Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2016 г. N 10АП-11165/16

Требование: о понуждении возвратить земельный участок, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

28 ноября 2016 г.

Дело N А41-16627/16

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Сейфуллаевым С.С.,

при участии в заседании:

от истца - Скоромохов Н.В., по доверенности от 19.10.2016,

от ответчика - Дороженко С.С., по доверенности от 19.09.2014, Соснин А.В. лично, по паспорту,

от третьих лиц - представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А41-16627/16 по иску администрации городского округа Балашиха к ООО "Балашихинский конноспортивный комплекс" о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2013 N 1586 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040405:652,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха и Министерства имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Балашиха обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Балашихинский конноспортивный комплекс" о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2013 N 1586 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040405:652 (л.д. 4-8).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха и Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2016 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Балашихинский конноспортивный комплекс" подало апелляционную жалобу.

При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражным апелляционным судом установлено наличие оснований, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для безусловной отмены решения суда первой инстанции, поскольку дело было рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2016 дело рассматривается по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении иска (л.д. 137-138).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Балашиха и ООО "Балашихинский конноспортивный комплекс" заключен договор аренды земельного участка от 15.10.2013 N 1586, согласно которому администрация предоставила обществу в аренду на срок на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040405:652, вид разрешенного использования - для благоустройства и организации придорожного сервиса (л.д. 11-16).

В соответствии с пунктом 4.4.10 договора от 15.10.2013 N 1586 арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству, содержанию в надлежащем порядке и регулярной уборке участка и прилегающей территории, вывозу мусора с целью его утилизации в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством Московской области (л.д. 14).

Обратившись с настоящим иском, Администрация городского округа Балашиха ссылается на нецелевое использование обществом спорного земельного участка, а также ухудшение его качественных характеристик.

Управлением имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха в адрес ООО "Балашихинский конноспортивный комплекс" направлено уведомление от 15.10.2013 о расторжении договора аренды земельного участка.

Письмом от 18.08.2015 исх. N 10/08.15 общество выразило несогласие с расторжением договора.

В связи с указанными обстоятельствами Администрация городского округа Балашиха просит расторгнуть аренды земельного участка от 15.10.2013 N 1586.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пп. "в" и "г" п. 4.1.4 договора аренды земельного участка от 15.10.2013 N 1586 арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в случае использования арендатором земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования; в случае использовании арендатором участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В подтверждение факта нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка, а также ухудшения его качественных характеристик истец ссылается на материалы дела об административном правонарушении N 15/П-Ю- 2014/53, возбужденного Прокуратурой г. Балашиха, в ходе которого установлено, что ООО "Балашихинский конноспортивный комплекс" использует земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040405:652 в нарушение установленного вида целевого назначения.

Согласно Акту проверки от 10.06.2014 часть территории проверяемого земельного участка совместно со смежной территорией площадью 1500 кв.м огорожена, засыпана деревянными опилками, используется для выгула и тренировки лошадей (на территории установлен спортивный инвентарь). На прилегающей территории к арендуемому земельному участку с кадастровым номером 50:15:0040405:652 выявлено складирование и хранение строительных изделий (железобетонные плиты) на площади около 150 кв.м, также выявлена самовольная установка деревянного ограждения без получения разрешения в установленном порядке. На момент проверки выявлен завоз и отсыпка 35 % территории участка строительным мусором, складирование и хранение строительных материалов и строительных изделий (пиломатериалы, опилки, бетонные блоки), различной техники.

Постановлением от 22.07.2014 N 15/П-Ю-2014/53 ООО "Балашихинский конноспортивный комплекс" признано виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в использовании части земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040405:652 не в соответствии с видом разрешенного использования, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Однако, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ указанные доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не свидетельствуют о систематическом нарушении ответчиком требований законодательства об использовании земельного участка по его целевому назначению и не могут служить безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

В материалах дела имеется акт обследования земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040405:652 от 23 мая 2014 года, подписанный представителем Администрации городского округа Балашиха и представителем арендатора, из которого следует, что фактическое использование земельного участка соответствует заявленному виду разрешенного использования (л.д. 119-120).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 29.09.2014 г. по делу N А41-42471/14, в котором рассматривался вопрос о незаконной установке обществом забора на арендуемом участке, прекращено производство по делу об административном правонарушении.

При этом выявленное складирование строительных изделий, завоз и отсыпка мусором прилегающего участка относится к другому земельному участку, а не спорному, что отражено в акте прокурорской проверки приобщенной к материалам дела (л.д. 121-124).

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также следующее обстоятельство.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В материалы дела истцом представлено письмо N 5960/2 от 17.07.2015 г., которым истец уведомил ответчика о том, что договор аренды расторгнут, и предложил возвратить земельный участок в течение 10 дней.

Данное письмо получено ответчиком 17.08.2015 г.

Однако арбитражный апелляционный суд не может признать указанное письмо в качестве предложения о расторжении договора аренды, поскольку оно не содержит указаний на допущенные арендатором нарушения. Представленное письмо не содержит предупреждение арендатору о необходимости исполнения нарушенного договорного обязательства.

Из письма N 5960/2 от 17.07.2015 г невозможно установить, какие конкретно пункты договора были нарушены арендатором, был ли уведомлен арендатор о выявленных нарушениях, было ли предоставлено арендатору время для устранения нарушений условий договора.

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что постановление о назначении административного наказания, вынесенное Балашихинским отделом Государственного земельного надзора Управления Росреестра по Московской области и приложенный к нему Акт осмотра территории, не подписаны представителем ответчика.

Доказательств направления указанных документов в адрес ответчика, а также получения указанных документов ответчиком, либо уплаты ответчиком штрафа по выявленному административному правонарушению, обжалования указанного постановления в установленном порядке, то есть обстоятельств, свидетельствующих о том, что ООО "Балашихинский конноспортивный комплекс" было уведомлено о выявленных нарушениях, в материалах дела не имеется.

Кроме того, согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В судебном заседании арбитражному апелляционному суду представлен Акт от 25 октября 2016 года обследования земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040405:652, подписанный начальником отдела муниципального земельного контроля Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха.

Из указанного акта следует, что на большей части земельного участка произрастает газон, на части земельного участка имеется сухостой, мелкие кустарники, деревья, земельный участок огорожен забором из сетки. Частично со стороны Щелковского шоссе отсутствует ограждение, со стороны ул. Пехорская имеется въездная группа и парковка для автомобилей, клумбы, лавочки. Выгул лошадей не осуществляется. Прилегающая к земельному участку территория убрана, какой-либо мусор отсутствует.

Изложенные в акте обследования земельного участка сведения подтверждаются также фототаблицей.

Согласно договору аренды от 15.10.2013 N 1586 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040405:652 - для благоустройства и организации придорожного сервиса.

На вопрос арбитражного апелляционного суда в судебном заседании, используется ли в настоящее время ответчиком спорный земельный участок не по его целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также на предложение суда представить такие доказательства, представитель Администрации городского округа Балашиха пояснил, что сведений и доказательств, свидетельствующих о нецелевом использовании земельного участка, в настоящее время не имеется.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что Администрация городского округа Балашиха не доказала факт использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040405:652 не по его целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований и расторжения договора аренды земельного участка от 15.10.2013 N 1586 не имеется.

Согласно части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 2 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24.06.2016 года по делу N А41-16627/16 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов