Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2016 г. N 17АП-12447/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 21 февраля 2017 г. N Ф09-204/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

24 октября 2016 г.

Дело N А50-6863/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Зелениной Т.Л., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Уточкиной О.Н.,

при участии:

от истца - Департамента земельных отношений Администрации города Перми: не явились;

от ответчика - жилищно-строительного кооператива N 83: Попов Д.И., доверенность от 26.09.2016, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Жилищно-строительного кооператива N 83,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 05 июля 2016 года

по делу N А50-6863/2016,

принятое судьей Лядовой Г.В.,

по иску Департамента земельных отношений Администрации города Перми

к жилищно-строительному кооперативу N 83 (ОГРН 1035900495465, ИНН 5904042902)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,

установил:

Департамент земельных отношений Администрации города Перми (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к жилищно-строительному кооперативу N 83 (далее - ЖСК-83, ответчик) о взыскании 736 322 руб. 55 коп., в том числе 693 254 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.05.2015 по 31.12.2015, 43 068 руб. 41 коп. неустойки за период с 16.06.2015 по 16.11.2015.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.07.2016 исковые требования удовлетворены частично. С Жилищно-строительного кооператива N 83 в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми взыскана сумму 640 894 руб. 94 коп., в том числе 603 408 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате и 37 486 руб. 73 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик, ЖСК-83, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 05.07.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что заявленный Департаментом земельных отношений администрации города Перми период взыскания суммы арендных платежей с 07.05.2015 по 31.12.2015 находится в пределах периода проведения проекто-изыскательских и проектных работ, следовательно, подлежит применению ставка, предусмотренная п.4.1.1 закона N 604-ПК от 07.04.2010, 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка по ул. Братская, 94.

По мнению ответчика, остаток основного долга за 2015 год перед истцом составляет 17 052, 58 руб., размер неустойки за 2015 год составляет 797,23 руб.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 судебное разбирательство по делу N А50-6863/2016 отложено.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных пояснений и расчета задолженности.

Судом заявленное ходатайство рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено.

Иные лица, участвующие в деле уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу ст.ст. 156, 266 АПК РФ неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании Приказа управления земельных отношений от 15.12.2006 N 8-з между Управлением земельных отношений администрации г. Перми (впоследствии - Департамента земельных отношений администрации города Перми, истец, арендодатель) и Мясниковым Константином Васильевичем (арендатор) 02.04.2007 был заключен договор аренды земельного участка N 019-07С, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер N 59:01:0000000:0368, площадью 6204,15 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Братская, 94, для использования под строительство жилого дома (раздел 1 договора).

Срок действия договора аренды был установлен с 16.12.2006 по 15.12.2031.

По акту приема-передачи от 16.12.2006 спорный земельный участок передан арендатору.

В соответствии с п. 4.2. договора арендная плата, действующая в течение 2007 года устанавливается в размере, указанном в приложении 2 к договору и составляет 246 293 руб. 46 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 договора.

Для арендатора - физического лица арендная плата вносится равными частями от указанной в п. 4.2 договора суммы до 15 сентября за I полугодие и до 15 ноября за II полугодие.

Для арендатора - юридического лица арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в п. 4.2 договора суммы до 10-го дня начала следующего квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года (п. 4.3. договора).

Арендная плата исчисляется с 01.01.2007 и вносится в сроки, указанные в пункте 4.3 договора (п. 4.4. договора).

В соответствии с договором о передаче права аренды на земельный участок от 10.05.2007 права арендатора по договору аренды земельного участка N 019-07С от 02.04.2007 перешли к обществу с ограниченной ответственностью "АГОРА".

В соответствии с договором о передаче права аренды на земельный участок от 28.09.2007 права арендатора по договору аренды земельного участка N 019-07С от 02.04.2007 перешли к закрытому акционерному обществу "АГОРА".

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 59/001/150/2015-76015 от 16.09.2015, арендатором спорного земельного участка с 07.05.2015 значится ответчик.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 59/001/150/2015-76011 от 16.09.2015 следует, что на спорном земельном участке имеется объект недвижимости - не завершенный строительством жилой дом, степень готовности - 000%, право собственности на который с 07.05.2015 зарегистрировано за ответчиком.

По утверждению истца, в период с 07.05.2015 по 31.12.2015 спорный земельный участок использовался ответчиком в отсутствие уплаты денежных средств за такое пользование, за ответчиком числится задолженность за данный период в сумме 665 433 руб. 70 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды, в соответствии с п. 4.7 договора истцом начислена неустойка за период с 16.06.2015 по 16.11.2015 в сумме 43 068 руб. 41 коп.

Указанные выше обязательства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Пермского края с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично в отсутствие доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за спорный период, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости расчета арендной платы исходя из площади земельного участка в размере 5498 кв.м в связи с установлением границ земельного участка на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расчет арендной платы произведен истцом исходя из размера арендной платы, расположенной в размере 4,0 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г. Перми по делу N 2-294/2015 от 09.04.2014 установлены границы между смежными земельными участками с кадастровыми номерами 59:01:0000000368 и 59:01:4311482:2. На основании указанного судебного акта внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о координатах поворотных точек границ вышеуказанных земельных участков.

Согласно сведениям государственного кадастра (кадастровый паспорт N 5900/201/15-1191616 от 30.12.2015 года) площадь земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:368 составляет 5498 кв.м.+/-16 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 23038,07 тыс.руб., лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В силу положений ст. 330 ГК РФ начисление неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в установленном договоре размере является санкцией за ненадлежащее исполнение обязательств.

Установив указанные обстоятельства и признавая требования обоснованными частично, суд первой инстанции исходил из необходимости корректировки представленного расчета в связи с изменением площади земельного участка. При этом применение при расчете арендной платы ставки 4% кадастровой стоимости земельного участка мотивировано ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно указанному положению закона размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Установленный ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок расчета размера арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, распространяется на лиц, с которыми исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30 декабря 2004 года заключено соглашение о передаче жилых помещений, сносе объектов капитального строительства либо строительстве объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Доказательств предоставления земельного участка ответчику по указанным выше основаниям, и как следствие, необходимости применения указанного расчета арендной платы не имеется, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает ссылку суда первой инстанции на ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ошибочной.

Вместе с тем, ошибочное указание нормы права не повлекло принятия не законного судебного акта.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края урегулирован Законом Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края".

Согласно пункту 9 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, устанавливается равным 4,0 процентам от кадастровой стоимости земельных участков в отношении прочих земельных участков, если иное не установлено федеральными законами.

Расчет задолженности по арендной платы за 2015 год произведен истцом в соответствии с приведенными выше нормативными актами. Оснований полагать требования истца о взыскании задолженности, в установленном судом первой инстанции размере, не обоснованными, апелляционный суд не усматривает.

Довод апеллянта о применении при расчете арендной платы п. 4.1.1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК рассмотрен апелляционным судом и отклонен в силу следующего.

Согласно п. 4.1.1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК расчет арендной платы в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков может быть произведен в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства, на период инженерных изысканий, период проектирования и нормативный срок строительства, если иное не установлено настоящим Законом и законодательством Российской Федерации.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства объект недвижимости, построенный на таком земельном участке, не введен в эксплуатацию, расчет арендной платы производится по двукратной ставке земельного налога на соответствующий земельный участок (п. 4.2 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК).

Согласно правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11, уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован исходя из сроков завершения строительства, по существу, названные нормы представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства.

В силу положений статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и разъяснений пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса российской федерации о договоре аренды" ответчик является правопреемником в арендных отношениях.

По условиям договора аренды земельного участка арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату ежеквартально равными частями от указанной в п. 4.2 договора суммы до 10-го дня начала следующего квартала, а за 4-ый квартал - не позднее 15 ноября текущего года (п. 4.3 договора). Арендная плата, действующая в течение 2007 года устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору и составляет 246 293 руб. 46 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора, согласно которому размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случаях принятия соответствующих нормативных актов РФ, Пермской области, города Перми (п. 4.5 договора).

Доказательств уплаты арендной платы за спорный земельный участок правопредшественниками ответчика в ином, отличном размере, в том числе с применением п. 4.1.1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК, материалы дела не содержат.

Таким образом, условия договора аренды в части порядка расчета и уплаты арендной платы обязательны для правопреемника, коим является ответчик.

Поскольку ни Мясников К.В. - первый арендатор по договору аренды, ни ответчик не являются лицами, которые осуществляют жилищное строительство на спорном земельном участке, приобрели объект незавершенного строительства по договору купли-продажи, что подтверждается решением Свердловского районного суда г. Перми по делу N 2-2134 от 29.06.2006 и договором купли-продажи от 27.04.2015, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 59/001/150/2015-76011 от 16.09.2015, отсутствуют сведения о ведении на земельном участке строительства в установленном законом порядке (ст. 51 ГрК РФ), указанный в п. 4.1.1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК льготный порядок установления арендной платы не применяется.

При названных обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ответчика относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 июля 2016 года по делу N А50-6863/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Т.Л. Зеленина Т.В. Макаров