Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г. N 09АП-38737/16

г. Москва

15 декабря 2016 г.

Дело N А40-96787/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Солоповой А.А.

судей Савенкова О.В., Александровой Г.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРМЕДСЕРВИС-ПЛЮС"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 июля 2016 года

по делу N А40-96787/2015, принятое судьей В.Ф. Козловым

по иску общества с ограниченной ответственностью

"ИНТЕРМЕДСЕРВИС-ПЛЮС"

(ОГРН 1087746230373, 125080, г. Москва, Факультетский пер., 4)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, Газетный пер., 1/12)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

недвижимого имущества

при участии в судебном заседании:

от истца - Краева Н.В. (по доверенности от 16.03.2015)

от ответчика - Соболь Л.Я. (по доверенности от 07.12.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРМЕДСЕРВИС-ПЛЮС" (далее - ООО "ИНТЕРМЕДСЕРВИС-ПЛЮС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 240,6 кв.м. (этаж 1 помещение I, комнаты 1-7, 9, 9а, 9б, 9в, 10-15, 19-28, 30, 31) по адресу: г. Москва, пер. Факультетский, д. 4 путем принятия пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 14 560 093 руб. 88 коп., размера ежемесячного платежа не менее 242 668 руб. 23 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 июля 2016 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда от 12 июля 2016 года, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Факультетский, д. 4, общей площадью 240,6 кв.м. (этаж 1, помещение I, комнаты 1-7, 9, 9а, 9б, 9в, 10-15, 19-28, 30, 31), определить условия договора в следующей редакции: Пункт 1.1 договора: "Покупателя объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Факультетский, д. 4, общей площадью 240,6 кв.м. (этаж 1, помещение I, комнаты 1-7, 9, 9а, 9б, 9в, 10-15, 19-28, 30, 31), а Покупатель принять и оплатить это имущество".

2. Пункт 3.1 договора: "Цена объекта составляет 14 560 093,88 (Четырнадцать миллионов пятьсот шестьдесят тысяч девяносто три) рубля 88 копеек за вычетом стоимости неотделимых улучшений в размере 3 382 906,12 (три миллиона триста восемьдесят две тысячи девятьсот шесть) рублей 12 копеек.

3. Пункт 3.2. договора: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".

4. Пункт 3.4. "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 242 668,23 (двухсот сорока двух тысяч шестьсот шестидесяти восьми) рублей 23 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции допущены нарушения норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, так как цель судебного разбирательства по спору об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого субъектом малого предпринимательства помещения, заключающаяся в устранении противоречий, препятствующих заключению договора, путем определения выкупной цены объекта, не достигнута; при этом, судом первой инстанции установлено, что истец отвечает всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на выкуп арендуемых им у ответчика помещений, что ответчиком не оспаривается; отказ суда первой инстанции в иске привел к тому, что спор об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли продажи, заключение которого является обязательным, остался не разрешенным и последствием такого отказа в иске является необходимость предъявления нового иска.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

Судом установлено, что истец как субъект малого предпринимательства является арендатором объекта недвижимости: (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Факультетский, д. 4, общей площадью 240,6 кв.м. (этаж 1, помещение I, комнаты 1-7, 9, 9а, 9б, 9в, 10-15, 19-28, 30, 31) на основании договора N 2-214/05 аренды находящегося в собственности города Москвы нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 30 июня 2005 года (в редакции дополнительных соглашений от 11 апреля 2008 года, от 11 января 2010 года, от 24 февраля 2009 года, от 21 января 2010 года к договору).

26 декабря 2014 года истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, что подтверждается выпиской из электронного журнала за N 33-5-37322/14-(0)-0 (л.д. 37 том 1).

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца подписанный со стороны Департамента городского имущества города Москвы договор купли-продажи по цене 23 060 000 руб., определенной на основании Отчета ООО "АБН-Консалт" N 773Г/178 от 11.02.2015 (письмо Департамента городского имущества города Москвы от 18 марта 2015 года N 33-5-37322/14-(1)-0) (л.д. 38-39 том 1).

17 апреля 2015 года, возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 9 568 114 руб. 82 коп. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества и неотделимых улучшений от 14.04.2015 N 38/04-15-Н, выполненным ООО "ПрофиЭксперт", за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом от 17 апреля 2015 года N 10, факт получения которого подтверждается штампом от 17 апреля 2915 года на письме (л.д. 49 том 1).

В установленный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок истец не извещен ответчиком о принятии условий договора в редакции истца, письмом исх. N 33-5-37322/14-(0)-1 от 28.04.2015 ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий (л.д. 50-52 том 1).

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что

в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

В рамках настоящего дела определением суда первой инстанции от 28.12.2015 была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта, а также стоимости неотделимых улучшений, произведенных на объекте экспертизы при наличии таковых, проведение которой поручено ООО "Агентство судебных экспертов" (организация предложена Департаментом городского имущества города Москвы).

Согласно заключению ООО "Агентство судебных экспертов" N 4 от 10 марта 2016 года рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 240,6 кв.м. (этаж 1, помещение I, комнаты 1-7, 9, 9а, 9б, 9в, 10-15, 19-28, 30, 31 к.н. 77:09:0004001:5587) по адресу: г. Москва, пер. Факультетский, д. 4, по состоянию на 26 декабря 2014 года, составляет 17 943 000 рублей без НДС, стоимость определенных экспертом неотделимых улучшений на объекте экспертизы составила 3 382 906 руб. 12 коп. по состоянию на дату заявки с учетом износа.

Ответчик не представил суду замечания на экспертное заключение и возражения по зачету стоимости неотделимых улучшений, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи помещения по цене Департамента городского имущества города Москвы.

До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил требование в части определения цены выкупа в размере 14 560 093 руб. 88 коп. (с учетом результатов судебной экспертизы).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Отчет об оценке, выполненный ООО "Агентство судебных экспертов", не опровергает выводов о рыночной стоимости объекта, содержащихся в отчете, выполненном ООО "АБН-Консалт".

Суд первой инстанции указал на то, что исковое заявление не содержит обоснований доводов истца о недостоверности отчета ответчика, рыночная стоимость помещения определена оценщиком ООО "АБН-Консалт" на день обращения истца; истцом достоверность величины рыночной стоимости не оспорена, отдельный иск об оспаривании отчета не предъявлялся и не рассматривался; из заявления об изменении исковых требований следует, что истец, определяя стоимость имущества в 14 560 093 руб. 88 коп., уменьшил стоимость помещения на стоимость неотделимых улучшений, в то время как из буквального толкования нормы закона, стоимость улучшений не уменьшает стоимость имущества, а засчитывается в счет оплаты; так как истец в порядке преддоговорного спора просит определить стоимость выкупаемого помещения с учетом неотделимых улучшений, суд посчитал об отсутствии возможности частичного удовлетворения данного требования и определения цены продажи, отличной от заявленной в исковых требованиях.

Суд апелляционной инстанции полагает ошибочными указанные выводы суда первой инстанции, которые не соответствуют закону и фактическим обстоятельствам дела, исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий в части стоимости спорного имущества в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "Агентство судебных экспертов" выполнено экспертное заключение N 4 от 10 марта 2016 года, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 240,6 кв.м. (этаж 1, помещение I, комнаты 1-7, 9, 9а, 9б, 9в, 10-15, 19-28, 30, 31) по адресу: г. Москва, пер. Факультетский, д. 4, по состоянию на 26 декабря 2014 года, составляет 17 943 000 (Семнадцать миллионов девятьсот сорок три тысячи) рублей без НДС, стоимость определенных экспертом неотделимых улучшений на объекте экспертизы составила 3 382 906 руб. 12 коп. по состоянию на дату заявки с учетом износа.

Оценив представленное независимым экспертом ООО "Агентство судебных экспертов" заключение N 4 от 10 марта 2016 года по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" заключение N 4 от 10 марта 2016 года соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить с истцом по цене 14 560 093 руб. 88 коп., определенной в названном заключении, с учетом стоимости неотделимых улучшений на объекте - 3 382 906 руб. 12 коп.

Из материалов дела следует, что истец с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения в рамках арендуемых помещений, стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит зачету в счет оплаты по договору купли-продажи.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение регламентируется положениями статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, из указанной нормы права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества входит в состав порядка его оплаты.

В силу положений пункта 2 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, исковые требования о зачете стоимости произведенных им на объекте неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества в договоре купли-продажи признаются судом правомерными.

В указанной связи, выкупная стоимость объекта за вычетом произведенных неотделимых улучшений составила 14 560 093 руб. 88 коп. (17 943 000 руб. - 3 382 906 руб. 12 коп.).

Ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы сторонами не заявлено, в том числе суду апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на основании пунктом 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 12 июля 2016 года подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Факультетский, д. 4, общей площадью 240,6 кв.м. (этаж 1, помещение I, комнаты 1-7, 9, 9а, 9б, 9в, 10-15, 19-28, 30, 31), определить условия договора в следующей редакции: Пункт 1.1 договора: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, пер. Факультетский, д. 4, общей площадью 240,6 кв.м. (этаж 1, помещение I, комнаты 1-7, 9, 9а, 9б, 9в, 10-15, 19-28, 30, 31), а Покупатель принять и оплатить это имущество", Пункт 3.1 договора: "Цена объекта составляет 14 560 093 (Четырнадцать миллионов пятьсот шестьдесят тысяч девяносто три) рубля 88 копеек за вычетом стоимости неотделимых улучшений в размере 3 382 906 (три миллиона триста восемьдесят две тысячи девятьсот шесть) рублей 12 копеек", Пункт 3.2. договора: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения", Пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 242 668 (двухсот сорока двух тысяч шестьсот шестидесяти восьми) рублей 23 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки в сумме 99 000 руб., в том числе расходы по уплате государственной пошлины по иску, апелляционной жалобе (в сумме 9 000 рублей) и за проведение судебной экспертизы (в размере 90 000 руб.) относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 июля 2016 года по делу N А40-96787/2015 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Факультетский, д. 4, общей площадью 240,6 кв.м. (этаж 1, помещение I, комнаты 1-7, 9, 9а, 9б, 9в, 10-15, 19-28, 30, 31).

Определить условия договора в следующей редакции:

Пункт 1.1 договора: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, пер. Факультетский, д. 4, общей площадью 240,6 кв.м. (этаж 1, помещение I, комнаты 1-7, 9, 9а, 9б, 9в, 10-15, 19-28, 30, 31), а Покупатель принять и оплатить это имущество".

Пункт 3.1 договора: "Цена объекта составляет 14 560 093 (Четырнадцать миллионов пятьсот шестьдесят тысяч девяносто три) рубля 88 копеек за вычетом стоимости неотделимых улучшений в размере 3 382 906 (три миллиона триста восемьдесят две тысячи девятьсот шесть) рублей 12 копеек".

Пункт 3.2. договора: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".

Пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 242 668 (двухсот сорока двух тысяч шестьсот шестидесяти восьми) рублей 23 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, Газетный пер., 1/12) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРМЕДСЕРВИС-ПЛЮС" (ОГРН 1087746230373, 125080, г. Москва, Факультетский пер., 4) судебные издержки в сумме 99 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Солопова

Судьи

О.В. Савенков Г.С. Александрова