Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2016 г. N 15АП-14610/16

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2016 г.

дело N А53-11623/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: представитель Каспарьян И.В. по доверенности, паспорт;

от ответчика: представитель Бодахова М.М. по доверенности от 16.12.2015, удостоверение;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Проспект" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2016 по делу N А53-11623/2016 по иску ООО "Проспект" к Администрации Ольгинского сельского поселения о внесении изменений в договор, принятое в составе судьи Смольковой А.В.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Проспект" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации Ольгинского сельского поселения о внесении изменений в договор аренды земельного участка N106 от 30.09.2013, заключенного между Администрацией Аксайского района и обществом с ограниченной ответственностью "Проспект".

Решением суда от 01.08.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что технические условия, заявленные в газете "Победа" не соответствуют действительности, а именно, была обнаружена газовая труба среднего давления, пролегающая по ул. Широкой до теплиц, которая не была указана в первоначальных проектах, предоставленных администрацией при заключении договора. Также, заявителем было выявлено, что технические условия на газификацию земельного участка не выдавались, арендная плата не скорректирована, размер которой должен составлять 895 027, 80 руб. в год.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявил ходатайство об отложении рассмотрении дела по причинам подачи иска о нечинении препятствия пользования земельным участком и поданными жалобами в уполномоченные органы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Возражал против заявленного истцом ходатайства об отложении судебного разбирательства.

Ходатайство истца об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции, отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных положениями статьи 158 АПК РФ, доказательства наличия взаимосвязи исковых требований по настоящему делу с иным, исключающей возможность рассмотрения настоящего дела, не представлена.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании публикации, в газете "Победа" от 23.06.2013 года N 143-147 (10326-10330) Комитет по имущественным и земельным отношениям администраций Аксайского района выставил на торги в виде открытого аукциона земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым N 61:02:060015:2921. В данной публикации также были указаны все технические характеристики данного участка.

Данный аукцион был выигран ООО "Проспект".

По завершению аукциона между сторонами был подписан договор аренды земельного участка N 106 от 30.09.2013 г.

В силу п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 30.09.2013 г. по 29.09.2023 г.

В силу п. 3.1 договора размер арендной платы, исходя из отчета независимого оценщика N 05 от 10.06.2013 в год составляет 1 500 000 рублей.

Согласно условиям договора, п. 4.4.9 - 4.4.12, арендатор обязан предоставить банковскую гарантию, на срок действия договора, обеспечивающую надлежащее исполнение обязательств по договору на сумму 1 500 000 рублей в течение 90 дней с момента подписания договора, в течение 6 месяцев с момента подписания договора подготовить проект планировки территории в границах земельного участка. При разработке проекта планировки необходимо предусмотреть размещение начальной школы на 67 учащихся с группой детского сада на 22 места; в течение 2,5 лет с момента подписания договора выполнить работы по благоустройству посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащей по окончанию строительства передаче безвозмездно в муниципальную собственность; в течение десяти лет с момента подписания договора осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видом разрешенного использования.

Условия подключения к сетям водоснабжения, водоотведения, присоединения к газовым и электрическим сетям отражены в публикации о проведении аукциона.

Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство объектов транспортной коммунальной и социальной инфраструктур, а также других объектов в соответствии с документацией о планировке территории.

Согласно постановлению N365 от 19.08.2014 г. Администрации Ольгинского сельского поселения "О проведении публичных слушаний по проекту планировки и межевания земельного участка общей площадью 265608 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600015:2921, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, ст. Ольгинская" и проведенным публичным слушаниям был утвержден Проект планировки и межевания территории, что отражено в Постановлении Администрации Ольгинского сельского поселения N 29 от 05.11.2014 г. В соответствии с утвержденным планом и на основании п. 5 ст. 11.4 и п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, были произведены работы по межеванию территории на 242 участка, включая коммунальные зоны и территорию школы, а также утвержден "План красных линий" земельного участка.

Раздел земельного участка, произведенный арендатором, не соответствует проекту планировки и межевания. Арендатору предложено внести коррективы в утвержденный проект планировки. Корректировка проекта была изготовлена и предоставлена на публичные слушания.

Как указывает истец, в ходе освоения данного земельного участка, стало известно, что все технические условия заявленные в газете "Победа" не соответствуют действительности, а именно, была обнаружена газовая труба среднего давления, пролегающая по ул. Широкой до теплиц. Данная труба не была указана в первоначальных проектах, предоставленных администрацией при заключении договора.

После начала проведения работ по устройству дорожной сети, все работы были приостановлены из-за обнаружения данного газопровода, что препятствует дальнейшему его освоению, согласно условиям договора аренды. Данная труба пересекает земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:060015:2921. Согласно письму ОАО "Газпром Газораспределения" от 22.10.2015 г. N05/892 данный газопровод находится на балансе Ольгинского сельского поселения.

Истцом неоднократно направлялись письма в адрес Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района, Главе Ольгинского сельского поселения, с вопросами о переносе газовой трубы для возможности дальнейшего освоения выделенного земельного участка.

В ответ на запрос истца о получении разрешения на строительство для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, а именно устройства дорожной сети и благоустройства территории в соответствии с предоставленным "Планом красных линий", главным архитектором ООО "АРХПОДРЯД" было дано разъяснение, что для получения такого разрешения необходимо: определить фактическое местоположение вновь обнаруженной газовой трубы, определить сервитут газовой трубы, выполнить корректировку проекта планировки территории застройки (в том числе дорожной сети и благоустройства), а также корректировку проектов наружных сетей с учетом прохождения сервитута вновь обнаруженной газовой грубы по территории участка, либо, выполнить проект выноса вышеуказанной газовой трубы за пределы участка. Без проведения вышеуказанных мероприятий получение разрешения на строительство для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства в соответствии с представленным "Планом красных линий" в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса невозможно.

Письмом от 11.11.2015 г. исх. 20151111-1, направленным к адрес Комитета по имущественными и земельным отношениям Администрации Аксайского района, письмом от 14.01.2016 г. исх. 20160114-2, направленным Главе Аксайского района, истцом поднимался вопрос об изменении суммы арендной платы, ссылаясь на то, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, перестал быть единым массивом и представляет собой 242 участка, при площади участка 265 608 кв. м площадь жилой застройки составляет 158 732 кв. м, объектов социального обеспечения - 8 019 кв. м соответственно, на дороги и зоны отчуждения приходится остаток 98 857 кв. м.

Кроме того, в публикации, в газете с "Победа" от 23.06.2013 года N 143-147 (10326-10330), Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района указал все технические характеристики данного участка, в том числе технические условия и разрешенный лимит мощности для подключения газа, что также учитывалось при оценке данного участка и определении арендной платы.

Однако, согласно письму ОАО "Газпром газораспределение Ростов-на-Дону" от 01.10.2015 г. N 05/824, технические условия на газификацию данного земельного участка не выдавались.

В связи с этим, истец полагает, что арендная плата не скорректирована согласно осваиваемой площади и фактических характеристик.

Истцом проведена оценка рыночной стоимости права пользования, земельным участком, подлежащим освоению, при условии исключения из него площадей под объекты социального обеспечения, дорог и зон отчуждения, согласно который размер арендной платы должен составить 895 027,80 руб. в год.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью "Проспект" в суд с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 106 от 30.09.2013 в части установления общей площади арендуемых земельных участков и установления арендной платы.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с нормами ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Как видно из материалов дела, истцом заявлено требование о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 106 от 30.09.2013 в части установления общей площади арендуемых земельных участков в размере 158412 кв. м и установления арендной платы в размере 895027,80 рублей, кроме того, истец хочет, чтобы арендная плата по договору подлежала начислению и уплате с момента полного устранения препятствия в пользовании арендуемым ООО "Проспект" земельным участком путем осуществления выноса в натуре газовой трубы среднего давления, пролегающей по ул. Широкой в ст. Ольгинская Аксайского района Ростовской области через земельный участок с кадастровым номером 961:02:060015:2921 за пределы данного участка.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В силу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 6.1 договора аренды земельного участка N 106 от 30.09.2013 г. изменение и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

Между тем, истец документально не подтвердил наличие указанных исключительных обстоятельств, дающих ему право требовать изменения действующего договора.

Судом обоснованно было отмечено, что наличие на земельном участке газовой трубы должно было быть установлено им при осмотре земельного участка на стадии его выставления на торги. Также, истцом не представлены доказательства того факта, что наличие газовой трубы препятствует освоению земельного участка по целевому назначению, представленные в материалы дела графический материал к проекту планировки территории учитывает наличие на земельном участке ограничений и обременений при сохранении возможности застройки земельного участка как объектами жилищного назначения, так и объектами социально-культурного, коммунально-бытового назначения, размещения объектов благоустройства.

Судом верно указано, что сам по себе факт присутствия газовой трубы в границах предоставленного земельного участка не является доказательством нарушения соответствующего договору соотношения имущественных интересов сторон и наличия для заинтересованной стороны такого ущерба, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Каких либо расчетов, доказательств данного обстоятельства, сведений о стоимости выноса трубы, о наличии безусловной необходимости удаления ее с земельного участка в материалы дела не представлено.

Между тем, изменения, предлагаемые истцом, фактически изменяет существенные условия договора.

В силу пункта 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3.1 договора определен размер арендной платы, исходя из отчета независимого оценщика N 05 от 10.06.2013 в год составляет 1 500 000 рублей, данный размер арендной платы был определен по результатам публичной процедуры заключения договора (статья 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 29.12.2004).

Пунктом 3.4, 3.5 договора установлено, что арендная плата подлежит корректировке на коэффициент уровня инфляции, устанавливаемого федеральными законами о федеральном бюджете.

Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, на момент заключения договора аренды его условия, в том числе размер арендной платы, а также порядок его изменения были заранее известны арендатору и оговорены сторонами.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставленный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, был передан арендатору - ООО "Проспект" 30.09.2013. Из владения и пользования арендатора не выбывал с момента передачи и по настоящее время.

В соответствии с заключением досудебной экспертизы от 22.04.2016 г. при определении размера подлежащей оплате арендной платы, истец исключает из предоставленного в аренду земельного участка площади под объектами социального обеспечения, дороги и зоны отчуждения, всего 107196,0 кв. м Общий размер арендной платы за земельные участки, образованные в результате раздела, исчисляется из суммы 5,65 руб. в расчете на единицу площади и составляет, по мнению истца, 895027,8 руб. (158412,0 кв. м * 5,65 руб.).

Однако, исключение из аренды земельных участков, на которых по проекту планировки предполагается размещение объектов социальной сферы - школы и детского сада, возможно только после приведения в соответствие раздела участка проекту планировки, либо внесении изменений в проект планировки и межевания земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:2921.

Что же касается дорог, то земельные участки под дорогами могут быть исключены из аренды только после строительства дорог и передачи их безвозмездно в муниципальную собственность, как предусмотрено в п. 4.4.11.

Иной подход противоречил был понятию комплексной застройки земельного участка, содержащемуся в Земельного кодексе Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя позицию заявителя жалобы, также учитывает, что истцом не представлено доказательств реальных препятствий, возникших в момент освоения земельного участка при выполнении фактических действий по проекту и строительству, при том, что в материалы дела также не представлено доказательств необходимости удаления газовой трубы, тогда как наличие на земельном участке газовой трубы должно было быть установлено им при осмотре земельного участка на стадии его выставления на торги. Доказательств приведения в соответствие раздела участка проекту планировки, либо внесении изменений в проект планировки и межевания земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:2921 суду не представлено.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска судом отказано правомерно.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2016 по делу N А53-11623/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева