Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2016 г. N 20АП-7677/16

Правоотношение: по договору аренды в отношении недвижимого имущества

г. Тула

28 декабря 2016 г.

Дело N А23-4599/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22.12.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.12.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (г. Калуга, ОГРН 1044004426498, ИНН 4027066800) - Осипова В.С. (доверенность от 24.12.2015), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Экспобанк" (г. Москва, ОГРН 1027739504760, ИНН 7729065633) и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Авантаж", рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области на решение Арбитражного суда Калужской области от 21.10.2016 по делу N А23-4599/2016 (судья Сидорычева Л.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Экспобанк" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - управление) об отмене решения об отказе в государственной регистрации договора от 25.04.2016 N 039/2015-602 и возложении на управление обязанности устранить допущенное нарушение, обязав его зарегистрировать договор аренды от 25.04.2016 N 039/2015-602 (т. 1, л. д. 3).

Определением суда от 14.09.2016, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Авантаж" (далее - общество)

Решением суда от 21.10.2016 (т. 1, л. д. 98) заявление удовлетворено. Судебный акт мотивирован отсутствием у собственника и арендатора обязанности осуществить кадастровый учет части переданного в аренду помещения, а отсутствие в государственно кадастре недвижимости сведений о такой части не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части помещения.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что при проведении правовой экспертизы документов установлено, что обществом не представлен кадастровый паспорт на часть помещения, передаваемого в аренду. В связи с этим государственная регистрация был приостановлена и управлением направлен запрос в кадастровую палату для получения кадастрового паспорта на указанную часть помещения; однако указанный паспорт не был представлен по причине его отсутствия. Отмечает, что части недвижимого имущества (помещения в здании) могут являться объектом аренды, только если обладают индивидуально-определенными признаками. Считает, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части помещения, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.

В отзыве банк просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Считает, что утверждение приказом Минэкономразвития РФ от 28.12.2012 N 831 новых форм кадастровых паспортов, позволяющих отслеживать обременения в отношении части недвижимой вещи, на что ссылается управление, не является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, так как при сдаче в аренду части вещи регистрируется обременение на вещь в целом.

В судебном заседании представитель управления поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Заявитель и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Банк заявил письменное ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие, которое, с учетом мнения представителя управления, удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное заседание проводилось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заинтересованного лица, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество и банк 04.12.2015 обратились в управление с заявлениями о государственной регистрации договора аренды 05.11.2015 N 24, предметом которого являлась часть нежилого помещения общей площадью 189,3 кв. метров, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 102а, пом. 12.

Управление, ссылаясь на непредоставление кадастрового паспорта части помещения, являющегося предметом аренды, приостановило государственную регистрацию договора аренды (уведомление от 14.12.2015), а в сообщении от 25.04.2016 N 039/2015-602 отказало в государственной регистрации договора аренды на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы, банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом. При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям, приведенным в статье 20 Закона о регистрации, в частности, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1.2 статьи 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 названной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) действиями, подтверждающими существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, являются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о таком недвижимом имуществе.

Согласно пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если документы подаются до 01.01.2013.

Представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Аналогичные разъяснения в настоящее время содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016.

Согласно пункту 9 указанного Обзора кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Суд первой инстанции установив, что право на помещение, часть которого передана в аренду, ранее уже зарегистрировано за арендодателем (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 10.07.2013), учитывая наличие кадастрового паспорта этого объекта (кадастровый номер 40:26:000321:278), отсутствие разногласий сторон договора аренды относительно местоположения, границ и площади части нежилого помещения, принимая во внимание что предмет сделки определен сторонами путем текстуального и графического описания, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.

В связи с этим доводы заявителя об отсутствии кадастрового паспорта части помещения, передаваемого в аренду, подлежат отклонению как не имеющие правового значения.

Установив, что оспариваемые действия управления нарушают права и законные интересы банка в предпринимательской деятельности, суд, в силу части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возложил на управление обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, обязав осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 21.10.2016 по делу N А23-4599/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.Н. Тимашкова О.Г. Тучкова