Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2016 г. N 11АП-11986/16

Требование: о признании незаконным акта органа власти в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

21 сентября 2016 г.

Дело N А55-7788/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 сентября 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семушкина В.С., судей Юдкина А.А., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Скороходовым П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19.09.2016 в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.07.2016 по делу N А55-7788/2016 (судья Медведев А.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тольяттихиминвест" (ИНН 6323059179, ОГРН 1036301062654), г.Тольятти Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Мэрии городского округа Тольятти, г.Тольятти Самарской области, об оспаривании решения,

в судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Тольяттихиминвест" Орешникова Л.В. (доверенность от 31.03.2016 N 5),

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Тольяттихиминвест" (далее - ООО "Тольяттихиминвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области), оформленное сообщением от 15.02.2015 N 63/009/501/2015-9968, об отказе в государственной регистрации договора от 31.07.2015 N 3287 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201063:1041) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, восточнее жилого дома, имеющего адрес: пр. 1-ый Береговой, 18, и об обязании Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем проведения государственной регистрации указанного договора.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Мэрия городского округа Тольятти (далее - Мэрия).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.07.2016 по делу N А55-7788/2016 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просило отменить указанное судебное решение и принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований. По мнению Управления Росреестра по Самарской области, обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.

ООО "Тольяттихиминвест" в отзыве апелляционную жалобу отклонило.

В судебном заседании представитель общества просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, заслушав объяснения представителя общества в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между Мэрией и ООО "Тольяттихиминвест" был заключен договор от 30.01.2009 N 1892 об аренде земельного участка площадью 38710 кв.м с кадастровым номером 63:09:0201063:1041 с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, восточнее жилого дома, имеющего адрес: пр. 1-ый Береговой, 18, для целей, не связанных со строительством, а именно: для организации карты намыва речного песка.

ООО "Тольяттихиминвест" обратилось в Мэрию с заявлением от 05.11.2014 N 01/05 о выборе земельного участка для строительства на территории г.о. Тольятти, предварительном согласовании места размещения склада, весовой, административного здания, гаража, комплектной трансформаторной подстанции на вышеуказанном земельном участке; при этом общество представило необходимые документы, в том числе проектную документацию с обоснованием площади земельного участка и кадастровый паспорт земельного участка.

21.11.2014 ООО "Тольяттихиминвест" направило в Мэрию заявление об уточнении предмета ранее поданного заявления от 05.11.2014 N 01/05 и предварительно согласовать место размещения объектов коммунально-складского назначения IV-V классов опасности, а именно: административного объекта, объекта хранения автомобильного транспорта (в том числе гаражей), объекта капитального строительства - склада с весовой, трансформаторной подстанции (ТП), соответствующих территориальной зоне ПК-4.

Мэрия опубликовала в газете "Городские ведомости" от 02.12.2014 N 164 сообщение о возможном (предстоящем) предоставлении земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов и относящегося к территориальной зоне коммунально-складских объектов (ПК-4), площадью 38710 кв.м с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, восточнее жилого дома, имеющего адрес: пр. 1-ый Береговой, 18, для размещения объекта коммунально-складского назначения IV-V классов опасности (открытый склад, складские сооружения и перегрузка увлажненного минерально-строительного материала (песка)).

ООО "Тольяттихиминвест" направило в Департамент городского хозяйства Мэрии и в Управление архитектуры и градостроительства Департамента градостроительной деятельности г. Тольятти заявления от 15.12.2014 N 15/12.1 и N 15/12.2 о согласовании акта выбора указанного земельного участка для строительства объекта капитального строительства.

Для принятия решения по ранее поданному заявлению от 05.11.2014 N 01/05 общество с письмом от 26.01.2015 N04/01 направило в Мэрию согласованный акт от 03.12.2014 N55 о выборе земельного участка для строительства объекта капитального строительства вместе с заключением от 24.12.2015 по этому акту и экспертным заключением от 29.12.2014 N76 по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы.

Постановлением Мэрии от 27.02.2015 N 662-П/1 утвержден акт от 03.12.2014 N 55 о выборе земельного участка для строительства объекта коммунально-складского назначения IV-V классов опасности (открытый склад, складские сооружения и перегрузка увлажненного минерально-строительного материала (песка)) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, восточнее жилого дома, имеющего адрес: пр. 1-ый Береговой, 18, предварительно согласовано место размещения указанного объекта, изменено разрешенное использование земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201063:1041) площадью 38710 кв.м с "для целей, не связанных со строительством, а именно для организации карты намыва речного песка" на "объект коммунально-складского назначения IV-V классов опасности (открытый склад, складские сооружения и перегрузка увлажненного минерально-строительного материала (песка)".

На основании указанного постановления были внесены соответствующие изменения в ГКН.

ООО "Тольяттихиминвест" обратилось в Мэрию с заявлением от 18.03.2015 N 18/131 о расторжении договора аренды от 30.01.2009 N 1892 с момента предоставления указанного земельного участка в аренду под строительство с учетом постановления Мэрии от 27.02.2015 N 662-П/1.

Мэрия направила в адрес ООО "Тольяттихиминвест" письмо от 23.04.2015 N 2835/5.2 с соглашением от 19.03.2015 о расторжении договора аренды земельного участка от 30.01.2009 N 1892. Данное соглашение было подписано обществом.

Постановлением Мэрии от 16.07.2015 N 2252-П/1 обществу предоставлен в аренду указанный земельный участок для строительства объекта коммунально-складского назначения IV-V классов опасности (открытый склад, складские сооружения и перегрузка увлажненного минерально-строительного материала (песка)) с учетом постановления Мэрии от 27.02.2015 N 662-п/1 и акта от 30.12.2014 N 55 о выборе земельного участка для строительства.

31.07.2015 между ООО "Тольяттихиминвест" (арендатором) и Мэрией (арендодателем) подписан договор N 3287 об аренде указанного земельного участка на срок 36 месяцев для строительства объекта коммунально-складского назначения IV-V классов опасности (открытый склад, складские сооружения и перегрузка увлажненного минерально-строительного материала (песка)).

04.12.2015 ООО "Тольяттихиминвест" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.07.2015 N 3287.

Письмом от 14.12.2015 N 63/009/501/2015-9968 Управление Росреестра по Самарской области уведомило общество о приостановлении государственной регистрации указанного договора до 14.01.2016, а письмом от 15.01.2016 N 63/009/501/2015-9968 - о приостановлении его государственной регистрации до 15.02.2016.

Оспариваемым отказом, изложенным в сообщении от 15.02.2016 N 63/009/501/2015-9968, Управление Росреестра по Самарской области отказало ООО "Тольяттихиминвест" в государственной регистрации указанного договора, сославшись на то, что на момент принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта в соответствии с постановлением Мэрии от 27.02.2015 N 662-п/1 земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201063:1041 был не только сформирован, но и закреплен на праве аренды (то есть указанный земельный участок был обременен) и, как следствие, сформированный земельный участок мог быть предоставлен для строительства только по процедуре торгов без предварительного согласования места размещения объекта. Кроме того, Управлением Росреестра по Самарской области указано, что органом местного самоуправления в соответствии со статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшей на момент предварительного согласования места размещения объекта, население было проинформировано о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка, но в опубликованном сообщении не было указано на проведение торгов.

С учетом положений статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление ООО "Тольяттихиминвест" об оспаривании указанного отказа и об обязании Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.

Пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей до 01.03.2015) установлено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования мест размещения объекта.

В силу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 ЗК РФ.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ, в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 данной статьи.

В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов) подписывается договор аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

В пункте 2 статьи 31 ЗК РФ указано, что орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Пункт 3 статьи 31 ЗК РФ обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009-63-92 разъяснено, что по смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство Президиум ВАС РФ в названном постановлении указал, что акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Суд первой инстанции сделал мотивированный вывод о том, что Мэрией соблюдены требования ЗК РФ о публичном и заблаговременном (в рассматриваемом случае - за 2,5 месяца) информировании населения о возможном (предстоящем) предоставлении земельного участка.

Из положений статьи 31 ЗК РФ следует, что заинтересованное лицо не лишено возможности подать заявление о предоставлении ему земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении этого земельного участка для строительства.

При этом ЗК РФ ограничивал указанное право во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливал каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Предоставление земельного участка для строительства в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта путем проведения торгов осуществляется только в случае поступления нескольких заявок после публикации сообщения и именно в этом случае осуществляется публикация сообщения о торгах.

Причем ЗК РФ не установлено, в каком виде должна быть размещена информация о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, как не установлен и перечень средств массовой информации, в которых должна быть размещена указанная информация.

Заявление ООО "Тольяттихиминвест" о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта было единственным.

С учетом вышеизложенного довод Управления Росреестра по Самарской области о том, что Мэрия должна была опубликовать сообщение о проведении именно торгов, суд первой инстанции обоснованно отклонил как противоречащий вышеприведенным положениям ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 6 статьи 31 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Пунктом 8 статьи 31 ЗК РФ установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

В силу пункта 2 статьи 32 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

В рассматриваемом случае предусмотренный статьями 30-32 ЗК РФ порядок образования земельных участков под строительство соблюден.

Акт от 30.12.2014 N 55 о выборе земельного участка для строительства согласован в установленном порядке.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 31 ЗК РФ и Порядка взаимодействия органов мэрии городского округа Тольятти при осуществлении процедуры выбора земельного участка для строительства и предварительного согласования места размещения объекта капитального строительства на территории городского округа Тольятти, утвержденного постановлением Мэрии от 04.12.2012 N 3388-п/1 и действовавшим в рассматриваемый период, Мэрия обеспечила выбор указанного земельного участка с учетом градостроительных, экологических и иных условий его использования.

По смыслу статьи 31 ЗК РФ решение может приниматься относительно не только свободного, но и используемого земельного участка, поскольку главная цель выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта - выяснить с технической точки зрения, можно ли на этом участке построить данный объект.

Наличие договора аренды от 30.01.2009 N 1892 не могло препятствовать составлению акта выбора земельного участка и принятию решения о предварительном согласовании места размещения объекта на этом земельном участке.

На момент принятия Мэрией постановления от 27.02.2015 N 662-п/1 "О предварительном согласовании ООО "Тольяттихиминвест" места размещения объекта коммунально-складского назначения IV-V классов опасности (открытый склад, складские сооружения и перегрузка увлажненного минерально-строительного материала (песка), с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, восточнее жилого дома, имеющего адрес: пр. 1-ый Береговой, 18" указанный земельный участок был сформирован и закреплен за ООО "Тольяттихиминвест" на праве аренды.

Материалами дела подтверждается, что использование указанного земельного участка для размещения объектов коммунально-складского назначения IV-V классов опасности не противоречит градостроительным нормам, в том числе основным видам разрешенного использования зоны ПК-4, в которой он расположен согласно Карте градостроительного зонирования городского округа Тольятти (приложение N 1 к Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 N 1059 (в редакции решения Думы городского округа Тольятти от 19.06.2013 N 1236) и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".

Поскольку размещение объекта соответствует назначению указанного земельного участка, его зоне и виду разрешенного использования, то предусмотренных пунктом 11 статьи 30 ЗК РФ оснований для отказа в выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта не имелось.

Из материалов дела (в частности, из заявлений ООО "Тольяттихиминвест" от 05.11.2014 и от 21.11.2014) следует, что при принятии постановления от 27.02.2015 N 662-П/1 Мэрии было известно о том, что какие объекты и в каком количестве будут размещены на указанном земельном участке.

Мэрия могла определить разрешенное использование земельного участка и технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения исходя из проектной документации с обоснованием площади земельного участка, приложенной к заявлению ООО "Тольяттихиминвест" от 05.11.2014, акта от 03.12.2014 N 55 о выборе земельного участка для строительства, согласованного Управлением архитектуры и градостроительства Департамента градостроительной деятельности г. Тольятти и Департаментом городского хозяйства Мэрии, заключения Департамента городского хозяйства Мэрии от 24.12.2015 по акту от 03.12.2014 N 55, экспертного заключения от 29.12.2014 N 76 по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы.

Причем ЗК РФ не предусмотрено, что информация о объектах, которые предполагается возвести на испрашиваемом земельном участке, может быть получена только из разрешения на строительство.

Таким образом, постановление Мэрии от 27.02.2015 N 662-П/1 соответствует закону.

Обоснованием примерного размера испрашиваемого земельного участка подтверждается, что в состав объекта будут входить открытый склад, складские сооружения и перегрузка увлажненного минерально-строительного материала (песка), необходимые для функционирования единого объекта коммунально-складского назначения IV-V классов опасности, размещенного на данном земельном участке.

Проект планировки территории, на которой расположен земельный участок с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, восточнее жилого дома, имеющего адрес: пр. 1-ый Береговой, 18, не утвержден.

Постановление от 16.07.2015 N 2252-п/1 "О предоставлении ООО "Тольяттихиминвест" земельного участка в аренду для строительства объекта коммунально-складского назначения IV-V классов опасности (открытый склад, складские сооружения и перегрузка увлажненного минерально-строительного материала (песка), с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, восточнее жилого дома, имеющего адрес: пр. 1-ый Береговой, 18" принято Мэрией с учетом положений статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Материалами дела подтверждается, что ООО "Тольяттихиминвест" представило в Управление Росреестра по Самарской области все документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.07.2015 N 3287.

В рассматриваемом случае у Управления Росреестра по Самарской области не имелось предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации.

Доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе, не основаны на законе, не опровергают обстоятельства, установленные судом первой инстанции, и в этой связи не могут быть приняты во внимание.

Ссылку Управления Росреестра по Самарской области на судебные акты по другим делам суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку эти судебные акты принимались в отношении иной совокупности конкретных обстоятельств и не имеют преюдициального значения для настоящего дела.

Следовательно, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Суд первой инстанции исследовал все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, и правильно оценил их. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного решения в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июля 2016 года по делу N А55-7788/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.С. Семушкин

Судьи

А.А. Юдкин Е.Г. Попова