Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2016 г. N 15АП-13114/16

город Ростов-на-Дону

16 ноября 2016 г.

дело N А53-12766/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манджиевым П.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Братья" - директора Лещенко Владимира Александровича, решение единственного участника от 15.11.2011 N 2;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - Федоровой Татьяны Александровны по доверенности от 11.01.2016 N 4,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2016 по делу N А53-12766/2016, принятое судьёй Димитриевым М.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Братья"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

об оспаривании отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Братья" (далее - ООО "Братья", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление, заинтересованное лицо), в котором просило:

- признать незаконным отказ от 28.04.2016 N 1/020/021/2015-133 в государственной регистрации уступки прав требования права аренды на объект недвижимого имущества: земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 8 155 000 кв. м, с кадастровым номером 61:36:0600006:298, расположенный по адресу: Ростовская область, Советский район, примерно в 3,35 км по направлению на запад от ориентира п. Исток;

- признать незаконным бездействие, связанное с неисполнением определения Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2015 по делу N А53-22829/2011;

- обязать управление произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, заключенного по итогам проведения торгов от 24.10.2014 (уступки права аренды на земельный участок) (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2016 признан незаконным отказ управления в государственной регистрации от 28.04.2016 N 61/020/021/2015-133. Суд обязал управление произвести государственную регистрацию ограничения в виде аренды на земельный участок в пользу ООО "Братья". С управления в пользу общества взысканы судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 рублей, излишне уплаченная сумма госпошлины в размере 6 000 рублей возвращена обществу из федерального бюджета. Судебный акт мотивирован тем, что право аренды на земельный участок приобретено заявителем на торгах в рамках дела о банкротстве предыдущего законного пользователя земельного участка - главы КФХ Авсецина С.А. Соглашение от 20.12.2011 о расторжении договора аренды земельного участка 20.02.2008, на основании которого возникло право аренды главы КФХ Авсецина С.А., определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2015 по делу N А53-22829/2011 признано недействительным, применены последствия недействительности сделки - восстановлено право аренды за главой КФХ Авсециным С.А. С учетом изложенного суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в регистрации права заявителя на спорный земельный участок.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило отменить решение и отказать в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что право аренды правопредшественника заявителя на спорный земельный участок было прекращено 20.03.2013 на основании соглашения о расторжении договора от 20.12.2011. Земельный участок не обременен правами главы КФХ Авсецина С.А. Более того, глава КФХ Авсецин С.А. являлся арендатором земельного участка по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. В настоящее время 20 сособственников земельного участка главы КФХ Авсецина С.А. выделились из состава спорного земельного участка во вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 61:36:0600006:391. На данный земельный участок зарегистрировано обременение в виде аренды ОАО "Обливский", заключившего договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателей. В связи с изложенными обстоятельствами, по мнению управления, восстановить право аренды главы КФХ Авсецина С.А. в ЕГРП не представляется возможным. В удовлетворении заявления управления о разъяснении порядка исполнения определения суда от 08.09.2015 по делу N А53-22829/2011 судом отказано. Также управление ссылается на то, что после принятия определения Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2015 по делу N А53-22829/2011 от главы КФХ Авсецина С.А. не поступало заявление о регистрации права аренды на часть спорного земельного участка. Также управление полагает, что судом неправомерно не привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц участники долевой собственности на земельный участок, а также действующий арендатор вновь образованного земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Братья" в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 05.03.2007 между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства Авсециным Сергеем Артемовичем и собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, по которому арендатор принял в аренду часть земельного участка площадью 6 117 863,04 кв.м с кадастровым N 61:36:0600006:298, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Советский район, примерно в 3,35 км по направлению на запад от ориентира п. Исток, сроком действия по 05 марта 2032 года (т.2 л.д. 32-38).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2012 по делу N А53-22829/2011 индивидуальный предприниматель глава КФХ Авсецин Сергей Артемович признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Проведены торги по определению победителя на заключение договора купли продажи права аренды части земельного участка площадью 6 117 863,04 кв.м с кадастровым номером 61:36:0600006:298, по результатам которых 13.10.2014 определен покупатель - ООО "Братья".

Конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя глава КФХ Авсецин С.А. (продавец) и ООО "Братья" (покупатель) 24.10.2014 заключен договор купли-продажи по итогам проведения торгов (т. 2 л.д. 68-69).

При обращении ООО "Братья" в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (отдел по Боковскому, Кашарскому, Советскому районам) с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, стало известно, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) право аренды индивидуального предпринимателя (главы КФХ) Авсецина Сергея Артемовича на спорный земельный участок прекращено 20.03.2013 на основании соглашения от 20.12.2011 о расторжении договора.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2015 по делу N А53-22829/2011 соглашение от 20.12.2011 о расторжении договора аренды спорного земельного участка признано недействительным. Применены последствия недействительности сделки - восстановлено право аренды за индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Авсециным Сергеем Артемовичем на часть земельного участка площадью 6117863,04 кв.м. с кадастровым N 61:36:0600006:298 по адресу: Россия, Ростовская обл., Советский район, примерно в 3,35 по направлению на запад от ориентира п. Исток.

ООО "Братья" 09.12.2015 повторно обратилось с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (отдел по Боковскому, Кашарскому, Советскому районам) с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи по итогам проведения торгов от 24.10.2014 - уступки требования права аренды на часть земельного участка площадью 6 117 863,04 кв.м с кадастровым N 61:36:0600006:298, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Советский район, примерно в 3,35 по направлению на запад от ориентира п. Исток.

Управление 17.12.2015 уведомило общество о приостановлении государственной регистрации на срок до 16.01.2016.

Обществом 15.01.2016 подано заявление о приостановлении государственной регистрации прав, поскольку на дату 15.01.2016 управлению не было известно о результатах рассмотрения заявления о разъяснении судебного акта - определения Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2016 по делу N А53-22829/2011.

Уведомлением N 61/020/021/2015-133 от 15.01.2016 управлением приостановлена государственная регистрация договора купли-продажи по итогам проведения торгов от 24.10.2014 (уступки права аренды на земельный участок).

Сообщением от 28.04.2016 N 61/020/021/2015-133 управление отказало обществу в государственной регистрации уступки требования права аренды на спорный земельный участок, указав на то, что договором купли-продажи по итогам проведения торгов от 24.10.2014 главой КФХ Авсецином Сергеем Артемовичем в лице конкурсного управляющего Радионова Александра Евгеньевича, передается обществу имущественное право (право аренды) земельного участка с кадастровым номером 61:36:0600006:298, принадлежащее продавцу на основании договора аренды от 05.03.2007. Однако, согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право аренды Авсецина Сергея Артемовича на земельный участок прекращено 20.03.2013 на основании соглашения о расторжении договора от 20.12.2011. В настоящее время данный земельный участок не обременен арендой в пользу Авсецина Сергея Артемовича и соответственно конкурсный управляющий Радионов Александр Евгеньевич не имеет права им распоряжаться. Сособственники земельного участка в количестве 20 человек 11.01.2014 выделились из состава земельного участка с кадастровым номером 61:36:0600006:298, во вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 61:36:0600006:391. В разделе ЕГРП 15.12.2015 на земельный участок с кадастровым номером 61:36:0600006:391 зарегистрировано обременение прав в виде аренды на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 04.10.2014, заключенным между собственниками земельного участка и ОАО "Обливский". Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2015 по делу N А53-22829/2011 соглашение от 20.12.2011 о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:36:0600006:298 от 20.02.2008 признано недействительным, восстановлено право аренды индивидуального предпринимателя главы КФХ Авсецина Сергея Артемовича на часть земельного участка площадью 6 117 863,04 кв.м с кадастровым номером 61:36:0600006:298. Отсутствие сведений в разделе ЕГРП открытом на земельный участок с кадастровым номером 61:36:0600006:298 о правах участников долевой собственности, в связи с проведением государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:36:0600006:391, выделенный в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 61:36:0600006:298, делает невозможным восстановить право аренды в пользу индивидуального предпринимателя главы КФХ Авсецина Сергея Артемовича на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2015 по делу N А53-22829/2011.

Полагая, что отказ в государственной регистрации уступки требования права аренды на земельный участок не соответствует нормам действующего законодательства, а также нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Нарушенное право подлежит защите одним из способов, указанных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что 05.03.2007 между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства Авсециным Сергеем Артемовичем и двадцатью четырьмя собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, по которому арендатор принял в аренду часть земельного участка 6 117 863,04 кв.м с кадастровым N 61:36:0600006:298, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Советский район, примерно в 3,35 км по направлению на запад от ориентира п. Исток, сроком действия по 05 марта 2032 года.

В 2007 году согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 61:36:0600006:298 произведен раздел данного земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 61:36:0600006:308 и 61:36:0600006: 309, объект снят с кадастрового учета 27.04.2007, в результате чего на основании статьи 11.4 Земельного кодекса РФ земельный участок с номером условного участка 61:36:0600006:298 прекратил свое существование.

В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером 61:36:0600006:309 двадцатью собственниками долей выделен земельный участок площадью 6 342 000 кв.м, который 02.07.2014 поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 61:36:0600006:391.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2012 по делу N А53-22829/2011 индивидуальный предприниматель глава КФХ Авсецин Сергей Артемович признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

По результатам торгов в целях реализации имущества банкрота конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя глава КФХ Авсецин С.А. (продавец) и ООО "Братья" (покупатель) 24.10.2014 заключен договор купли-продажи права аренды на часть земельного участка площадью 6 117 863,04 кв.м с кадастровым N 61:36:0600006:298, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Советский район, примерно в 3,35 по направлению на запад от ориентира п. Исток.

Однако право аренды индивидуального предпринимателя (главы КФХ) Авсецина Сергея Артемовича на спорный земельный участок было прекращено 20.03.2013 на основании соглашения от 20.12.2011 о расторжении договора.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2015 по делу N А53-22829/2011 соглашение от 20.12.2011 о расторжении договора аренды спорного земельного участка признано недействительным. Применены последствия недействительности сделки - восстановлено право аренды за индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Авсециным Сергеем Артемовичем на часть земельного участка площадью 6 117 863,04 кв.м. с кадастровым N 61:36:0600006:298 по адресу: Россия, Ростовская обл., Советский район, примерно в 3,35 по направлению на запад от ориентира п. Исток.

Вместе с тем собственниками вновь сформированного земельного участка с кадастровым номером 61:36:0600006:391, находящегося в общей долевой собственности, заключен с ОАО "Обливский" договор аренды указанного земельного участка. В разделе ЕГРП 15.12.2015 на земельный участок с кадастровым номером 61:36:0600006:391 зарегистрировано обременение прав в виде аренды на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 04.10.2014, заключенным между собственниками земельного участка и ОАО "Обливский".

Из вышеизложенных обстоятельств по делу следует, что общество просит произвести государственную регистрацию уступки права аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 61:36:0600006:298, который снят с кадастрового учета и прекратил существование как объект права.

Как следует из пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки при разделе, объединении, перераспределении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

По смыслу пункта 3 статьи 1 Закона N 221-ФЗ в результате кадастрового учета объекта недвижимого имущества такой объект приобретает свойства индивидуально-определенной вещи, которая может быть вовлечена в гражданский оборот, следовательно, вследствие совершения действий по снятию с государственного кадастрового учета земельного участка путем исключения записи о земельном участке из Единого государственного кадастра недвижимости, спорный земельный участок утратил свои индивидуализирующие характеристики и прекратил существование как объект права.

Таким образом, учитывая снятие спорного земельного участка с кадастрового учета, отсутствует возможность внесения ограничений (обременения) по земельному участку с кадастровым номером 61:36:0600006:298.

Вместе с тем, особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса указано, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Буквальный текст положений п. 4 и п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ не устанавливает дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды.

Пунктом 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ установлено, что в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Данным нормам корреспондируют положения постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент образования земельных участков, согласно которым при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

Однако, в разделе ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 61:36:0600006:391 зарегистрировано обременение прав в виде аренды на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 04.10.2014, заключенным между двадцатью собственниками земельного участка и ОАО "Обливский".

Таким образом, имеет место спор о праве, тогда как предметом настоящего судебного разбирательства является оспаривание действий управления о непроведении государственной регистрации уступки права аренды на спорный земельный участок в порядке главы 24 АПК РФ. Поскольку в рассматриваемом случае зарегистрированы права третьих лиц (ОАО "Обливский") на земельный участок, образованный путем выдела из спорного земельного участка, заявленные в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования, удовлетворены быть не могут.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (главы 24, 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не соответствует характеру нарушения его субъективного права и не обеспечивает его восстановление.

При таких обстоятельствах, основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства по делу решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 6 000 рублей по платежному поручению от 05.07.2016 N 467 подлежит возврату из федерального бюджета (т.1 л.д. 98).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2016 по делу N А53-12766/2016 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Братья" (ИНН 6111984618, ОГРН 1106187000336) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 05.07.2016 N 467 государственную пошлину в размере 6 000 (Шесть тысяч) рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

Т.Г. Гуденица О.А. Сулименко