Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 января 2017 г. N Ф08-10068/16 по делу N А32-9160/2015

г. Краснодар

19 января 2017 г.

Дело N А32-9160/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ФИОРД" (ИНН 7715695071, ОГРН 1087746455708) - Родович М.Н. (доверенность от 20.11.2016), от третьего лица - Холявко Марины Анатольевны - Колевайко Ю.А. (доверенность от 27.05.2016), в отсутствие истца - администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910) и третьих лиц: администрации Новомихайловского городского поселения Туапсинского района, администрации Краснодарского края, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ФИОРД" и Холявко Марины Анатольевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 (судьи Попов А.А., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-9160/2015, установил следующее.

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "ФИОРД" (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать незаключенным и недействительным договор аренды земельного участка от 30.06.2008 N 3300003705,

- взыскать с общества 681 681 рубль 09 копеек неосновательного обогащения за период с 01.10.2012 по 31.03.2015, а также 22 489 рублей 28 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.10.2009 по 13.03.2015.

Иск мотивирован следующим. Администрацией и обществом (победителем публичных торгов по продаже права на заключение договора аренды) подписан договор от 30.06.2008 N 3300003705 аренды земельного участка общей площадью 10 034 кв. м с кадастровым номером 23:33:0106001:19 для строительства и эксплуатации коттеджей сроком до 20.06.2057. Договор аренды не прошел государственную регистрацию, поэтому он является незаключенным и недействительным (статьи 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). Общество в период с 01.10.2012 по 31.03.2015 не вносило плату за пользование земельным участком, поэтому с ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение (статьи 1102 и 1105 Гражданского кодекса, статьи 1 и 65 Земельного кодекса).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2015 требования удовлетворены в части. Признан незаключенным договор аренды от 30.06.2008 N 3300003705. С общества в пользу администрации взыскано 681 681 рубль 09 копеек неосновательного обогащения и 22 489 рублей 28 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 23 083 рубля государственной пошлины.

Суд исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:33:0106001:19 предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет, поэтому договор аренды от 30.06.2008 N 3300003705 подлежал обязательной государственной регистрации. Однако данная сделка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) не зарегистрирована, что свидетельствует о незаключенности договора. В отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Поскольку истцом в этой части требований избран ненадлежащий способ защиты, имеются основания для отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды недействительной сделкой. Общество, фактически пользующееся земельным участком, находящимся в публичной собственности, обязано вносить плату за пользование имуществом в размере, соответствующем арендной плате, рассчитанной исходя из требований нормативных правовых актов, действовавших в спорный период. Суд признал правильными подготовленные администрацией расчеты размера неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, поэтому удовлетворил иск в соответствующей части требований.

Определениями суда апелляционной инстанции от 22.04.2016 и от 15.07.2016 к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Новомихайловского городского поселения Туапсинского района, администрация Краснодарского края, Холявко М.А.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 решение от 05.06.2015 оставлено без изменения.

Апелляционный суд установил, что по итогам проведенных 20.06.2008 публичных торгов (протокол N 4/27/5) на основании договора от 30.06.2008 N 3300003705 обществу передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 10 034 кв. м с кадастровым номером 23:33:0106001:19, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, р. Новомихайловский, справа от автодороги М-27 Джубга - Сочи, в районе урочища Широкая щель, в границах, указанных в кадастровом плане. Участок предоставлен для строительства и эксплуатации коттеджей. Срок аренды установлен 49 лет, договор в ЕГРП не зарегистрирован. В связи с просрочкой по внесению арендных платежей администрация обратилась в арбитражный суд с заявленными требованиями. Суд апелляционной инстанции отклонил ходатайство администрации о прекращении производства по делу в части требования о признании договора аренды незаключенной и недействительной сделкой, мотивированное отказом истца от соответствующего требования. Суд учел предмет исследования по делу, отсутствие между сторонами четкого понимания правового состояния договора аренды, наличие обязанности по самостоятельному исследованию вопросов заключенности (действительности) сделки, а также прав и законных интересов Холявко М.А. (договор перенайма с обществом от 21.01.2015). Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 30.06.2008 N 3300003705 как не прошедшего государственную регистрацию (статья 164, пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). С учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) и условий договора аренды, суд признал, что за обществом сохранилась обязанность по внесению платы за земельный участок. То обстоятельство, что сведения о земельном участке были впоследствии аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) в связи с невнесением в ЕГРП записей о правообладателях, не влияет на существо сложившихся правоотношений. Подписанный обществом и Холявко М.А. договор перенайма от 21.01.2015, не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку для третьих лиц ответчик не приобрел статуса арендатора земельного участка. Поэтому не могло общество и отчуждать такие (не возникшие) права. Таким образом, до освобождения и возврата земельного участка обязанность по внесению арендных платежей сохраняется за обществом. Кроме того, что в деле отсутствуют доказательства уведомления администрации обществом (Холявко М.А.) о совершении сделки цессии. Сам этот договор представлен обществом на стадии апелляционного рассмотрения дела и после неоднократного отложения судебного разбирательства. До 10.06.2016 общество не упоминало о существовании данного договора, который не зарегистрирован в ЕГРП. Следовательно, его датирование 21.01.2015 не может неопровержимо свидетельствовать о подписании сделки ее сторонами в указанную дату, подлинник данного документа также не предоставлен суду апелляционной инстанции. Довод общества о ничтожности договора аренды, мотивированный тем, что администрация не могла распоряжаться земельным участком, который сформирован за счет территории курорта Краснодарского края, судом апелляционной инстанции отклонен как документально не подтвержденный. Обязанность по установлению факта нахождения спорного участка на территории курорта краевого значения общество не исполнило, от доказывания заявленного довода устранилось, что является его процессуальным риском (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Для проверки данного довода суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле администрацию Краснодарского края, которая также не представила сведений об отнесении спорного участка к территории курорта Краснодарского края. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что спорный земельный участок формировался за счет территории зон санитарной (горно-санитарной) охраны краевого курорта. При таких обстоятельствах оснований для вывода о недействительности (ничтожности) договора от 30.06.2008 N 3300003705 не имеется. Спорный участок предоставлен обществу в аренду по итогам проведения публичных торгов. С учетом условий договора (пункты 2.1, 2.2, 2.4 и 2.5) ответчик, начиная с третьего квартала 2009 года, обязан был вносить арендные платежи за использование публичных земель в размере, определенном на основании соответствующего нормативного правового акта, регламентирующего порядок начисление арендной платы. Размер платы (обогащения) за период с 20.06.2009 по 31.03.2011 рассчитан истцом на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 592) и решения Совета муниципального образования Туапсинского района от 26.12.2008 N 110 "Об арендной плате за земли государственной собственности на территории муниципального образования Туапсинский район" (далее - решение N 110). С 01.04.2011 размер платы за пользование земельным участком необходимо рассчитывать на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50). Проверив расчет администрации, апелляционный суд признал его методологически и арифметически неверным. При расчете размера платы за землю в период до 01.01.2012 (до установления нового размера кадастровой стоимости земель в Краснодарском крае, утвержденной приказом Департамента имущественных отношений от 22.11.2011 N 1756) апелляционный суд руководствовался сведениями ГКН (кадастровый паспорт земельного участка от 21.04.2008 N 33/08-03-3497). За оставшийся период суд руководствовался сведениями об удельном показателе кадастровой стоимости земель кадастрового квартала N 23:33:0106001, в границах которого располагается спорный участок, видом разрешенного использования, соответствующим условиям договора аренды, а также соответствующими индексами инфляции. По расчету суда, подлежащая взысканию сумма платежей (с учетом внесенных обществом оплат), значительно превысила заявленную (приведенную в расчете администрации) сумму. Однако суд не вправе самостоятельно увеличивать размер исковых требований, поэтому требование администрации о взыскании с общества 681 681 рублей 09 копеек платы за пользование земельным участком в период с 01.10.2012 по 31.03.2015 признано обоснованным. Довод общества об отсутствии задолженности в связи с оплатой по платежным поручениям от 09.06.2008 N 1 и от 30.06.2008 N 3 отклонен. Ответчик оплатил только первый год использования земельного участка (период с 20.06.2008 по 20.06.2009). С учетом установленного размера задолженности, установленного апелляционным судом, размер неустойки, подлежавшей взысканию с ответчика, значительно превышает заявленный истцом размер требования. Ввиду отсутствия у суда права выходить за пределы заявленного иска, удовлетворено требование администрации о взыскании с общества 22 489 рублей 28 копеек неустойки. Ошибочное указание суда первой инстанции на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, не привело к принятию неправильного решения по делу, поскольку суд признал обоснованным расчет неустойки, произведенной истцом по правилам пункта 5.2 договора. Общество надлежащим образом уведомлялось судом первой инстанции о времени и месте рассмотрения дела, что отражено в определении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016. При надлежащей организации ответчиком процедуры получения адресованной ему судебной корреспонденции у него имелась реальная возможность заявить довод о неподсудности спора в суде первой инстанции. В связи с этим, ответчик на стадии апелляционного разбирательства лишен права приводить довод о нарушении судом первой инстанции правил подсудности рассмотрения спора. Соответствующее разъяснение содержится в пункте 6.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление от 28.05.2009 N 36). Государственная пошлина в доход федерального бюджета взыскана с общества на основании статьи 110 Кодекса.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Ответчик, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм процессуального и материального права, просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт о прекращении производства по делу. Кассационная жалоба мотивирована следующим. Дело рассмотрено с нарушением правил подсудности. Территориальная подсудность спора, вытекающего из договора аренды земельного участка, сторонами не менялась. Иск должен предъявляться в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения ответчика (г. Москва). К заявленным требованиям (не вещного характера) правила об исключительной подсудности не применяются. В нарушение статьи 148 Кодекса судебные инстанции не оставили исковое заявление без рассмотрения. Аналогичные требования были заявлены администрацией к обществу в рамках дела N А32-8606/2015. Указанное дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Москвы (N А40-116200/2015). Необоснованными являются выводы судебных инстанций о незаключенности спорного договора аренды и о наличии оснований для взыскания с общества неосновательного обогащения. Данные выводы сделаны без учета разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73. Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, земельный участок передан в пользование ответчику, который принял его без замечаний. Таким образом, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования достигнуто сторонами и исполнялось ими, а оснований для применения положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В соответствии с условиями договора арендная плата установлена по результатам торгов и составляет 3 100 тыс. рублей (задаток в сумме 600 тыс. рублей входит в размер определенной по итогам конкурса арендной платы, а сама арендная плата, в размере 2 500 тыс. рублей перечисляется по реквизитам до 04.07.2008). Таким образом, плата за пользование земельным участком за весь срок аренды составила 3 100 тыс. рублей. Обязательства по внесению арендной платы ответчик исполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 09.06.2008 N 1 и от 30.06.2008 N 3. Суд не принял во внимание контррасчет ответчика, указанный в письменных объяснениях. Взыскивая с общества 681 681 рубль 09 копеек неосновательного обогащения суд первой инстанции, в нарушение статьи 71 Кодекса, не проверил расчет, приняв во внимание ссылки истца на нормативные акты, утратившие силу и не содержащие указаний на сведения, имеющие отношение к расчету истца. Апелляционный суд установил необоснованность расчета суммы исковых требований, но в нарушении статьи 9 Кодекса произвел самостоятельный расчет, обосновав его нормативными актами, на которые истец не ссылался, применив формулы расчетов, которые администрация также не указывала. При расчете суммы иска по договору за период с 01.10.2012 по 31.03.2015 администрация ссылается на постановление N 529, утратившее силу в соответствии с постановлением N 50. Таким образом, указанное постановление не может применяться к расчетам за период с 01.10.2012 по 30.10.2015. Ссылки истца на решение N 110 также необоснованны. Указанное решение действовало на дату заключения договора аренды. Изменения в указанное решение, позволяющие осуществить изменение арендной платы не вносились. Поэтому ссылки на решение N 110 при расчете суммы требований противоречат пунктам 3.1.3, 4.1.3 договора. Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Во исполнение данного постановления и Земельного кодекса постановлением N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края. Таким образом, расчет администрации не подтвержден достоверными доказательствами. Истцом не доказано наличие задолженности по арендной плате, а основания для взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют. Апелляционный суд по собственному усмотрению изменил предмет и основание заявленных требований. Обязанность истца произвести расчет взыскиваемой или оспариваемой суммы установлена статьей 125 Кодекса, все указанные в иске фактические обстоятельства в дальнейшем подлежат доказыванию истцом в арбитражном суде. Суд апелляционной инстанции до вынесения постановления, заранее оценив силу доказательств, предоставленных администрацией, принял на себя бремя доказывания исковых требований и по собственному усмотрению использовал вместо истца предоставленные ему права, в том числе об уточнении расчета требований, представлении доказательств, как оснований для взыскания и т.д. Основанием для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами является незаконное, безосновательное удержание денежных средств, принадлежащих другому лицу. При этом суд самостоятельно, не обладая соответствующими заявлениями со стороны истца, указывает на взыскание неустойки, предусмотренной договором аренды. Такие действия привели к принятию незаконного судебного акта, выводы которого противоречат доказательствам, содержащимся в деле. Общество заявило о пропуске администрацией срока исковой давности по требованиям за период с 01.10.2012 по 31.03.2015, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 13.10.2009 по 13.03.2015, которое проигнорировано апелляционным судом. Требования о взыскании неустойки администрация не заявляла, при этом правовые основания для взыскания неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами различны. В нарушении статей 49, 151 Кодекса апелляционный суд необоснованно не принял отказ администрации от части исковых требований. Заявление об отказе от иска прав третьих лиц не нарушает. Возражений со стороны таких лиц не заявлено, напротив, администрация Новомихайловского городского поселения поддержала ходатайство администрации. Суд не дал оценку доводам ответчика о ненадлежащем истце. У администрации отсутствует право на взыскание денежных средств за использование земельного участка, находящегося в краевой собственности. Спорный участок входит в границы курорта Туапсинский район, поэтому по состоянию на дату подписания договора аренды, относился к краевой собственности в силу закона, что подтверждено выпиской из кадастрового паспорта, представленного в материалы дела. Уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края является департамент имущественных отношений Краснодарского края. С 01.03.2015 органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, расположенными на территории Новомихайловского городского поселения, является администрация Новомихайловского городского поселения Туапсинского района. В нарушение статьи 268 Кодекса суд апелляционной инстанции принял к рассмотрению новое доказательство (копия гарантийного письма об оплате задолженности), предоставленное истцом, которые ранее не было представлено суду первой инстанции. Общество заявляет, что никогда не выдавало гарантийных писем об оплате задолженности, гарантийное письмо от 08.06.2016 сфальсифицировано и не может являться допустимым доказательством по делу. Суд апелляционной инстанции не проверил с учетом статьи 71 Кодекса действительность представленного истцом письма, не отложил судебное заседание в связи с дополнительно представленным в материалы дела доказательством в целях его проверки.

Холявко М.А. также обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм процессуального и материального права. Третье лицо просит указанные акты отменить, принять отказ администрации от иска в части требования о признании договора аренды от 30.06.2008 N 3300003705 недействительным и незаключенным. Жалоба мотивирована тем, что апелляционный суд необоснованно не принял отказ администрации от иска в части требования о признании договора аренды недействительным и незаключенным. Судом апелляционной инстанции не сделан однозначный вывод о нарушении заявленным ходатайством прав третьих лиц, в том числе и Холявко М.А. Оспариваемое постановление не содержит ссылок на несоответствие заявленного ходатайства закону. С учетом условий договора аренды (пункты 1.3, 2.1 - 2.4), статей 432, 433 Гражданского кодекса и пункта 14 постановления от 17.11.2011, спорный договор является заключенным. Холявко М.А. и администрация Новомихайловского городского поселения поддержали заявленный истцом отказ от части требований. Судом необоснованно дана оценка заключенному договору перенайма по оспариваемой сделке как ничтожному. Общество и Холявко М.А. заключили договор уступки прав по договору аренды от 21.01.2015. Оплата компенсации за уступку права произведена в полном объеме, права землепользования переданы в момент подписания договора уступки без составления отдельного передаточного акта. С момента подписания договора уступки Холявко М.А. несет расходы, связанные с содержанием земельного участка и его использованием. Обязательства по внесению платы за уступку права исполнены Холявко М.А. в полном объеме. Договор аренды от 30.06.2008 N 3300003705 является заключенным. Следовательно, все права по договору аренды перешли к новому арендатору (Холявко М.А.). Апелляционный суд по собственному усмотрению изменил предмет и основание заявленных администрацией требований, принял на себя бремя доказывания иска, уточнив расчет требований, указал на взыскание неустойки вместо процентов. Довод общества о пропуске срока исковой давности необоснованно не рассмотрен судом апелляционной инстанции.

Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалоб, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец полагает, что судом правомерно применено правило об исключительной подсудности (статья 38 Кодекса). Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имеется, поскольку производство по делу N А40-116200/2015 (с аналогичными требованиями) прекращено в связи с отказом администрации от требований (определение Арбитражного суда г. Москвы от 01.12.2015). Судами правомерно сделан вывод о незаключенности договора от 30.06.2008 N 3300003705, не прошедшего процедуру государственной регистрации (статья 164, пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Ответчик за период с 01.10.2012 по 31.03.2015 плату за пользование земельным участком не вносил, поэтому суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования истца. При определении размера платы за пользование земельным участком (размера задолженности ответчика по спорным отношениям) апелляционный суд правомерно руководствовался постановлением N 529, решением N 110, а также постановлением N 50. Судом при определении размера платы за пользование земельным участком обоснованно приняты во внимание платежи ответчика, а задолженность определена им с учетом правильного толкования условий договора от 30.06.2008 N 3300003705,

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители общества и Холявко М.А. поддержали доводы кассационных жалоб, которые просили удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

От администрации поступило ходатайство о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва (возражений), выслушав представителей ответчика и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части удовлетворения требования администрации о признании договора аренды от 30.06.2008 N 3300003705 незаключенным.

Как видно из материалов дела и установлено судами, по результатам проведенных 20.06.2008 публичных торгов (протокол N 4/27/5) администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 30.06.2008 N 3300003705 аренды земельного участка общей площадью 10 034 кв. м с кадастровым номером 23:33:0106001:19, расположенного по адресу: Туапсинский район, р. Новомихайловский, справа от автодороги М-27 Джубга - Сочи, в районе урочища Широкая щель, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 15 - 27). Участок из земель населенных пунктов предоставлен арендатору для строительства и эксплуатации коттеджей (пункт 1.1). Договор является единственным документом, подтверждающим передачу арендатору земельного участка с 20.06.2008 (пункт 1.3). Размер арендной платы устанавливается по результатам торгов и составляет 3 100 тыс. рублей. Задаток, внесенный победителем торгов в размере 600 тыс. рублей, перечисляется организатором торгов МУ "КУИ Туапсинского района". Сумма задатка входит в размер определенной по итогам конкурса арендной платы. Арендная плата, за исключением задатка, в размере 2 500 тыс. рублей, должна быть перечислена арендатором до 04.07.2008 (пункты 2.1, 2.2 и 2.4 договора). По истечении года со дня проведения торгов, то есть с 20.06.2009 размер годовой арендной платы будет установлен в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами. В дальнейшем размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, и органов местного самоуправления (пункт 2.5). Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6). Арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, в том числе, и при невнесении арендной платы арендатором в течение одного квартала (пункт 3.2.4). За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2). Споры и разногласия, возникшие в связи с исполнением сторонами договора, которые не удалось разрешить путем переговоров в претензионном порядке, разрешаются в арбитражном суде в соответствии с действующим законодательством (пункт 6.1). Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации и действует в течение 49 лет, до 20.06.2057 (пункты 7.1, 7.2).

В связи с нарушением обязательства по внесению арендных платежей администрация направила в адрес общества уведомление, в котором просила погасить образовавшуюся задолженность в срок до 26.11.2014. В случае неоплаты долга администрация обратится в суд с иском о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 45).

В письме от 08.12.2014 N 4484/14-03.6-03 администрация уведомила общество о нарушении договорного условия об обращении к государственному регистратору с заявлением о регистрации договора аренды. В связи с этим, договор аренды не может считаться заключенным. Ввиду отсутствия государственной регистрации договора, земельный участок, имевший в сведениях ГКН статус "временный", снят с кадастрового учета и в настоящее время не существует как самостоятельный объект гражданского оборота. Вместе с тем, подписывая договор аренды, общество приняло на себя обязательства по внесению платы за пользование земельным участком. Однако на протяжении более двух лет оплата за использование земельного участка в бюджет муниципального образования Туапсинский район не поступала. В связи с этим, администрация просила общество подписать два экземпляра соглашения о расторжении договора аренды. При неполучении от общества в течение 5 дней подписанных соглашений либо возражений, договор аренды будет считаться расторгнутым со дня, следующего за последним днем истечения указанного срока (т. 1, л. д. 46).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате и отсутствие государственной регистрации договора от 30.06.2008 N 3300003705, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод общества о рассмотрении судом первой инстанции дела с нарушением правил подсудности (статьи 36, 39 Кодекса) проверялся и был отклонен апелляционным судом.

В пункте 6.2 постановления от 28.05.2009 N 36 указано следующее. В случае, если в апелляционной жалобе на решение содержатся доводы относительно нарушения правил подсудности при рассмотрении дела в суде первой инстанции и суд апелляционной инстанции установит, что у заявителя не было возможности в суде первой инстанции заявить о неподсудности дела этому суду в форме ходатайства о передаче дела по подсудности в связи с неизвещением его о времени и месте судебного заседания или непривлечением его к участию в деле, суд апелляционной инстанции, установив нарушение правил подсудности, применительно к подпункту 2 части 4 статьи 272 Кодекса отменяет судебный акт и направляет дело в суд первой инстанции по подсудности.

Как установил при разрешении спора апелляционный суд (определение от 29.01.2016), общество надлежащим образом уведомлялось о времени и месте рассмотрения дела в суде первой инстанции. Поскольку извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания ответчик не был лишен возможности заявить о нарушении правил подсудности в суде первой инстанции, однако данных процессуальных действий не совершил, оснований для отмены решения и направления дела в суд первой инстанции по подсудности апелляционный суд не усмотрел. Выводы суда апелляционной инстанции в указанной части основаны на материалах дела и соответствуют части 2 статьи 9 Кодекса, а также разъяснениям, изложенным в пункте 6.2 постановления от 28.05.2009 N 36.

Довод кассационной жалобы ответчика о необходимости оставления искового заявления администрации без рассмотрения по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 148 Кодекса, окружным судом не принимается с учетом определения Арбитражного суда г. Москвы от 01.12.2015 по делу N А40-116200/2015, которым прекращено производство по исковым требованиям администрации к обществу. Таким образом, в производстве арбитражного суда находится только один спор между сторонами, вытекающий из договора от 30.06.2008 N 3300003705.

Довод общества об отсутствии у него задолженности в связи с надлежащим исполнением договорных обязательств (перечислением 3 100 тыс. рублей) рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции с учетом буквального содержания договора от 30.06.2008 N 3300003705.

В пункте 18 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Довод кассационных жалоб ответчика и третьего лица об истечении исковой давности по части заявленных администрацией требований, о пропуске которой общество заявляло в суде апелляционной инстанции, окружным судом не принимается как противоречащий пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса.

Пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" содержит следующее разъяснение. Заявление о пропуске исковой давности может быть сделано при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу в суде первой инстанции, а также в суде апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 6.1 Кодекса).

Из материалов дела не усматривается, что ответчик заявлял в суде первой инстанции о пропуске срока (применении) исковой давности по требованиям, заявленным администрацией. Рассмотрение настоящего дела апелляционным судом по правилам производства в суде первой инстанции не осуществлялось.

Довод общества о недействительности (ничтожности) договора от 30.06.2008 N 3300003705 как подписанного со стороны арендодателя неуполномоченным лицом (администрацией) проверялся апелляционным судом, признавшим его документально не подтвержденным (недоказанным ответчиком по правилам статьи 65 Кодекса).

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Довод кассационной жалобы общества о необходимости применения к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" окружным судом отклоняется с учетом разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления от 17.11.2011 N 73.

Подлежит отклонению и довод жалоб о том, что апелляционный суд при разрешении спора самостоятельно изменил предмет и основание исковых требований.

Заявители жалоб не учитывают, что правовая квалификация заявленных администрацией требований относится к компетенции арбитражного суда, который не связан ссылками стороны на нормы материального права и устанавливает наличие (либо отсутствие) материальных оснований для удовлетворения его исходя из обстоятельств конкретного дела. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы права (законы, иные нормативные правовые акты) подлежат применению. Действия апелляционного суда соответствуют разъяснениям, содержащимся в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Аналогичные разъяснения изложены и в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Довод кассационной жалобы третьего лица об ошибочности оценки судом апелляционной инстанции договора перенайма от 21.01.2015 как ничтожной сделки не принимается ввиду несоответствия его содержанию постановления от 28.09.2016. Апелляционный суд, установив, что договор аренды от 30.06.2008 N 3300003705 не прошел процедуру государственной регистрации, признал, что по такому (незарегистрированному в ЕГРП) договору третьему лицу не могут передаться права и обязанности. Поэтому подписание обществом и Холявко М.А. договора от 21.01.2015 (о передаче последней прав и обязанностей по договору аренды), не повлекло для сторон (как и для администрации) какого-либо правового эффекта. Суд также отметил, что в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления администрации со стороны общества (либо Холявко М.А.) о заключении договора перенайма от 21.01.2015. Сам этот договор не зарегистрирован в ЕГРП, а его подлинный экземпляр не предоставлялся суду апелляционной инстанции. Позиция апелляционного суда о том, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам, соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73.

Довод кассационных жалоб ответчика и третьего лица об отсутствии у судебных инстанций правовых оснований для признания договора от 30.06.2008 N 3300003705 незаключенным признается окружным судом обоснованным.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установлено, что стороны согласовали существенные условия договора, имущество передано арендодателем и принято арендатором. Обязательства по договору от 30.06.2008 N 3300003705 сторонами исполнялись по правилам гражданского законодательства о договоре аренды.

Как указано в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. Пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным" (далее - Информационное письмо от 25.02.2014 N 165) разъяснено следующее. Предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Кроме того, при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса (пункт 7 Информационного письма от 25.02.2014 N 165).

При применении данных разъяснений судебная практика исходит из того, что требование стороны исполнявшегося, но не зарегистрированного в ЕГРП договора аренды о признании такого договора незаключенным, не подлежит удовлетворению (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2014 N 306-ЭС14-2634, от 30.06.2016 N 308-ЭС16-4599, от 01.07.2016 N 301-ЭС16-5571).

Исходя из изложенного, у судебных инстанций отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования администрации о признании договора от 30.06.2008 N 3300003705 незаключенным. Согласовав существенные условия договора, и передав имущество во владение (пользование) арендатора, арендодатель не вправе требовать судебной констатации его незаключенности. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от исполнения обязательств по заключенному соглашению о предоставлении земельного участка в пользование (исполняемому ими по правилам гражданского законодательства о договоре аренды).

Согласно части 1 статьи 288 Кодекса основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По результатам рассмотрения жалобы кассационный суд вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Поэтому решение от 05.06.2015 и апелляционное постановление от 28.09.2016 в части удовлетворения требования администрации о признании незаключенным договора от 30.06.2008 N 3300003705 следует отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в иске в соответствующей части требований. В части взыскания с общества в пользу администрации задолженности (платы за пользование земельным участком и договорной ответственности) обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

Государственная пошлина уплачена обществом (чек-ордер от 23.11.2016) и Холявко М.А. (чек-ордер от 28.11.2016) в федеральный бюджет при подаче кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 по делу N А32-9160/2015 в части признания незаключенным договора аренды от 30.06.2008 N 3300003705 - отменить. В удовлетворении указанного требования отказать.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова