Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2016 г. N 11АП-12989/16

Требование: о понуждении заключить договор, об обязании заключить дополнительное соглашение по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Самара

18 октября 2016 г.

Дело N А55-11184/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 августа 2016 года, принятое по делу NА55-11184/2016 (судья Рысаева С.Г.),

по иску Мэрии городского округа Тольятти (ИНН 6320001741, ОГРН 1036301078054),

к обществу с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (ИНН 6382051990, ОГРН 1066382023542),

об обязании заключить дополнительное соглашение,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Абрамов А.Н. по доверенности от 28.12.2015,

от ответчика - представитель Аксентьев И.Н. по доверенности от 25.01.2016,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти (далее - истец, Мэрия) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (далее - ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 2406 от 17.05.2011 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102152:535, расположенного по адресу: г.Тольятти, Автозаводский район, ул. Ботаническая, д. 36, с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации здания магазина на условиях, предложенных Мэрией, указанных в направленном ответчику проекте дополнительного соглашения от 15.02.2016 к договору аренды N 2406 от 17.05.2011, с учетом протокола разногласий от 24.03.2016 и протокола согласования разногласий от 12.05.2016.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16 августа 2016 года суд обязал ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды N 2406 от 17.05.2011 земельного участка с кадастровым номером: 63:09:0102152:535, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский р-н, ул. Ботаническая, д. 36 А, с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации здания магазина на условиях, предложенных Мэрией, указанных в направленном ответчику проекте дополнительного соглашения от 15.02.2016 к договору аренды N 2406 от 17.05.2011, с учетом протокола разногласий от 24.03.2016 и протокола согласования разногласий от 12.05.2016, в следующей редакции:

"Мэрия городского округа Тольятти в лице и.о. руководителя департамента по управлению муниципальным имуществом Сорокиной Инны Олеговны, действующей на основании доверенности N 11288/1 от 25.12.2015 г., именуемая в дальнейшем Сторона 1 и общество с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (ИНН 6382051990) в лице генерального директора Култышева Михаила Юрьевича, действующей на основании устава, именуемое в дальнейшем Сторона 2, заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 2406 от 17.05.2011 г., зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области за N 63-63-09/066/2011-331 от 01.06.2011 г. (далее - Договор), о нижеследующем.

1. Учитывая наличие зарегистрированного права собственности ООО "Новые строительные технологии" на нежилые помещения общей площадью 244,9 кв.м. и 64 кв.м. в здании, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Ботаническая, д.36А, согласно свидетельствам о праве собственности на нежилые помещения от 18.08.2010 г. серия 63-АЕ N 176966, от 29.06.2011 г. серия 63-АЖ N 138524, соответственно, в соответствии со ст.452 Гражданского кодекса РФ, п.2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, п.1.1.2 договора аренды ООО "Новые строительные технологии" вступает в Договор земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102152:535.

2. С момента государственной регистрации настоящего соглашения Сторона 2 становится лицом в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора, приобретает права, обязанности, а так же несет ответственность, предусмотренные Договором, и в дальнейшем именуется Арендатор.

3. Раздел 2 изложить для Стороны 2 в следующей редакции:

"2.1. Расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

2.2. Годовой размер арендной платы с видом использования "Земельные участки магазинов" за земельный участок площадью 5349 кв.м. составляет на 2016 год 324 010,94 руб. и рассчитывается по формуле:

А=Скад*Кв*Ки, где

Скад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января расчетного года. Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 07.10.2015 г. N 63-00-102/15-768360 кадастровая стоимость составляет 10 049 967 руб.

Кадастровая стоимость может быть изменена в результате проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, которая проводится в порядке, установленном действующим законодательством РФ, не реже одного раза в 5 лет, результаты которой доводятся до Арендатора через средства массовой информации (газета "Волжская коммуна") и размещаются Арендодателем на официальном сайте мэрии г.о.Тольятти (www.tgl.ru).

Кв - коэффициент вида использования земельного участка: "Земельные участки магазинов" - 0,026;

В случае если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению.

Коэффициент вида использования земельного участка утвержден решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти".

В случае если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению.

Коэффициент вида использования земельного участка утвержден решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти".

Ки - коэффициент инфляции расчетного года, равный на 2016 год - 1,24;

Коэффициент вида использования земельного участка и коэффициент инфляции доводятся до Арендатора путем опубликования в газете "Городские ведомости" и размещаются на официальном сайте мэрии г.о. Тольятти (www.tgl.ru).

2.3. Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с условиями настоящего Договора. Годовой размер арендной платы для каждого из лиц на стороне Арендатора исчисляется как произведение размера арендной платы за единицу площади земельного участка (в 2016 г. - 60,57 руб.) на площадь земельного участка, рассчитанную для каждого лица на стороне арендатора, пропорциональную площади помещений, принадлежащих конкретному лицу на стороне Арендатора к общей площади здания (для Стороны 2 площадь арендуемого земельного участка для исчисления арендной платы составляет 1027,75 кв.м).

2.4. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Размер арендной платы за период (Ар) рассчитывается в рублях по формуле:

Ар= (Аг/Дг)*Др, где:

Аг - годовой размер арендной платы в рублях;

Дг - количество дней в году;

Др - количество дней в периоде.

2.5. Арендная плата перечисляется на единый казначейский счет управления федерального казначейства по Самарской области (Департамент по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти) N 40101810200000010001 в Отделение Самара г. Самара БИК 043601001, ИНН/КПП 6320001741/632431001, КБК 903 1 11 05012 04 0000 120, ОКТМО 36740000.

2.6. В случае изменения реквизитов, указанных в п.2.5. настоящего договора, информация об этом доводится до Арендатора путем опубликования Арендодателем в газете "Городские ведомости" и размещается на официальном сайте мэрии г. о. Тольятти. С момента публикации арендатор считается уведомленным об изменении реквизитов.

2.7. Обязательства по внесению арендной платы считаются исполненными с момента поступления денежных средств на счет с реквизитами указанными в п.2.5.

2.8. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Самарской области либо муниципальных правовых актов городского округа, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за землю, а также в случае изменения методики расчета арендной платы новая величина арендной платы устанавливается в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения со дня вступления в силу нормативных правовых актов, предусматривающих соответствующие изменения.

2.9. Неиспользование земельного участка Арендатором в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным настоящим договором, не может служить основанием для невнесения арендной платы и неисполнения возложенных на Арендатора договором обязанностей".

4. Исчисление арендной платы для Стороны 2, производится с момента подписания настоящего дополнительного соглашения либо вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий возникших при заключении договора.

5. Пункт 5.3 раздела 5 Договора изложить в следующей редакции: "В случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные Договором, Арендодатель начисляет пени в размере 0,06 % за каждый день просрочки от суммы задолженности, с момента вступления в силу Административного регламента министерства строительства Самарской области по предоставлению государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отдельным категориям физических и юридических лиц без проведения торгов", утвержденного Приказом министерства строительства Самарской области от 30.06.2015 N 262-п, а именно с 09.07.2015".

6. Пункт 8.2 раздела 8 договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции: "Все споры, возникшие при исполнении условий настоящего Договора, разрешаются в судебном порядке в Арбитражном суде Самарской области (для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц)/в суде по месту нахождения Арендодателя (для физических лиц)".

7. Настоящее Соглашение составлено в трех подлинных экземплярах по одному для каждой из сторон, третий экземпляр - для предъявления в Управление Росреестра по Самарской области.

8. Юридические адреса сторон:

8.1. Сторона 1: 445011, Самарская обл., г. Тольятти, пл. Свободы, д. 4.

Департамент по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти: 445020, Самарская обл., г. Тольятти, ул. Белорусская, д.33, т. 54-37-00.

8.2. Сторона 2: 445000, Самарская обл., г. Тольятти, ул. Ботаническая, 36А".

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым обязать ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды на условиях, предложенных Мэрией, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований и изменил требования истца, обязав заключить дополнительное соглашение в редакции ответчика (изменил содержание пункта 4 дополнительного соглашения), то есть фактически суд урегулировал преддоговорный спор и заключил дополнительное соглашения на условиях ответчика. При этом Мэрия с требованиями в рамках статьи 425 Гражданского кодекса РФ об урегулировании преддоговорного спора в суд не обращалась, а основывала свои требования на нормах Земельного кодекса РФ, касающихся обязания собственника помещения заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка (вступить в договор). Истец исходит из того, что проект дополнительного соглашения от 15.02.2016 направлен ответчику 17.02.2016 и в течении 30-ти дней подписанное дополнительное соглашение в Мэрию от ответчика не поступило.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Мэрии г.о. Тольятти N 3759-п/1 от 20.12.2010 между Мэрией и собственником помещений Мелькиным A.M. заключен договор аренды земельного участка N 2406 от 17.05.2011.

В соответствии с указанным договором аренды Мэрия предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером: 63:09:0102152:535, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский р-н, ул. Ботаническая, 36-а, площадью 5349 кв.м., для дальнейшей эксплуатации здания магазина.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 01.06.2011.

В соответствии с пунктом 1.1.2. договора аренды он заключен с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, находящемся на земельном участке, на основании дополнительного соглашения к данному договору аренды. При этом соглашение подписывается арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора.

В соответствии с п. 1.1.3. договора аренды этот договор заключен с условием согласия сторон на замену лица на стороне арендаторов (правообладателей помещений в здании) при переходе прав на помещения, находящиеся на этом земельном участке, на основании дополнительного соглашения к данному договору. При этом соглашение подписывается арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора.

По имеющейся информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 244,9 кв.м. и нежилое помещение площадью 64 кв.м. в здании по адресу: г. Тольятти, ул. Ботаническая, д. 36 А, расположенном на земельном участке с КН 63:09:0102152:535, в отношении которого заключен вышеуказанный договор аренды.

Поскольку ответчик не вступил в договор аренды и не оплачивает арендную плату, учитывая требования действующего законодательства относительно платности использования земли и условия договора аренды N 2406 от 17.05.2011, Мэрия подготовила и направила с сопроводительным письмом исх. N 1060/5.2 от 17.02.2016 ответчику проект дополнительного соглашения к договору аренды о вступлении последнего в данный договор в качестве арендатора.

Дополнительное соглашение было подписано ООО "Новые строительные технологии" с протоколом разногласий от 24.03.2016 и направлено в адрес истца, который в свою очередь подготовил протокол согласования разногласий от 12.05.2016 и направил его ответчику.

В связи с тем, что стороны не достигли соглашения по пункту 4 дополнительного соглашения относительно момента начала исчисления арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 2406 от 17.05.2011 земельного участка на условиях, предложенных Мэрией, указанных в направленном ответчику проекте дополнительного соглашения от 15.02.2016 к договору аренды N 2406 от 17.05.2011, с учетом протокола разногласий от 24.03.2016 и протокола согласования разногласий от 12.05.2016.

Суд первой инстанции, принимая пункт 4 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 2406 от 17.05.2011 в редакции ответчика, дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Судом установлено, что с учетом уточненных исковых требований, а также протокола согласования разногласий от 12.05.2016, стороны не достигли соглашения по пункту 4 дополнительного соглашения, а именно: истец просит читать указанный пункт в редакции: "Исчисление арендной платы для Стороны 2 производится с момента первой регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, но не ранее, чем за три года с даты обращения о вступлении в Договор, а именно, с 08.02.2013 г., в размере, установленном на дату заключения Договора. При этом, арендная плата за период с 08.02.2013 г. до момента государственной регистрации в установленном законом порядке настоящего Соглашения оплачивается Стороной 2 в течение месяца с даты государственной регистрации настоящего Соглашения. В случае выхода из Договора размер арендной платы, соответствующий периоду от начальной даты исчисления арендной платы до государственной регистрации настоящего соглашения, подлежит оплате Стороной 2 полностью до момента выхода из Договора".

Ответчик не согласен с указанным пунктом и просит изложить его в следующей редакции: "Исчисление арендной платы для Стороны 2 производится с момента подписания настоящего дополнительного соглашения либо вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора".

Статьей 445 Гражданского кодекса РФ установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора.

Таким образом, согласование распространения условий договора на предыдущий период является правом сторон и не может быть навязано одной стороне другой.

Такое условие в договоре может устанавливаться сторонами относительно фактически существующих отношений, в действительности возникших до заключения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Соответственно, с даты фактической передачи арендатору земельного участка, арендатор обязан платить за использование земельного участка арендную плату, поскольку в силу правил статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может взиматься только за фактическое пользование имуществом при наличии договорных отношений.

Действующее законодательство не предусматривает начисления арендной платы на предшествующий период, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, с учетом возражений ответчика относительно определения момента начисления арендной платы до заключения договора аренды, суд первой инстанции правомерно принял пункта 4 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 2406 от 17.05.2011 в редакции ответчика.

Доводы истца о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, урегулировав преддоговорный спор и обязав ответчика заключить дополнительное соглашения на его условиях, тогда как Мэрия основывала свои требования на нормах Земельного кодекса РФ, признаются судом апелляционной инстанции не обоснованными, поскольку не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора. Из материалов дела следует, что фактически между сторонами возникли разногласия при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Ответчик не возражал против заключения дополнительного соглашения и вступления в указанный договор в качестве арендатора, в связи с чем направил в адрес Мэрии письмо с соответствующим предложением (л.д.62).

На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 августа 2016 года, принятое по делу N А55-11184/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев