Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 г. N 10АП-12936/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10 марта 2017 г. N Ф05-266/17 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным акта органа власти в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

31 октября 2016 г.

Дело N А41-16640/16

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Мизяк В.П., Иевлева П.А.,

при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,

при участии в заседании:

от истца, ПАО Банк Зенит: Ефанова В.А. по доверенности от 09.03.16 N 94/2016;

от ответчика, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явились, извещены;

от 3-их лиц, ООО "ИнвестСтройСити", ООО "ТрансРегион": не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29 июля 2016 года по делу N А41-16640/16, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Публичного акционерного общества Банк Зенит к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности незаконными, обязании осуществить государственную регистрацию,

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСити"; Общество с ограниченной ответственностью "ТрансРегион",

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество Банк Зенит (далее - ПАО Банк Зенит, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, с учетом принятого судом первой инстанции уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) со следующими требованиями:

1) признать решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации права собственности Банк ЗЕНИТ (публичное акционерное общество) на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами N 50:11:0050505:405, N 50:11:0050505:406, N 50:11:0050505:407, N 50:11:0050505:408, N 50:11:0050505:409, N 50:11:0050505:630, N 50:11:0050505:635, N 50:11:0050505:634, N 50:11:0050505:633, N 50:11:0050505:631 оформленные сообщениями N 50/011/010/2015-2818, N 50/011/010/2015-2814, N 50/011/010/2015-2809, N 50/011/010/2015-2819, N 50/011/010/2015-2816, N 50/011/010/2015-2810, N 50/011/010/2015-2820, N 50/011/010/2015-2812, N 50/011/010/2015-2822 и N 50/011/010/2015-2824 от 29.12.2015, незаконными, как не соответствующие п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

2) Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области устранить допущенные нарушения, а именно зарегистрировать право собственности Публичного акционерного общества Банк Зенит на следующие объекты недвижимого имущества: - земельный участок, кадастровый N 50:11:0050505:405, категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажного строительства, общая площадь 440 кв.м., адрес: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское; - земельный участок, кадастровый N 50:11:0050505:406, категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажного строительства, общая площадь 246 кв.м., адрес: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское; - земельный участок, кадастровый N 50:11:0050505:407, категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажного строительства, общая площадь 647 кв.м., адрес: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское; - земельный участок, кадастровый N 50:11:0050505:408, категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажного строительства, общая площадь 441 кв.м., адрес: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское; - земельный участок, кадастровый N 50:11:0050505:409, категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажного строительства, общая площадь 439 кв.м., адрес: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское; - квартира, кадастровый N 50:11:0050505:630, назначение: жилое, общая площадь 404, 7 кв.м., этаж 1,2, адрес: Московская область, Красногорский район, с/п Ильинское, с. Ильинское, ул. Елисейская, д.26, блок-секция 2; - квартира, кадастровый N 50:11:0050505:635, назначение: жилое, общая площадь 334,9 кв.м., этаж 1,2, адрес: Московская область, Красногорский район, с/п Ильинское, с. Ильинское, ул.Елисейская, д.25, блок-секция 2; - квартира, кадастровый N 50:11:0050505:634, назначение: жилое, общая площадь 340, 8 кв.м., этаж 1,2, адрес: Московская область, Красногорский район, с/п Ильинское, с. Ильинское, ул.Елисейская, д.25, блок-секция 3; - квартира, кадастровый N 50:11:0050505:633, назначение: жилое, общая площадь 339, 3 кв.м., этаж 1,2, адрес: Московская область, Красногорский район, с/п Ильинское, с. Ильинское ул.Елисейская, д.25, блок-секция 1; - квартира, кадастровый N 50:11:0050505:631, назначение: жилое, общая площадь 404, 7 кв.м., этаж 1,2, адрес: Московская область, Красногорский район, с/п Ильинское, с. Ильинское, ул. Елисейская, д.26, блок-секция 1.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСити", Общество с ограниченной ответственностью "ТрансРегион".

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 июля 2016 года по делу N А41-16640/16 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

ПАО Банк Зенит 17 ноября 2015 года обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: земельные участки и жилые помещения.

Сообщениями N 50/011/010/2015-2818 от 28.12.2015 г., N 50/011/010/2015-2814 от 28.12.2015 г, N 50/011/010/2015-2809 от 28.12.2015 г., N 50/011/010/2015-2819 от 28.12.2015 г, N 50/011/010/2015-2816 от 29.12.2015 г., N 50/011/010/2015-2810 от 29.12.2015 г., N 50/011/010/2015-2820 от 29.12.2015 г., N 50/011/010/2015-2812 от 29.12.2015 г. N 50/011/010/2015-2822 от 29.12.2015 г., N 50/011/010/2015-2824 от 29.12.2015 г. (далее - Сообщения об отказе) Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации права собственности ПАО Банк Зенит на указанные Объекты недвижимости.

Основаниями отказа в государственной регистрации права собственности Управление Росреестра по Московской области указало на положения пп.1, 8, 10 п.1 ст. 20 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), в том числе:

- в качестве документа-основания перехода права собственности к ПАО Банк Зенит представлено Соглашение, заключенное с ООО "ТрансРегион", однако, ЕГРП содержит сведения о регистрации права на данные Объекты за ООО "ИнвестСтройСити", учитывая, что право ООО "ТрансРегион" не зарегистрировано в ЕГРП, данная организация не обладает правом собственности на данные Объекты, а, следовательно, не может распоряжаться данным имуществом;

- не представлено подтверждения исполнения обязательств по оплате со стороны ООО "ТрансРегион" по Договору N 2Н от 22.01.2015 г; - в комплекте документов представлен кредитный договор, по которому обязательства перед Банком возникают не у ООО "ТрансРегион", а у третьего лица - СИЛТАНС ХОЛДИНГ ЛИМИТЕТ;

- в соглашении по передаче жилых помещений не указан перечень лиц, сохраняющих прав пользования указанным помещением после его приобретения покупателем, что является существенным условием договора в силу п. 1 ст. 558 ГК РФ;

- не получено документов, подтверждающих полномочия ООО "Ильинка сервис" на выдачу справок о наличии/отсутствии зарегистрированных в жилом помещении лиц; - не представлено документов, свидетельствующих об одобрении крупной сделки.

Полагая, что сообщения об отказе в государственной регистрации нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 4, 198, 200, 201 АПК РФ правомерно исходил из нижеследующего.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона о регистрации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

При этом регистрационным округом согласно ст.1 указанного Закона является территория, на которой осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

В случае, если право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, государственная регистрация таких права, ограничения (обременения) права либо сделки проводится на основании заявления соответствующих органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Лицо, в отношении которого принят акт органа государственной власти или акт органа местного самоуправления либо которым совершена сделка с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе на основании такого акта, вправе представить заявление о государственной регистрации соответствующих права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество либо сделки и необходимые для государственной регистрации документы по собственной инициативе.

Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

С заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на лесные участки в границах земель лесного фонда обращается орган государственной власти субъекта Российской Федерации в случае, если ему переданы полномочия Российской Федерации по предоставлению лесных участков в границах земель лесного фонда.

В силу положений пункта 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе. Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее также в настоящей статье - посредством почтового отправления).

При подаче заявления нотариусом в случаях, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть также представлены в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, работником нотариуса, имеющим письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью.

В соответствии с положениями статьи 17 Закона о государственной регистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; - свидетельства о праве на наследство; - вступившие в законную силу судебные акты; - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьей 18 Закона о государственной регистрации установлены требования, предъявляемые к документам, предоставленным на государственную регистрацию.

Согласно пункту 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона о государственной регистрации.

22 января 2015 г. между ООО "ИнвестСтройСити" (Продавец по договору) и ООО "ТрансРегион" (Покупатель по договору) заключен Договор N 2Н (далее - Договор купли-продажи), согласно п. 2.1. которого Продавец обязуется в сроки и порядке, предусмотренном договором, передать Покупателю в собственность поименованные Объекты после их создания, а Покупатель обязуется оплатить путем внесения предварительной оплаты и принять их.

В соответствии с п. 1 Договора купли-продажи передаче Покупателю подлежало следующее недвижимое имущество: - Земельные участки, расположенные по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское, с кадастровые номера 50:11:0050505:405; 50:11:0050505:406; 50:11:0050505:409; 50:11:0050505:408; 50:11:0050505:407. Жилые помещения: - Блок-секция N 163 в составе 3-х этажного с подвальным этажом блокированного 3-х секционного жилого дома, общая площадь 342,1 кв. м, расположенная на земельном участке площадью 440 кв. м с кадастровым номером 50:11:0050505:405, расположенным по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское, МЖЗ "Ильинка"; - Блок-секция N 164 в составе 3-х этажного с подвальным этажом блокированного 3-х секционного жилого дома, общая площадь 337,8 кв. м, расположенная на земельном участке площадью 246 кв. м с кадастровым номером 50:11:0050505:406, расположенном по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское, МЖЗ "Ильинка"; - Блок-секция N 165 в составе 3-х этажного с подвальным этажом блокированного 3-х секционного жилого дома общей площадью 343,6 кв. м, расположенная на земельном участке площадью 439 кв.м с кадастровым номером 50:11:0050505:409 по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское, МЖЗ "Ильинка"; - Блок-секция N 166 в составе 3-х этажного с подвальным этажом блокированного 2-х секционного жилого дома, общей площадью 408,4 кв. м, расположенная на земельном участке площадью 441 кв.м с кадастровым номером 50:11:0050505:408, расположенным по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское, МЖЗ "Ильинка"; - Блок-секция N 167 в составе 3-х этажного с подвальным этажом блокированного 2-х секционного жилого дома, общей площадью 408,5 кв. м, расположенная на земельном участке площадью 647кв.м с кадастровым номером 50:11:0050505:407, расположенным по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи с. Ильинское, МЖЗ "Ильинка"; (далее - Объекты).

В соответствии с п. 6.1, 6.2. Договора купли-продажи цена приобретаемых по настоящему договору Объектов составляет 132.000.000 (Сто тридцать два миллиона) руб.

Оплата цены осуществляется на условиях предварительной оплаты путем безналичного перечисления денежных средств Покупателем на расчетный счет Продавца в течение 30 (тридцати) рабочих дней с даты заключения договора.

Обязательство Покупателя по оплате приобретаемых Объектов исполнено в полном объеме, что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов между ООО "ИнвестСтройСити" и ООО "ТрансРегион" по Договору N 2Н от 22.01.2015 г. за период с 22.01.2015 по 31.12.2015 г.

31 июля 2015 г. между ООО "ТрансРегион" (Заемщик по соглашению) и ПАО Банк Зенит (Кредитор по соглашению) заключено Соглашение о полном прекращении обязательств по Договору об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) от 22.01.2015 г. N 008/07/ТРНН и по Договору об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) от 16.12.2010 г. N 001/07/SHL предоставлением в замен исполнения отступного (далее - Соглашение полном прекращении обязательств).

В соответствии с п. 4 Соглашения о полном прекращении обязательств в качестве отступного Заемщик передает Кредитору Права требования на получение в собственность Объектов, поименованных в п. 3 соглашения.

Право требования на получение в собственность указанных Объектов возникло у ООО "ТрансРегион" на основании Договора N 2Н от 22.01.2015 г., заключенного с ООО "ИнвестСтройСити".

Согласно положениям п. 5 Соглашения о полном прекращении обязательств общая стоимость прав требования, передаваемых Заемщиком Кредитору составляет 165.085.196,77 (Сто шестьдесят пять миллионов восемьдесят пять тысяч сто девяносто шесть) руб. 77 коп.

В силу п. 6 Соглашения о полном прекращении обязательств оно является основанием для регистрации в территориальном органе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 3 настоящего соглашения, права требования на оформление в собственность которого передаются в отступное.

Передача Прав требования прекращает ранее возникшие обязательства Заемщика по Договору об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) от 22.01.2015 г. N 008/07/ТРНН и по Договору об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) от 16.12.2010 г. N 001/07/SHL на общую сумму 165.085.196,77 (Сто шестьдесят пять миллионов восемьдесят пять тысяч сто девяносто шесть) руб. 77 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 313 ГК, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Из положений Главы 30 ГК РФ следует, что обязанность продавца по исполнению договора купли-продажи по передаче товара считается исполненной с момента вручения товара покупателю или указанному им иному лицу (статья 458 ГК РФ).

ООО "ИнвестСтройСити" письмом Исх. N 61 ИСС от 17 июля 2015 г. в соответствии с п. 4.2.1. Договора N 2Н от 22.01.2015 г. выразило свое согласие ООО "ТрансРегион" на отчуждение своих прав по данному договору в пользу ПАО Банк Зенит.

При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу, что ООО "ИнвестСтройСити" приняло на себя обязательства по исполнению обязательств ООО "ТрансРегион" переда Банком ЗЕНИТ в рамках заключенного Соглашения о полном прекращении обязательств, путем передачи последнему имущества, указанного в Договоре купли-продажи N 2Н.

В связи с постановкой на кадастровый учет и проведением государственной регистрации права собственности ООО "ИнвестСтройСити" на Объекты, 6 октября 2015 г. к Соглашению о полном прекращении обязательств было подписано Дополнительное соглашение N 1, уточняющее характеристики Объектов, с указанием их кадастровых номеров.

16 ноября 2015 г. между ООО "ИнвестСтройСити" и ПАО Банк Зенит подписан Акт приема передачи к Соглашению о полном прекращении обязательств, согласно которому ООО "ИнвестСтройСити" передало, а ПАО Банк Зенит приняло указанные Объекты.

Указанные документы были представлены на государственную регистрацию права собственности ПАО Банк ЗЕНИТ в отношении Объектов недвижимости.

Согласно п.1, 3 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с п. 1, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п.1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно п. 3 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

Таким образом, Договор N 2Н от 22.01.2015, заключенный между ООО "ИнвестСтройСити" (Продавец по договору) и ООО "ТрансРегион" (Покупатель по договору), учитывая правовую позицию ВАС РФ, выраженную в Постановлении Пленума от 11.07.2011 N 54, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

До момента создания объектов - жилых помещений, регистрации на них права собственности за Продавцом как за застройщиком и, соответственно, до момента исполнения Продавцом обязанности по передачи вещи Покупателю последний передал по отступному свои имущественные права из Договора N 2Н Банку ЗЕНИТ на основании Соглашения о полном прекращении обязательств от 31.07.2015.

Указанное Соглашение об отступном государственной регистрации не подлежит.

Имущественные права из Договора N 2Н перешли от Покупателя к Банку (Новому покупателю) 31.07.2015 в соответствии с п.7 Соглашения о полном прекращении обязательств, п. 1 ст. 223 ГК РФ на основании акта приема-передачи к Соглашению от 31.07.2015.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно п. 3 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).

Доводы Управления Росреестра по Московской области о том, что регистрация прав собственности на спорные объекты недвижимого имущества за Банком ЗЕНИТ не представляется возможным до регистрации права собственности на указанные объекты за ООО "ТрансРЕгион", обоснованно не приняты судом первой инстанции и отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.

Право собственности на спорные объекты не могло быть зарегистрировано за ООО "ТрансРегион", поскольку на основании положений Главы 30 ГК РФ ООО "ТраснРегион" поручило ООО "ИнвестСтройСити" передать земельные участки Банку ЗЕНИТ.

Основанием для государственной регистрации права собственности Банка ЗЕНИТ на объекты недвижимого имущества являются в совокупности Договор N 2Н от 22.01.2015 (п.2.1. Договора N 2Н) и Соглашение о полном прекращении обязательств (п. 6 Соглашения от 31.07.2015), а также указание ООО "ТрансРегион" обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройСити" об исполнении обязательств по передаче объектов недвижимого имущества в рамках Договора N 2Н третьему лицу - Банку ЗЕНИТ.

После заключения Соглашения от 31.07.2015 строительство объектов было завершено и на них было зарегистрировано право собственности за ООО "ИнвестСтройСити", в том числе на объект с кадастровым номером 50:11:0050505:630 - 02.10.2015, с кадастровым номером 50:11:0050505:631 - 05.10.2015, с кадастровыми номерами 50:11:0050505:635, 50:11:0050505:634 и 50:11:0050505:633 - 21.10.2015.

Таким образом, на момент заключения Соглашения от 31.07.2015 и перехода имущественных прав из Договора купли-продажи к Банку Зенит объекты недвижимости - жилые помещения еще не были построены. В связи с этим, вопреки доводам апелляционной жалобы, право собственности на эти объекты не могло быть зарегистрировано за ООО "ТрансРегион", поскольку последнее выбыло из правоотношений по договору купли-продажи ранее регистрации в октябре 2015 года права собственности продавца по этому договору. ООО "ТренсРегион" не могло передать Банку Зенит право собственности на указанные объекты недвижимости. Право собственности передается ООО "ИнвестСтройСити" Банку Зенит как новому покупателю по Договору N 2Н от 22.01.2015.

После регистрации права собственности на объекты, во исполнение п.п. 5.1, 5.3. Договора N 2Н от 22.01.2015 года и указания ООО "ТренсРегион" ООО "ИнвестСтройСити" передало Банку ЗЕНИТ данные объекты недвижимости по Акту приема-передачи от 16.11.2015 года.

Впоследствии Банк ЗЕНИТ совместно с ООО "ИнвестСтройСити" обратились в Росреестр по МО с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Новому покупателю - права подлежащего регистрации в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, п.1 ст. 4 Закона о регистрации прав.

Исходя из изложенного, Договор купли-продажи и Соглашение от 31.07.2015 в совокупности являются основанием для государственной регистрации права собственности Банка Зенит на вновь созданные Продавцом объекты недвижимости, а в связи с совершением до создания объектов недвижимости сделки отступного на момент обращения в регистрирующий орган (17.11.2015) сторонами Договора купли-продажи являлись продавец ООО "ИнвестСтройСити" и покупатель Банк Зенит.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены все необходимые документы, определяющие объекты недвижимости, основания возникновения, изменения и перехода прав на них к ПАО Банк Зенит.

Довод Росреестра по Московской области о непредставлении подтверждений оплаты цены договора, также отклоняется апелляционным судом.

В соответствии с п.14.2.10 Перечня документов, представляемых для государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения (приложение N 2 к Административному регламенту Росреестра, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789) документы, подтверждающие исполнение продавцом условий договора купли-продажи, подлежат представлению на регистрацию, если с этим стороны связывают возможность перехода права на объект недвижимости к покупателю.

При этом стороны Договора купли-продажи не связывали возможность перехода права собственности или передачи Покупателем своих прав по данному договору с подписанием акта сверки или иным финансовым документом, а значит, наличие или отсутствие акта сверки расчетов не могло служить ни препятствием для передачи объектов в собственность покупателю, ни основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на данные объекты.

Согласно п.6.14 Договора N 2Н от 22.01.2015 после оплаты Покупателем цены в полном объёме стороны подписывают акт сверки взаиморасчетов, в котором свидетельствуют, что обязательство Покупателя по выплате цены договора исполнено надлежащим образом и в полном объёме.

Согласно Акту сверки взаимных расчетов между ООО "ИнвестСтройСити" и ООО "ТрансРегион" по Договору N 2Н от 22.01.2015 г. за период с 22.01.2015 по 31.12.2015 г., ООО "ТрансРегион" полностью оплатил цену Договора купли-продажи.

В силу п.5.1 Договора N 2Н от 22.01.2015 передача Объектов во владение Покупателю допускается только при условии предварительной оплаты Объектов в полном объеме. Объекты недвижимости переданы Продавцом Новому покупателю по акту приема-передачи 16.11.2015.

Таким образом, подписание сторонами акта приема - передачи от 16.11.2015 подтверждает, что оплата была произведена Покупателем в полном объеме.

Довод апелляционной жалобы о том, что на основании Договора об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) от 16.12.2010 г. N 001/07/SHL обязательства перед ПАО Банк Зенит возникли у Компании СИЛТАНС ХОЛДИНГ ЛИМИТЕД также отклоняется апелляционным судом.

В соответствии со ст. 5 Закона о государственной регистрации права участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.

Доказательств, что Компания СИЛТАНС ХОЛДИНГ ЛИМИТЕД собственником недвижимого имущества или обладателем иных подлежащих государственной регистрации на него не представлено, что отклоняет вышеуказанный довод заявителя апелляционной жалобы.

В данном случае взаимоотношения между сторонами, возникшие по Договорам об открытии кредитной линии, в том числе связанные с переуступкой прав по ним, не имеют правового значения при осуществлении государственной регистрации прав, поскольку право собственности Банка ЗЕНИТ на спорное имущество и государственная регистрация осуществляется на основании документов - Соглашения о полном прекращении обязательств и Договора N 2Н от 22.01.2015 года с учетом дополнительного соглашения к нему N 1 от 06.10.2015.

В соответствии с п.1 Соглашения от 31.07.2015 ООО "ТрансРегион" имело перед банком неисполненные обязательства по Договору N 008/07/ТРНН об открытии кредитной линии (невозобновляемая линия) от 22.01.2015, Договору N 001/07/SHL об открытии кредитной линии от 16.12.2010. Задолженность ООО "ТрансРегион" перед Банком по Договору N 001/07/SHL возникла на основании соглашения о переводе долга от 23.07.2014, заключенного между ООО "ТрансРегион" и Компанией СИЛТАНС ХОЛДИНГ ЛИМИТЕД, перевод долга согласован с Банком. В соответствии с п.1.1 Соглашения о переводе долга от 23.07.2014 Компания СИЛТАНС ХОЛДИНГ ЛИМИТЕД передала все свои права и обязанности первоначального должника как заемщика по Договору N 001/07/SHL ООО "ТрансРегион" и выбыла из кредитных правоотношений с Банком.

Кроме того, как указывалось ранее Управление Росреестра по Московской области в соответствии с положениями статей 16, 17, 18 закона о государственной регистрации права не имело право требовать предоставления дополнительных документов.

Не могут быть приняты во внимание ссылки заинтересованного лица в оспариваемых отказах на нарушения положений статьи 558 ГК РФ (при заключении договора купли-продажи жилого помещения существенным условием данного договора является указание на перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением), поскольку из материалов дела следует, что передаваемые жилые помещения ранее в пользование иным лицам не предоставлялись.

Доказательств, опровергающих данный вывод суда, ни суду первой инстанции ни апелляционному суду не представлено.

Кроме того, на регистрацию были представлены Выписки из домовой книги от 18.11.2015, подписанные генеральным директором управляющей компании ООО "Ильинка Сервис" Сичкаренко В.В., согласно которым в передаваемых помещениях отсутствуют зарегистрированные лица.

Ссылки на то, что заявителем не представлены документы, свидетельствующие об одобрении крупной сделки - Договора N 2Н, также являются необоснованными, поскольку из материалов дела следует, что после приостановления государственной регистрации заявителем данные документы были представлены, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 18.12.2015 года и копией дела правоустанавливающих документов.

Из представленных на государственную регистрацию документов следует, что правообладателем представлены все необходимые документы, подтверждающие переход к нему права собственности на объекты недвижимости, оснований.

Предусмотренных статьей 20 Закона о государственной регистрации, которые могли бы служить основанием для отказа в государственной регистрации прав судом не выявлено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.07.2016 года по делу N А41-16640/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

П.А. Иевлев В.П. Мизяк