когда данному лицу арендодатель предоставил возможность вступить во владение и пользование объектом арендных правоотношений.

С учётом содержания пункта 1.3 договора, подписав данный документ, ООО "Фиорд" подтвердило тот факт, что земельный участок поступил в его владение с 20.06.2008, доказательств иного общество не представило. В том числе в материалах дела отсутствуют доказательства чинения со стороны администрации района препятствий по вступлению ответчиком во владение и пользование спорным имуществом в заявленный период начисления арендной платы, доказательства информирования администрация района со стороны ООО "Фиорд" об освобождении им спорного земельного участка и совершения действий по возврату земельного участка истцу.

Таким образом, в силу подписания договора аренды N 3300003705 от 30.06.2008 ООО "Фиорд" было обязано вносить арендные платежи на протяжении всего спорного периода в порядке и на условиях, отражённых в тексте выше указанного договора.

Неиспользование ООО "Фиорд" спорного земельного участка могло быть поставлено в зависимость исключительно от его воли, в связи с чем данное обстоятельство не может освобождать общество от исполнения принятой на себя обязанности по внесению арендных платежей, что прямо закреплено в пункте 2.6 договора аренды.

Для правильного разрешения спора не имеет значения и довод ответчика о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0106001:19, общей площадью 10 034 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, р. Новомихайловский, справа от автодороги М-27 Джубга - Сочи, в районе урочища Широкая щель, был снят с государственного кадастрового учёта.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что существенным условием договора аренды земельного участка является условие о его предмете, т.е. стороны при заключении договора должны индивидуализировать арендуемый земельный участок таким образом, чтобы его можно было беспрепятственно отграничить от иных земель, при этом у сторон не должно возникать сомнений в месте размещения арендуемого участка.

Применительно к рассматриваемому спору земельный участок должным образом описан сторонами в пункте 1.1 договора. Помимо того, что стороны указали на кадастровый номер земельного участка, его площадь и место расположения, они также определили, что границы земельного участка указаны в кадастровом плане, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Из содержания кадастрового паспорта N 33/08-03-3497 от 21.04.2008 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0106001:19 был поставлен на кадастровый учёт 16.04.2008 и имел статус "временного".

Ввиду того, что в течение 3-х лет с момента постановки земельного участка на ГКН в отношении него в ЕГРП не были внесены записи о правообладателях, в силу положений части 4 статьи 24 Федерального закона Российской Федерации N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" сведения о земельном участке были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Вместе с тем, данное обстоятельство, с учётом описания земельного участка, приведённом в договоре и кадастровом паспорте, не могло повлиять на информированность сторон в отношении того, какое имущество выступает объектом аренды.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "Фиорд" приведён довод о ничтожности договора аренды, основанный на утверждении о том, что земельный участок сформирован за счёт территории курорта Краснодарского края, а значит, является собственностью последнего, в связи с чем администрация района не могла распоряжаться спорным участком, передавая его в аренду обществу.

В силу разъяснений, изложенных в пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 165 от 25.02.2014, договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод ООО "Фиорд" по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 96 Земельного кодекса земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством.

На момент подписания договора нормы Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) предусматривали, что особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 6 статьи 2).

Курортом призналась освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Закона N 33-ФЗ, статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ)).

Статья 1 Закона N 26-ФЗ также предусматривает, что курорт регионального значения - освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении органа государственной власти субъекта Российской Федерации. В целях защиты и сохранения природных лечебных ресурсов и лечебно-оздоровительной местности с прилегающими к ней участками от загрязнения и преждевременного истощения на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.

В соответствии с пунктами 1, 5, 13 Положения о курортах, утвержденного Постановлением Совета Министров Союза Советских Социалистических Республик от 05.09.1973 N 654, и статьи 45 Основ законодательства Союза Советских Социалистических Республик и союзных республик о здравоохранении признание местности курортом, установление границ округов санитарной охраны курортов и определение их режима производили Совет Министров Союза Советских Социалистических Республик или Совет Министров Союзной Республики по совместному представлению Министерства здравоохранения Союза Советских Социалистических Республик, Всесоюзного центрального совета профессиональных союзов или министерства здравоохранения союзной республики и республиканского совета профсоюзов, согласованному с исполнительным комитетом соответствующего местного Совета народных депутатов, на территории которого расположен курорт.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 N 83 "О некоторых вопросах землепользования" утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, в который вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае" утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района.

В силу частей 1 и 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований. Курорты и лечебно-оздоровительные местности могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти.

Согласно статье 10 Закона N 41-КЗ природные лечебные ресурсы на территории Краснодарского края, относящиеся к государственной собственности, могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации либо Краснодарскому краю.

Пунктом 2 статьи 4 N 41-КЗ и пунктом 1 постановления главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 N 1098 "О курортах краевого значения" курортам Туапсинского района в границах утвержденных округов санитарной охраны присвоен статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2009 по делу N А32-19432/2009 (по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю к Главе администрации Краснодарского края) пункт 1 постановления от 06.12.2006 N 1098 признан соответствующим статье 3 Закона N 26-ФЗ.

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции предпринимал все зависящие от него меры, направленные на установление факта нахождения спорного земельного участка на территории курорта краевого значения. В своих определениях суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал представить заключение кадастрового инженера, иные документы, достоверно подтверждающие тот факт, что спорный земельный участок располагается на территории курорта Краснодарского края (2-ая зона санитарной охраны курорта). Данную обязанность общество не исполнило, от доказывания заявленного доводами устранилось, что является его процессуальным риском.

Для проверки данного довода суд апелляционной инстанции привлёк к участию в деле администрацию Краснодарского края как орган власти общей компетенции Краснодарского края, однако последняя, будучи надлежащим образом уведомлена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (согласно сведениям ФГУП "Почта России" судебная корреспонденция доставлена в адрес администрации КК 08.08.2016), не представила сведений об отнесении спорного участка к территории курорта Краснодарского края.

В представленном в материалы дела кадастровом паспорте отсутствуют сведения о том, что спорный земельный участок формировался за счёт территории зон санитарной (горно-санитарной) охраны курорта.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что судебные акты не могут строиться на бездоказательственных предположениях и догадках сторон.

ООО "Фиорд" не представило суду апелляционной инстанции нахождения спорного земельного участка в собственности Краснодарского края, в связи с чем соответствующий довод не может учитываться судом.

Ввиду того, что ни истец, ни ответчик не представили доказательства недействительности договора аренды N 3300003705 от 30.06.2008, суд первой инстанции обоснованно отклонил соответствующее требование администрации района.

Как указывалось ранее, администрация района предъявила требование о взыскании с ответчика платы за использование земельного участка в размере 681 681 руб. 09 коп. Данное требование подлежало удовлетворению по следующим основаниям.

Спорный договор был заключён по итогам проведения публичных торгов, предметом которых являлось приобретение права на заключение договора аренды. ООО "Фиорд" было признано победителем данных торгов, как лицо, предложившее наиболее высокую цену за отчуждаемое права на заключение договора аренды - 3 100 000 руб.

В силу пунктов 2.1, 2.2, 2.4 договора размер арендной платы устанавливается по результатам торгов и составляет 3 100 000 руб. Задаток, внесённый победителем торгов в размере 600 000 руб., перечисляется организатором торгов МУ "КУИ Туапсинского района". Сумма задатка входит в размер определённой по итогам конкурса арендной платы. Арендная плата, за исключением задатка в размере 2 500 000 руб. должна быть перечислена до 04.07.2008.

Пунктом 2.5 договора установлено, что по истечении года со дня проведения торгов, то есть с 20.06.2009 размер годовой арендной платы будет установлен в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами. В дальнейшем размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, и органов местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, по платёжным поручениям N 1 от 09.06.2008 на сумму 600 000 руб. (платёж в целях внесения задатка) и N 3 от 30.06.2008 на сумму 2 500 000 руб. ответчик оплатил 1-ый год использования земельного участка (период с 20.06.2008 по 20.06.2009), как это предусматривалось по условиям договора.

С учётом изложенного, начиная с 3 квартала 2009 года ООО "Фиорд" было обязано вносить арендные платежи за использование публичных земель в размере, определённом на основании соответствующего нормативно-правового акта, регламентирующего порядок начисление арендной платы.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключён после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что им предпринимались все зависящие от него меры, направленные на получения от сторон спора мотивированных пояснений по поводу начисления платежей за использование земли за весь период действия договора. Однако стороны проявили безразличное отношение к требованиям суда, в связи с чем суд разрешает спор на основании тех документов, которые были представлены в материалы дела и дополнительно были получены по запросам суда.

Согласно расчёту, подготовленному администрацией района, размер платы за использование земельного участка за период с 20.06.2009 по 31.03.2011 составил 13 193 руб. 66 коп. (3 701 руб. 82 коп. за период с 20.06.2009 по 31.12.2009, 6 929 руб. 04 коп. за 2010 год, 2 562 руб. 80 коп. за 1 квартал 2011 года). Данный расчёт подготовлен администрацией района на основании постановления главы администрации Краснодарского края N 529 от 18.05.2002 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и решения Совета муниципального образования Туапсинского района N 110 от 26.12.2008 "Об арендной плате за земли государственной собственности на территории МО Туапсинский район", правильность расчёта ответчиком нормативно не опровергнута.

С 01.04.2011 вступило в действие постановление главы администрации Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 50), которым установлен новый порядок расчёты платы за землю.

Согласно общему правилу, закреплённому пунктами 1.1, 2.1 приложения N 1 размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определялся на основании кадастровой стоимости земельных участков. Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывался по формуле:

АП = Кс x С, где

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

С - ставка арендной платы, %.

Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Применительно к рассматриваемому спору, с учётом целевого предоставления земельного участка ставка арендной платы подлежала определению на основании пункта 7 таблицы приложения N 2 Постановление N 50 и составляла 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно сведениям кадастрового паспорта земельного участка N 33/08-03-3497 от 21.04.2008 кадастровая стоимость земельного участка составляла 34 645 194 руб. 52 коп. и оставалась актуальной плоть до 01.01.2012 - до момента установления нового размера кадастровой стоимости земель в Краснодарском крае, утверждённой приказом Департамента имущественных отношений N 1756 от 22.11.2011 (далее - Приказ N 1756).

Как указывалось ранее, спорный земельный участок был снят с ГКН. Вместе с тем, для возможности расчёта размера платы за землю суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться сведениями об удельном показателе кадастровой стоимости земель кадастрового квартала N 23:33:0106001, на территории которого располагается спорный участок, и видом разрешённого использования: "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" (ООО "Фиорд" приобретало земельный участок для его застройки коттеджами, что не может расцениваться как ведение обществом индивидуально-жилищного строительства). Согласно Приказу N 1756 удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка составлял 32 719 руб. 23 коп. за 1 кв.м., следовательно, кадастровая стоимость всего земельного участка составляла 328 304 753 руб. 82 коп.

Таким образом, с учётом нового порядка расчёта размер платы за три квартала 2011 года составил бы 389 758 руб. 44 коп.

(34 645 194 руб. 52 коп. х 1,5%) / 4 х 3,

а за 2012 год - 4 924 571 руб. 31 коп.

(328 304 753 руб. 82 коп. х 1,5%).

Вместе с тем, пунктом 3 Постановление N 50 устанавливался переходный период на 2011 - 2013 годы, согласно которому изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.

В связи с тем, что в 2010 году размер арендной платы составлял 6 929 руб. 04 коп., то за период со 2 по 4 квартал 2011 года он не мог превышать 6 755 руб. 81 коп. ((6 929 руб. 04 коп. + 30%) / 4 х 3), на 2012 год - 11 710 руб.

07 коп. (9 007 руб. 75 коп. + 30%), а на 2013 год - 15 223 руб. 10 коп. (11 710 руб. + 30%).

В подтверждение факта внесения платы за использование спорного земельного участка в материалы дела ответчиком помимо платёжных поручений N 1 от 09.06.2008 и N 3 от 30.06.2008 на общую сумму 3 100 000 руб., которыми был оплачен 1-ый год использования земельного участка, представлены: платёжная квитанция от 27.12.2011 на сумму 25 943 руб. 95 коп., платёжная квитанция от 02.05.2012 на сумму 8 883 руб. 18 коп., платёжная квитанция от 27.07.2012 на сумму 4 850 руб.

Ввиду того, что в платёжных документах не указан конкретный период внесения арендной платы, администрация района обоснованно отнесла данные платежи на погашение задолженности, образовавшейся с 20.06.2009 по конец 3 квартала 2012 года.

С учётом выше изложенных расчётов, за период с 20.06.2009 по конец 3 квартала 2012 года размер платы за использование спорного земельного участка составил 28 732 руб. 02 коп.:

13 193 руб. 66 коп. (за период с 20.06.2009 по 1 квартал 2011 года включительно) + 6 755 руб. 81 коп. (за период 2 - 4 кварталы 2011 года) + 8 782 руб. 55 коп. (11 710 руб. 07 коп. / 4 х 3 - за период 1-3 кварталы 012 года).

С учётом платежей от 27.12.2011, от 02.05.2012, от 27.07.2012 на общую сумму 39 677 руб. 13 коп. и размера подлежащей уплате арендной платы в сумме 28 732 руб. 02 коп., размер переплаты составил 10 945 руб. 11 коп.

Как указывалось ранее, за период с 4 квартала 2012 года по конец 2013 года размер платы за использование земельного участка составил 18 150 руб. 62 коп., с учётом имевшейся переплаты на начало 2014 года размер задолженности составил 7 205 руб. 50 коп. (18 150 руб. 62 коп. - 10 945 руб. 11 коп.).

Пунктом 5.2 Постановление N 50 устанавливалось, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.

Таким образом, размер платы за использование участка в 2014 году с учётом индексов инфляции за 2013 и 2014 год составил 5 455 193 руб. 86 коп.:

(328 304 753 руб. 82 коп. х 1,5%) х 1,055 х 1,05;

а за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 (1-ый квартал 2015 года) с учётом индексов инфляции за 2013 - 2015 годы - 1 438 807 руб. 38 коп.

(5 455 193 руб. 87 коп. х 1,055) / 4 х 1.

С учётом изложенного, за заявленный период с ООО "Фиорд" в пользу администрации района надлежало взыскать задолженность в общем размере 6 901 206 руб. 74 коп. (7 205 руб. 50 коп. + 5 455 193 руб. 86 коп. + 1 438 807 руб. 38 коп.).

Вместе с тем, администрацией района заявлено требование о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 681 681 руб. 09 коп. Ввиду того, что суд не вправе выходить за пределы заявленного иска, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск о взыскании с ответчика суммы основной задолженности в размере, заявленном администрацией района.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в спорный период земельный участок находился во владении иных третьих лиц, что было санкционировано администрацией района, в связи с чем именно на ответчике лежала обязанность по внесению платы за использование земли. В материалы дела представлено гарантийное письмо ООО "Фиорд" от 08.06.2016, в котором общество гарантировало администрации района внесение платы по договору аренды, что само по себе опровергает довод ответчика об отсутствии у него обязанности по оплате использования публичных земель.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 22 489 руб. 28 коп.

Согласно неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как указывалось ранее, в силу разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011, если соглашением (незарегистрированным в установленном законом порядке договором аренды) установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Согласно расчёту администрации района размер неустойки составляет 22 489 руб. 28 коп. С учётом суммы основного долга, рассчитанного судом апелляционной инстанции, размер неустойки, подлежавшей взысканию с ответчика, в несколько раз превышает заявленный истцом размер требования. Вместе с тем, ввиду отсутствия у суда права выходить за пределы заявленных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика неустойку в размере 22 489 руб. 28 коп. Ошибочное указание суда первой инстанции на взыскание им процентов за пользование денежными средствами, не привело к принятию неправильного решения по делу, т.к. суд признал обоснованным расчёт неустойки, произведённой истцом по правилам пункта 5.2 договора. Данное ошибочное указание суда первой инстанции на наименование взысканной суммы неустойки подлежит устранению путём вынесения судом в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исправительного определения.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

В том числе, ООО "Фиорд" было надлежащим образом уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в суде первой инстанции, что отражено в определении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что при надлежащей организации ООО "Фиорд" процедуры получения адресованной ему судебной корреспонденции у общества имелась реальная возможность заявить довод о неподсудности спора в суде первой инстанции. В связи с этим, ответчик на стадии апелляционного разбирательства лишен права приводить довод о нарушении судом первой инстанции правил подсудности рассмотрения спора (пункт 6.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009).

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 июня 2015 года по делу N А32-9160/2015 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина