Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2016 г. N 11АП-8940/16

г. Самара

16 сентября 2016 г.

Дело N А55-30256/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии в заседании:

от истца - представитель Растегаева Т.В. по доверенности N 11369/1 от 28.12.2015,

от ответчиков - представитель Башкиров В.Г. по доверенностям от 14.03.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13-15 сентября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии г.о. Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 мая 2016 года, принятое по делу N А55-30256/2015 (судья Рысаева С.Г.),

по иску Мэрии г.о. Тольятти (ОГРН 036301078054, ИНН 6320001741),

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-фитнес" (ОГРН 1066382026150, ИНН 6345016098),

обществу с ограниченной ответственностью "Президент бар" (ОГРН 1066382026116, ИНН 6345016066),

о взыскании 153 520 руб. 47 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-фитнес", обществу с ограниченной ответственностью "Президент бар" о взыскании 153 520 руб. 47 коп., в том числе: 57 196 руб. 62 коп. основной долг по договору аренды земельного участка N 2054 от 23.09.2009 за период с 25.06.2011 по 30.09.2015, 96 323 руб. 85 коп. пени за период с 17.07.2012 по 11.09.2015.

Определением суда от 25.12.2016 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Определением от 19.02.2016 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2016 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, в соответствии со ст.11.8 Земельного кодекса РФ, учитывая договор аренды земельного участка N 1590 от 30.03.2007, постановление мэрии городского округа Тольятти N 1908-п/1 от 24.08.2009 между Мэрией городского округа Тольятти и обществом с ограниченной ответственностью УК "Волна" был заключен договор N 2054 от 23.09.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0105020:515, расположенного по адресу: г.Тольятти, Автозаводский район, южнее улицы Спортивной до Куйбышевского водохранилища, площадью 39340 кв.м, для строительства комплекса зданий и сооружений Прибрежного парка и Набережной на 19 лет.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 10.12.2009 за номером N 63-63-09/112/2009-165 в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между обществом с ограниченной ответственностью УК "Волна" и обществом с ограниченной ответственностью "Центр-фитнес", обществом с ограниченной ответственностью "Президент-бар" 01.06.2011 был заключен договор перенайма земельного участка по договору аренды N 2054 от 23.09.2009, согласной которому общество с ограниченной ответственностью УК "Волна" уступает права аренды земельного участка в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр-фитнес", общества с ограниченной ответственностью "Президент-бар".

Договор перенайма от 01.06.2011 был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 24.06.2011 за номером N 63-63-09/055/2011-469.

Согласно пункту 2.1 договора арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю и перечисляет его в соответствии с условиями настоящего договора. Годовой размер арендной платы определяется посредством умножения размера арендной платы за единицу площади земельного участка на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3. настоящего договора.

Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

За период с 01.01.2012 по 06.03.2013 расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с п.2 договора аренды N 2054 от 23.09.2009.

Размер арендной платы за единицу площади земельного участка в год составляет 2,60 руб. в соответствии с п.7 Постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, согласно которому, при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в случаях, предусмотренных действующим законодательством, при заключении такого договора арендная плата устанавливается в размере, указанном в ранее заключенном договоре аренды, с учетом индекса инфляции на очередной финансовый год, устанавливаемого в соответствии с действующим законодательством, кроме случаев заключения договора аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, на новый срок, с учетом порядка определения размера арендной платы за использование земельного участка, установленного условиями договора аренды земельного участка N 1590 от 3.003.2007, постановления Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 16.12.2008 N А55-4836/2008.

За период с 07.03.2013 по 30.09.2015 расчет за пользование спорным земельным участком произведен истцом, в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти".

Размер арендной платы за единицу площади земельного участка и рассчитывается по формуле: А = Скад x Ка x Кв х Кв x Ки, где:

А - размер арендной платы;

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;

Ка - коэффициент категории арендатора;

Кпр - коэффициент престижности земельного участка к культурно-административному центру муниципального образования;

Кв - коэффициент вида использования земельного участка;

Ки - коэффициент инфляции.

Судом установлено, что спорная сумма в размере 57 196 руб. 62 коп. образовалась в результате применения истцом при расчете арендной платы в период с апреля по декабрь 2012 года коэффициента 2, установленного пунктом 2.1 договора.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка N 2054 установлено, что если арендодатель превышает срок строительства (при продлении срока действия разрешения на строительства), при расчете арендных платежей применяется коэффициент 2.

Истцом в материалы дела представлено разрешение на строительство от 08.06.2009 (л.д. 79-80), выданное обществу с ограниченной ответственностью "Строй Финанс" на строительство теннис-центра с инженерно-техническим обеспечением. Площадь земельного участка 1504346 кв.м. Срок действия разрешения до 21.05.2009. В соответствии с ч. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ данное разрешение действительно для общества с ограниченной ответственностью "Центр-фитнес", общества с ограниченной ответственностью "Президент-бар" в связи с переходом права аренды земельного участка (договор аренды земельного участка от 23.09.2009 N 2054, договор перенайма земельного участка от 01.06.2011. Действие разрешения было продлено до 22.05.2013.

Продление ответчикам срока действия разрешения на строительство послужило истцу основанием для применения в расчетах арендной платы, в период с апреля по декабрь 2012, коэффициента 2.

Ответчики, оспаривая данные обстоятельства, ссылаются на разработку нового проекта здания, проведение строительной экспертизы нового проекта и получение в связи с этим нового разрешения на строительство.

Как следует из материалов дела, Мэрией городского округа Тольятти 19.11.2012 ответчикам было выдано разрешение на строительство объекта теннис центра с открытыми площадками для тенниса, открытых волейбольных площадок и одним летним бассейном, площадь земельного участка 39340 кв.м. Срок действия настоящего разрешения до 19.09.2013.

Разрешением Мэрии городского округа Тольятти от 21.12.2012 N RU63302000-249 построенные сооружения: теннисный корт N1, теннисный корт N2, теннисный корт N3, теннисный корт N4, открытая площадка для пляжного волейбола, открытый летний бассейн, расположенные по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Автозаводской район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Спортивная,19, введены в эксплуатацию.

Принимая во внимание, что ответчиками строительство объектов осуществлено в рамках срока, предусмотренного разрешением на строительство от 19.11.2012, объект введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, продление срока действия разрешения на строительство не осуществлялось, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии основания для применения коэффициента 2.

Вместе с тем, судом первой инстанции не принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Согласно части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство по общему правилу выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно пункту 21 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.

Таким образом, ранее выданное обществу "Строй Финанс" разрешение на строительство может сохранить свое действие до указанного в нем срока при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства новому застройщику.

В силу части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ) действие разрешения на строительство может быть прекращено на основании решения уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления в следующих случаях: 1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; 2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки; 3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки; 4) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Таким образом, по смыслу приведенной нормы, имеющей императивный характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство объекта капитального строительства, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Это означает, что при отсутствии какого-либо из названных оснований решение о прекращении действия выданного застройщику разрешения на строительство не может быть принято.

Доказательств того, что действие разрешения N RU6302000-09 от 22.07.2008, выданного ООО "Строй Финанс" было прекращено в установленном законом порядке уполномоченным органом, суду не представлено, истец данный факт оспаривает.

Изложенное позволяет судебной коллегии исходить из того, что разрешение на строительство N RU6302000-09 от 22.07.2008, полученное ООО "Строй Финанс", имеет юридическую силу и сохранено в отношении новых арендаторов земельного участка (ООО "Центр-Финанс", ООО "Президент-Бар"), решивших достраивать тот же объект - теннис-центр.

Следовательно, применение Мэрией при расчете суммы причитающихся арендных платежей повышающих коэффициентов является обоснованным.

Доводы ответчиков о том, что Обществам был установлен иной срок для строительства, является несостоятельными. Внесение изменений в проект объектов недвижимости, касающихся сроков строительства ответчиками не подтверждено.

При этом, приобретая объекты незавершенного строительства, ответчики не могли не знать о том, что для получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию необходимо выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом земельного участка и проектной документацией.

Таким образом, истечение установленного срока действия разрешения на строительство объектов, находящихся в стадии незавершенного строительства и принадлежащих ответчикам, является основанием для применения повышающего коэффициента.

Учитывая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности и пени, суд первой инстанции, принимая во внимание, что истец с заявленным иском обратился в арбитражный суд 10.12.2015, руководствуясь статьями 195, 196 ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности в части взыскания основного долга с 25.06.2011 по 09.12.2012 и пени за период с 17.07.2012 по 09.12.2012.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе расчеты платы за аренду за спорный период с учетом коэффициента 2 и срока исковой давности, а также учитывая произведенную ответчиками оплату в размере 376 589 руб. 70 коп., судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате за спорный период.

Как следует из представленного сторонами по определению суда акта сверки, у ответчиков за период с 01.01.2013 по 30.09.2015 имеется переплата по основному долгу в размере 39 805 руб. 87 коп.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, арендная плата ответчиками вносилась несвоевременно, с нарушением, предусмотренных договором аренды, сроков оплаты.

Ввиду нарушения сроков внесения арендной платы за спорный период, истец начислил ответчикам пени в общей сумме 96 323 руб. 85 коп. за период с 17.07.2012 по 11.09.2015.

Согласно п. 5.4. договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Учитывая, что ответчики обязательство по оплате арендной платы в сроки, установленные в договоре, не исполняли, оплату производили несвоевременно, форма соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ) соблюдена, суд считает, что истцом правомерно начислены предусмотренные договором пени.

При этом расчет пени, произведенный исходя из правильно определенного периода просрочки, в пределах срока исковой давности, судом апелляционной инстанции был проверен, требования истца о взыскании с ответчиков пени подлежат удовлетворению солидарно в размере 14 187 руб. 48 коп.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.

Государственная пошлина по иску взыскивается в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска, был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям в равных долях.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20 мая 2016 года, принятое по делу N А55-30256/2015 изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью "Президент бар" (ОГРН 1066382026116, ИНН 6345016066), общества с ограниченной ответственностью "Центр-фитнес" (ОГРН 1066382026150, ИНН 6345016098) в пользу Мэрии г.о. Тольятти (ОГРН 036301078054, ИНН 6320001741) неустойку в размере 14 187,48 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Президент бар" (ОГРН 1066382026116, ИНН 6345016066) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 259 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр-фитнес" (ОГРН 1066382026150, ИНН 6345016098) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 259 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев