Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2016 г. N 11АП-10838/16

г. Самара

11 октября 2016 г.

Дело N А55-1186/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии в заседании:

от истца - представитель Абрамов А.Н. по доверенности N 11315/1 от 28.12.2015,

от ответчика - представитель Тюрькова И.С. по доверенности от 11.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии г.о. Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 июня 2016 года, принятое по делу NА55-1186/2016 (судья Рысаева С.Г.),

по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 036301078054, ИНН 6320001741),

к обществу с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" (ОГРН 1036301006092, ИНН 6322021711),

о взыскании 13 749 330 руб. 90 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" о взыскании 7 193 648 руб. 96 коп. в том числе: 4 844 989 руб. 51 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 1050 от 21.07.2004 за период с 01.01.09г. по 31.12.15г., 2 348 659 руб. 45 коп. пени за период с 11.10.05г. по 20.11.15.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2016 с общества с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" в пользу Мэрии городского округа Тольятти взыскано 1 835 930 руб. 35 коп., из них: 1 001 570 руб. 88 коп. основного долга, 834 359 руб. 47 коп. пени, а также в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 31 359 руб. 30 коп.

В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением мэра N 1578-1/р от 13.07.2004 между мэрией городского округа Тольятти (далее - арендодатель, истец) и обществом с ограниченной ответственностью "Реал Плюс" (далее - арендатор, ответчик) 21.07.2004 г. заключен договор аренды земельного участка N 1050, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок площадью 11136 кв. м с кадастровым номером 63:09:0202052:0034, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, по ул. Магистральная, западнее застройки мкр. Шлюзовой, для строительства торгово-гостиничного комплекса со станцией технического обслуживания в соответствии с регламентом зоны NЦ-3Т.

Земельный участок передан по акту приема передачи от 21.07.04г.

Согласно пункта 1.1. договора договор заключен сроком на 11 месяцев с 13.07.2004 по 12.06.2005.

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N 1578-1/р от 13.07.2004 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

Дополнительным соглашением от 04.02.10 сторонами внесены изменения в пункт 2.1, 2.2,2.3 договора в соответствии с которыми арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю; размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год составляет 23,35 руб. и рассчитывается по формуле: А= Скад х Ки х Ка х Кв х Кс; арендная плата вносится арендатором за каждый квартал не позднее 10 дня первого месяца квартала.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в части, при этом обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Процент от кадастровой стоимости земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставляемых в аренду для строительства, утвержден Решением Думы городского округа Тольятти от 26.06.2013 N 1247 и составляет 2,10% (четвертый и последующие годы строительства).

Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.

Согласно пункту 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2010 г. самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, посредством умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3 договора, и перечисляет ее в соответствии с пунктом 2.4 договора.

Согласно расчету истца за период с 01.01.2009 по 31.12.2015 арендатором ненадлежащим образом исполнялось обязательство по внесению арендной платы, ввиду чего образовалась задолженность по арендным платежам за указанный период в размере 7 193 648 руб. 96 коп.

При проверке правильности расчета задолженности по арендной плате, суд первой инстанции установил, что расчет задолженности по арендной плате в спорный период произведен истцом на основании Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции постановления Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 8).

Как следует из материалов дела, решением Самарского областного суда от 23.05.2016 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202053:29 площадью 11 136 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово - гостиничного комплекса со станцией технического обслуживания, расположенного по адресу: г.Тольятти, Комсомольский район, ул. Магистральная, западнее застройки мкр. Шлюзовой, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.13 в размере 16 626 000 руб.

При расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, базовый размер арендной платы за землю определяется с применением коэффициента Кс.

Кс - коэффициент срока строительства, определяемый в соответствии с согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии проектом организаций строительства срок действия разрешения на строительство), равный: 1 - на момент заключения договора аренды, 2 - при превышении срока, определенного в соответствии с согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии проектом организаций строительства (продления срока разрешения на строительство); 3 - при превышении срока продления срока действия разрешения на строительство.

Согласно разрешения на строительство N RU 63302000 - 370, последнее выдано 22.08.2012 сроком до 22.04.2013, продлено сроком действия до 22.12.2013. При этом акт приема законченного строительством объекта датирован 22.12.2013., 02.10.2014 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно Определения Верховного суда РФ от 29.03.16 N 305-ЭС15-16772 введение застройщиком объекта строительства в эксплуатацию не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора (письмо от 08.08.14 N 5898/52 Мэрии г.о. Тольятти о подтверждении срока действия договора аренды), в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от N 1050 от 21.07.04г. считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств расторжения договора аренды земельного участка, либо возврата арендатором арендодателю спорного земельного участка по акту приема-передачи в материалы дела не представлено. При этом фактическое не использование земельного участка не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей.

Поскольку в заявленном истцом периоде, ответчик осуществлял использование спорного земельного участка, у него возникла обязанность уплатить денежную сумму, возникшую вследствие такого использования в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом, в силу статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения данной статьи подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на вышеуказанную дату (статья 3).

Пункт 28 Постановление Пленума ВС РФ от 07.06.15 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Соответственно кадастровая стоимость, установленная равной рыночной стоимости в размере 16 626 000 руб. для определения размера арендной платы, применяется с 01.01.2013 г.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст.196 ГК РФ срок исковой давности устанавливается в три года.

Статья 199 ГК РФ предусматривает, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения судом. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая во внимание, что истец обратился в арбитражный суд 22.01.2016., суд обоснованно установил пропуск истцом срока исковой давности в части взыскания арендной платы за использование земельного участка за период с 01.01.2009 г. по 21.01.2013.

Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства оплаты арендных платежей в полном объеме ответчик суду не представил, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент рассмотрения спора сумма долга по арендным платежам за спорный период с учетом срока исковой давности, которая на законных основаниях взыскана с ответчика в пользу истца, составляет 1 001 570 руб. 88 коп.

Кроме того, истцом было предъявлено требование о взыскании с ответчика пени в сумме 2 348 659 руб. 45 коп. за период с 11.10.2005 по 20.11.2015.

Руководствуясь положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что факт просрочки оплаты арендных платежей подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании с ответчика пеней обоснованно удовлетворено в сумме 834 359 руб. 47 коп. с учетом корректировки размера взыскиваемой задолженности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при расчете размера арендной платы следует применять процент в размере 12,7% (четвертый и последующие годы использования земельного участка) являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно признаны ошибочными. Суд первой инстанции правомерно рассчитал задолженность с применением коэффициента в размере 2,10% от кадастровой стоимости.

Таким образом, судебный акт в оспариваемой части соответствует нормам права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 июня 2016 года, принятое по делу N А55-1186/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Мэрии г.о. Тольятти,- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева