Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2016 г. N 17АП-11630/16

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Пермь

15 сентября 2016 г.

Дело N А60-61603/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жуковой Т. М.,

судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.

при участии:

от истца - МИНИСТЕРСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ: не явились,

от ответчика - ООО "УРАЛТРАНСАВТО": Измоденовой Е.М. (паспорт, доверенность от 12.10.2015),

от третьего лица Администрации г.Екатеринбурга: не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца - МИНИСТЕРСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июня 2016 года

по делу N А60-61603/2015,

принятое судьей Подгорновой Г.Н.

по иску МИНИСТЕРСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ,

к ООО "УРАЛТРАНСАВТО"

третьи лица: Администрация г.Екатеринбурга

в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств из совершения с землей сделок аренды,

установил:

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Уралтрансавто" с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 17.06.2005 N 6-540 земельного участка общей площадью 3495 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0604030:49, расположенного в городе Екатеринбурге по переулку Базовому, предоставленного для строительства административного здания с автосалоном. Кроме того, истец просить обязать ООО "Уралтрансавто" передать Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области земельный участок общей площадью 3495 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0604030:49, расположенный в городе Екатеринбурге по переулку Базовому, по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

К участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке ст.51 АПК РФ привлечена Администрация г. Екатеринбурга.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 июня 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись, истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что судом не дана оценка доводам истца об отсутствии строительства на земельном участке и о наличии задолженности по арендной плате.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчик не представил. В судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела разрешения на строительство. Ходатайство рассмотрено судом в порядке ст.159 АПК РФ и удовлетворено на основании п.2 ст.268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в обжалуемом решении.

В судебное заседание истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией г.Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Уралтрансавто" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.06.2005 N 6-540.

Согласно указанному договору арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату земельный участок площадью 1 618 кв.м., с кадастровым номером 66:41:06 04 030:0018, по адресу: г. Екатеринбург, пер.Базовый. Данный земельный участок передан для строительства автосалона с автосервисом на срок по 12.04.2020.

Дополнительным соглашением N 1 от 13.12.2011 в договор внесены изменения, касающиеся объекта аренды: так, согласно дополнительному соглашению в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 66:41:0604030:49 площадью 3495 кв.м. для строительства административного здания с автосалоном, срок действия договора ограничен 31.12.2016.

03.03.2015 истцом в рамках осуществляемого на системной основе мониторинга исполнения условий договора аренды проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что строительные работы не ведутся, участок свободен от строительной техники, объекты капитального строительства отсутствуют.

Поскольку в силу п. 3.1.1 договора аренды арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, истцом в адрес ООО "Уралтрансавто" направлено уведомление об устранений нарушений от 14.05.2015 N 110182/3631пз, в котором установлен срок для устранения нарушений и сообщено о намерении истца обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в случае не устранения нарушений в указанный срок.

В ходе повторного обследования объекта земельных отношений установлено, что строительство на объекте не ведется, о чем составлен акт от 08.12.2015.

Установленный по результатам проверки факт неиспользования арендованного земельного участка по целевому назначению, а также ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендной платы явилось основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта не имеется, в связи со следующим.

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 определения от 06.10.2015 N 2317-О).

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 06.07.2000 N 133-О, от 05.03.2013 N 436-О и от 06.10.2015 N 2317-О, Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В обоснование требований о расторжении договора истец указывает на неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению.

Земельный участок предоставлен в аренду для строительства административного здания автосалона, срок аренды установлен с 17.06.2005 по 31.12.2016.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу действующих императивных процессуальных правил именно истец в настоящем случае должен представить относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства в подтверждение наличия на стороне ответчика существенных нарушений спорного договора аренды.

В обоснование заявленных требований истец предоставил акты обследования земельного участка от 03.03.2015 и 08.12.2015, согласно которым установлено, что строительство на объекте не ведется.

Опровергая доводы истца, ответчик представил следующие доказательства.

Так, реализуя предусмотренное договором аренды права, общество представило доказательства осуществления действий в целях использования участка по его целевому назначению. Ответчиком проведены действия по освоению земельного участка и обеспечению строительства. Так, ответчиком с декабря 2011 года произведены необходимые согласования документации в различных инстанциях, выполнены инженерно-геологические работы, геодезические изыскания, получены технические условия для подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, разработана проектно-сметная документация для строительства, выбран генеральный подрядчик, получено положительное заключение государственной экспертизы по проектной документации.

15.09.2015 обществом сданы документы в Администрацию г.Екатеринбурга для получения разрешения на строительство. После устранения ряда замечаний соответствующее заявление о выдаче разрешения на строительство 12.02.2016 сдано в Министерство строительства Свердловской области. Все указанные обстоятельства подтверждены письменными доказательствами, представленными ответчиком в материалы дела (т. 1, л.д. 70-151, т. 2 л.д. 1-63).

Более того, ответчиком суду представлено разрешение на строительство от 17.08.2016 N RU66302000-162-2016.

В соответствии с частями 1, 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд апелляционной инстанций, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел также к выводу о том, что земельный участок используется по целевому назначению. По мнению суда апелляционной инстанции, указанные меры направлены на подготовку земельного участка для строительства.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены доказательство того, что земельный участок используется в иных целях, чем определенных договором аренды.

Сам по себе факт отсутствия строительства объекта не является основанием для расторжения договора. Из условий договора аренды не следует определенных сроков установленных для отдельных этапов строительства. Договором установлен срок его действия, который на момент рассмотрения спора не истек.

Согласно п. 7.3 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае систематического невнесения арендатором арендной платы в течение двух и более месяцев подряд.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя судом, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из системного толкования п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как установлено судом и следует из материалов дела, общество предпринимало и предпринимает действия, направленные на использование спорного земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования в течение срока аренды, в том числе проектирование и освоения земельного участка, а также производит оплату за пользование земельным участком.

Следовательно, в рассматриваемом случае расторжение договора аренды не достигает целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон.

В данном случае, нарушение имущественных интересов арендодателя компенсируются взысканием с ответчика неустойки, что последним не оспаривается.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях АС УО N Ф09-476/15 от 26.02.2015, N Ф09-14505/13 от 20.02.2014, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 по делу N 305-ЭС16-2309, N 310-ЭС15-8452 от 23.062015.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного, доводы заявителя апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что соответствует требованиям ст.71 АПК РФ.

Оснований для изменения или отмены решения, установленных ст.270 АПК РФ, не имеется.

Госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взыскивается с заявителя согласно ст.110 АПК РФ.

В соответствии пп.1.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов и ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 июня 2016 года по делу N А60-61603/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.М. Жукова

Судьи

Л.Ф. Виноградова Т.Л. Зеленина