Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2016 г. N 15АП-14650/16

Правоотношение: по договору аренды в отношении земельного участка

город Ростов-на-Дону

28 сентября 2016 г.

дело N А32-39193/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Невретдиновым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2016 по делу N А32-39193/2015 (судья Левченко О.С.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Скат+" к Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительному органу муниципального образования города-курорт Сочи; Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "АМСО" о разрешении преддоговорного спора,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Скат+" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Сочи в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи, 354000, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, 26 (далее - департамент) о заключении договора о предоставлении в пользование на условиях аренды N 4900009732 от 22.01.2015 земельного участка площадью 3 320 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, изложив пункты 2.1, 3.1 и 3.2 договора в следующей редакции: "2.1. Срок действия настоящего договора установить с момента государственной регистрации договора на 5 (пять) лет"; "3.1. Исчисление арендной платы устанавливается с момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учет"; "3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 N 1517 и составляет 208 462,00 рублей" (уточненные требования приняты определением суда от 01.07.2016).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "АМСО".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2016 суд бязал администрацию города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в течение 1 месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с обществом договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, изложив в следующей редакции: "Пункт 2.1. Срок действия настоящего договора установить с момента государственной регистрации договора на 5 (пять) лет; Пункт 3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 N 1517 и составляет 208 462,00 рублей". В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просит судебный акт в части удовлетворения исковых требований отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что пунктами 1, 2 постановления главы г.Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода. Размер годовой арендной платы определяется на основании отчета о рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135. Пунктом 5.2 указанного постановления установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Спорный земельный участок к их категории не относится, поэтому арендную плату следует определить в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.

Оснований для изменения договора (одновременное наличие условий, указанных в п.2 ст.451 ГК РФ) не имеется. Принимая в аренду земельный участок на основании Постановления от 01.08.2014 N 1474, истец согласился с существенными условиями договора.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца на вопрос суда пояснил, что не возражает относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части, возражал против доводов апелляционной жалобы.

Поскольку истец не возражаел по проверке решения в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в части удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества - здание склада центрального, лит. Ф, общая площадь 329,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2013 23-АЛ 773915), здание конторы, лит. И, общая площадь 529,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2013 23-АЛ 773918).

Согласно расписке 21.02.2014 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Постановлением администрации города Сочи от 01.08.2014 N 1474, ООО "Скат+" предоставлен в аренду сроком до 01.08.2019 земельный участок площадью 3 320 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхэма, 8/5, с видом разрешенного использования - "административное здание", в территориальной зоне "Ж5". Категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и седелок с ним от 11.12.2015 N 23/242/001/2015-2757 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303008:2044 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город - курорт Сочи.

В адрес общества администрацией направлен проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900009732 от 22.01.2015.

Указанный проект договора получен обществом 11.09.2015.

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия настоящего договора с момента его государственной регистрации до 01.08.2019.

В силу пункта 3.1 договора исчисление арендной платы устанавливается с 16 апреля 2004 года до 01 августа 2019.

Пунктом 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 N 4С/45/ОЗ-2014 и составляет 2 811 468,00 рублей.

Не согласившись с пунктами 2.1, 3.1, 3.2 договора общество направило в адрес администрации протокол разногласий от 16.09.2015, согласно которому спорные пункты изложены в следующей редакции: "2.1. Срок действия настоящего договора устанавливается с момента государственной регистрации договора на 5 (пять) лет", "3.1. Исчисление арендной платы устанавливается с момента государственной регистрации договора", "3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 N 1517 и составляет 208 462,00 рубля".

В связи с тем, что администрация договор аренды в редакции протокола разногласий не подписала, общество обратилось в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку спорный договор подлежит заключению после введения в действие Земельного кодекса, к нему следует применить регулируемую арендную плату. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

Учитывая специфику муниципальных правовых актов, установивших порядок изменения регулируемой арендной платы за земельные участки на территории города-курорта Сочи, долгосрочный характер договора аренды земельного участка, на котором размещены принадлежащие обществу здания и сооружения, а также наличие у сторон разногласий по вопросу о размере арендной платы, вносимой за пользование спорным участком, суд правомерно рассмотрел по существу требование об урегулировании разногласий при заключении договора аренды на основании статей 421, 445, 446, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом легитимации ответчика в соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи N 250 от 11 декабря 2007 года.

Во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - Правила Краснодарского края).

Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

В соответствии со ст. 12 и 13 Закона N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что включение в условия договора размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (действующего на момент направления проекта договора и предложений по изменению условий о размере стоимости арендной платы).

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 210 от 30 июня 2009 года "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (действующее на момент возникновения спора и принятия судебного акта) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 Постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 Постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 Постановления N 210).

Поскольку спорный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 Постановления N 210 категориям не относится, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210), что следует из действующей в спорный период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 Постановления N 210, которые предусматривали необходимость расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка.

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных Постановлением N 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП = Р x С x Ки). Данный нормативный акт был отменен Постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 N 2872 "Об отмене Постановления администрации города Сочи от 3 июня 2011 года N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Постановление Главы города Сочи от 30 июня 2009 года N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" отменено Постановлением от 18 июля 2016 года N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт сочи, предоставленные без проведения торгов". В соответствии с пунктом 8 указанного Постановления данный документ вступает в силу со дня официального опубликования, до настоящего времени не опубликован, следовательно, применению не подлежит. В тоже время, апелляционный суд считает возможным отметить, что указанное Постановлением предусматривает аналогичный способ определения стоимости годовой арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действовавшей на день направления проекта договора ответчиком истцу, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений исключает возможность введения для земель, принадлежащих соответствующему публично-правовому образованию, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, дифференцированного порядка расчета арендной платы.

В отсутствие соответствующего регулирования в Постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 50) применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Суд первой инстанции с учетом рыночной стоимости земельного участка, установленной в Отчете от 10.10.2014 N 4С/45/ОЗ-2014, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:2044 составляет 13 897 520,00 рублей, а также с учетом ставки арендной платы в размере 1,5%, правильно произвел расчет размера арендной платы за год на основании Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи.

Суд первой инстанции правильно указал, что коэффициент инфляции, установленный на 2015 год к арендной плате от рыночной стоимости земельного участка, определенной в 2015 году, не применяется.

С учетом положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации суд определил начало срока его действия договора с момента принятия решения и посчитал обоснованным требование общества о предоставлении ему земельного участка на праве аренды в пределах предусмотренного законом срока (5 лет). В части определения данного срока доводов апелляционная жалоба не содержит.

В части оставления без рассмотрения требований общества решение суда оспорено не было.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о частичном удовлетворении иска. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителей жалобы. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2016 по делу N А32-39193/2015 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник