Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2016 г. N 11АП-12919/16

Требование: о признании недостоверной величины рыночной стоимости в отношении земельного участка, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

25 октября 2016 г.

А72-1204/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Филипповой Е.Г., Юдкина А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожуховой С.В.,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-оценка-аудит"

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 июля 2016 года по делу N А72-1204/2016 (судья Коннова О.В.),

по исковому заявлению Комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (КУГИГ), Ульяновская область, г. Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-оценка-аудит" (ОГРН 1027301170269, ИНН 7325038480), Ульяновская область, г. Ульяновск,

при участии третьего лица - индивидуального предпринимателя Чумаковой Любови Николаевны (ИНН 732501897111), Ульяновская область, г. Ульяновск,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещений и земельного участка, указанной в отчете об оценке N 806-10/15,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (КУГИГ) (далее - заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-оценка-аудит" (далее - общество) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 272,8 кв. м в г. Ульяновске, ул. Ватутина, д. 40 и земельного участка площадью 1 013 кв. м по этому адресу, указанной в отчете об оценке N 806-10/15 от 10.11.2015.

Определением от 31.03.2016 по ходатайству истца суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Чумакову Любовь Николаевну (далее - третье лицо).

Протокольным определением от 27.07.2016 суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца об изменении его наименования - Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (далее - УМС).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29 июля 2016 года исковые требования удовлетворены, признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта недвижимости - мастерской ЖРЭУ-1 с гаражами общей площадью 272,8 кв. м, 1-этажная с земельным участком общей площадью 1 013 кв. м, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Ватутина, д. 40, установленная в отчете об оценке N 806-10/15 от 10.11.2015, подготовленном ООО "Бизнес-Оценка-Аудит".

В апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-оценка-аудит" просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 июля 2016 года по делу N А72-1204/2016 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что отчет об оценке N 806-10/15 от 10.11.2015, подготовленный ООО "Бизнес-Оценка-Аудит", является достоверным.

В материалы дела поступил отзыв третьего лица, Чумаковой Л.Н., на апелляционную жалобу общества, в котором третье лицо также просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 июля 2016 года по делу N А72-1204/2016 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, городу Ульяновску Ульяновской области принадлежат на праве собственности мастерская ЖРЭУ-1 с гаражами, назначение: нежилое, общей площадью 272,8 кв. м, 1-этажная, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Ватутина, д. 40, и земельный участок площадью 1 013 кв. м по этому же адресу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.01.2008, 28.05.2015.

В адрес истца от индивидуального предпринимателя Чумаковой Любови Николаевны - арендатора указанных помещений по договору N 10143/6216 от 18.12.2006 поступило заявление о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества.

В целях определения рыночной стоимости указанного имущества ответчик по поручению истца и на основании муниципального контракта от 09.11.2015 N 04-205 составил отчет N 806-10/15 от 10.11.2015 об оценке рыночной стоимости имущества, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки:

* мастерской ЖРЭУ-1 с гаражами общей площадью 272,8 кв. м, 1-этажная, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Ватутина, - 646 300 руб. (без НДС), 762 634 руб. (с НДС),

* земельного участка общей площадью 1 013 кв. м, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Ватутина, 40 - 2 311 700 руб.,

итого рыночная стоимость объекта оценки - 2 958 000 руб. (без НДС), 3 074 334 руб. (с НДС).

Не согласившись с указанной оценкой, УМС обратилось в арбитражный суд с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, что рыночная стоимость спорного имущества определялась истцом в целях его отчуждения. Обязательное проведение оценки такого имущества предусмотрено статьей 8 Закона N 135-ФЗ.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Судом первой инстанции было установлено, что в рассматриваемом случае величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, договор купли-продажи имущества с арендатором не заключен, в связи с чем, заявленное требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика, подлежит рассмотрению по существу.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.05.2016 в рамках настоящего дела по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по делу, производство которой поручено Ульяновской торгово-промышленной палате в лице эксперта Максимова Владимира Николаевича, перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

* является ли достоверной величина рыночной стоимости мастерской ЖРЭУ-1 с гаражами общей площадью 272,8 кв. м, 1-этажная с земельным участком общей площадью 1 013 кв. м, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Ватутина, д. 40, указанная в отчете об оценке N 806-10/15 от 10.11.2015, подготовленном ООО "Бизнес-Оценка-Аудит";

* определить рыночную стоимость объектов оценки: мастерской ЖРЭУ-1 с гаражами общей площадью 272,8 кв. м, 1 -этажная с земельным участком общей площадью 1 013 кв. м, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Ватутина, д. 40, по состоянию на дату оценки.

Согласно заключению эксперта Ульяновской торгово-промышленной палаты N 022383 от 21.06.2016:

* величина рыночной стоимости мастерской ЖРЭУ-1 с гаражами общей площадью 272,8 кв. м, 1 -этажная с земельным участком общей площадью 1 013 кв. м, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Ватутина, д. 40, указанная в отчете об оценке N 806-10/15 от 10.11.2015, подготовленном ООО "Бизнес-Оценка-Аудит", является достоверной, поскольку отличие от стоимости, полученной в рамках настоящей экспертизы, находится в пределах 10-12%,

* рыночная стоимость объектов оценки: мастерской ЖРЭУ-1 с гаражами общей площадью 272,8 кв. м, 1 -этажная с земельным участком общей площадью 1 013 кв. м, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Ватутина, д. 40, по состоянию на дату оценки, с округлением и с НДС составляет 3 423 000 рублей.

В порядке ст. 55 АПК РФ эксперт Максимов В.Н., опрошенный в судебном заседании, представил пояснения о допустимом расхождении между двумя результатами оценки в пределах 20% как о погрешностях, сославшись на ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации, что не повлияло на достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно статье 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Само по себе несогласие одной из сторон с результатом экспертизы, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Стороны не заявляли о целесообразности проведения дополнительной или повторной экспертизы.

Законодательно понятие допустимые отклонения не определены.

Выводы эксперта о допустимом отклонении в 10-12% нормативно не обоснованы. Ссылка эксперта на ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации, где устанавливается допустимое отклонение в 20%, в данном случае правомерно не принята судом первой инстанции, поскольку указанная норма регламентирует действия налогового органа по начислению налогов. Применение ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон противоречит ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно экспертному заключению с учетом уточненных результатов расчетов величина рыночной стоимости объектов оценки составляет 3 289 833 руб. (без НДС), 3 422 506 руб. 14 коп. (с НДС), что отличается от оспариваемой величины на 331 833 руб. (348 172 руб. 14 коп. ), следовательно, величина рыночной стоимости в оспариваемом отчете занижена на 10,1% (10,2%).

Исходя из изложенного, вывод эксперта противоречит проведенной им оценке и не является мотивированным и обоснованным.

При изложенных обстоятельствах, заключение судебного эксперта суд принимает в качестве относимого и допустимого доказательства в части.

В связи с изложенным, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что оспариваемый истцом отчет не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть признана достоверной.

Выводы суда согласуются с позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2015 306-ЭС15-57.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Согласно статье 6 Гражданского кодекса в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Налоговый кодекс регулирует властные отношения по установлению и взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, а также отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения (статья 2 Налогового кодекса).

В связи с этим нельзя признать правильным довод жалобы ответчика о том, что рыночная стоимость отчуждаемого объекта недвижимости находится в допустимом 20- ти процентном диапазоне при применении статьи 40 Налогового кодекса, поскольку данная статья не регулирует отношения сторон по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Суды первой инстанции, удовлетворяя требование Комитета о признании недостоверной величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, правильно применили Закон об оценочной деятельности, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости имущества не может содержать какие-либо неточности, связанные с ценой недвижимого имущества. Суд верно указал на то, что статья 40 Налогового кодекса применяется налоговым органом при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов в целях налогообложения и применение данной статьи к правоотношениям сторон противоречит статье 6 Гражданского кодекса.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и сделанных им выводов и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по государственной пошлине, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует отнести на подателя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 июля 2016 года по делу N А72-1204/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Попова

Судьи

Е.Г. Филиппова А.А. Юдкин