Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2016 г. N 11АП-11801/16

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

15 ноября 2016 г.

Дело N А55-3512/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - общества с ограниченной ответственностью "Эмили" - представитель Елисеев Е.М. (доверенность от 18.4.2016 N 1),

от истца - Мэрии городского округа Тольятти - представитель Осяева Е.П. (доверенность от 28.12.2015 N 11311/1),

от третьих лиц:

индивидуального предпринимателя Забродина В.В. - представитель Елисеев Е.М. (доверенность от 14.03.2014),

индивидуального предпринимателя Струговщикова В.Ю. - представитель Елисеев Е.М. (доверенность от 04.02.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 ноября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эмили"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 7 июля 2016 года по делу N А55-3512/2016, судья Шабанов А.Н.,

по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054 ИНН 6320001741), Самарская область, город Тольятти,

к обществу с ограниченной ответственностью "Эмили" (ОГРН 1036301014716, ИНН 6321093992), Самарская область, город Тольятти,

о взыскании 1 939 625 руб. 41 коп.,

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика:

- индивидуального предпринимателя Забродина В.В., Самарская область, Ставропольский район, село Сосновый Солонец,

- индивидуального предпринимателя Струговщикова В.Ю., Самарская область, город Тольятти,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась с иском в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Эмили" о взыскании 1 939 625 руб. 41 коп., в том числе задолженность за период с 19.08.2014 по 31.12.2015 в размере 1 915 393 руб. 77 коп., пени за период с 11.11.2015 по 26.01.2016 в размере 24 231 руб. 64 коп. по договору аренды земельного участка N 3288 от 31.07.2015.

Определением суда от 26.04.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика были привлечены: Индивидуальный предприниматель Забродин В.В., Индивидуальный предприниматель Струговщикова В.Ю.

В заседании представитель истца поддержал ходатайство об увеличении исковых требований, о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка N 3288 от 31.07.2015 в сумме 1 964 845 руб. 77 коп. за период с 19.08.2014 по 31.12.2015 и пени в сумме 91 651 руб. 90 коп. за период с 11.11.2015 по 19.05.2016.

С учетом положений части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство истца об увеличении размера исковых требований следует принять судом и цену иска следует считать равной 2 056 497 руб. 67 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 июля 2016 года по делу N А55-3512/2016 цену иска считать равной 2 056 497 руб. 67 коп.

С общества с ограниченной ответственностью "Эмили" взыскано в пользу Мэрии городского округа Тольятти, 2 056 497 руб. 67 коп., в том числе задолженность в сумме 1 964 845 руб. 77 коп. и неустойка в сумме 91 651 руб. 90 коп.

С общества с ограниченной ответственностью "Эмили" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в сумме 33 282 руб. 48 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Эмили" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2016 в составе суда произведена замена судьи Николаевой С.Ю. на судью Балакиреву Е.М., в связи с отпуском.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела производится с самого начала.

В судебном заседании представитель ООО "Эмили" и третьих лиц апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель Мэрии городского округа Тольятти возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между мэрией городского округа Тольятти, как арендодателем, и обществом с ограниченной ответственностью "Эмили", как арендатором, с учетом протокола разногласий от 01.07.2015, был заключен договор аренды земельного участка N 3288 от 31.07.2015, по условиям которого, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, с целью использования: для завершения строительства офисно-складского и производственно-складского комплекса с АБК и СТО, сроком на 3 (три) года.

С кадастровым номером земельного участка: 63:09:0102152:84, адресом (местоположением): Самарская область, г. Тольятти. Автозаводский район, по ул. Ботанической, южнее питомника ОАО "АвтоВАЗагро", общей площадью 40624 кв.м.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, 21.10.2015.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Согласно п. 2.1 договора, арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы. Размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для строительства, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, приведенных в п.2.2 договора, в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" (с изменениями от 22.01.2013), и в соответствии с п. 2.3. арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа 1-го месяца текущего квартала.

Также в соответствии с протоколом разногласий от 01.07.2015, арендная плата за период с 19.08.2014 по момент заключения договора (момент его государственной регистрации) уплачивается арендатором в трехмесячный срок действия договора аренды равными долями не позднее 10 числа каждого месяца в размере, равном 3,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно расчета истца, сумма долга ответчика по арендной плате за период с 19.08.2014 по 31.12.2015 составляет 1 964 845 руб. 77 коп., а по неустойке согласно п. 5.3 договора, 0,03% за каждый день просрочки от суммы задолженности, за период с 11.11.2015 по 19.05.2016 в размере 91 651 руб. 90 коп.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылками на нормы статей 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 22 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку в заявленном истцом периоде, ответчик осуществлял использование спорного земельного участка, и у него возникла обязанность уплатить денежную сумму.

При этом суд первой инстанции верно указал, что процент от кадастровой стоимости земельных участков и дополнительные виды строительства, не поименованные в таблицах N 1 и N 2 настоящей Методики, утверждаются правовым актом органа местного самоуправления, за исключением установления процента от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории городского округа Самара, который определяется в соответствии с таблицами N 1 и N 2.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102152:84 был предоставлен для строительства офисно-складского и производственно-складского комплекса с АБК и СТО, и указанный вид строительства (для строительства объектов материально-технического снабжения) поименован в Постановлении N 308, поэтому суд первой инстанции обоснованно посчитал правомерным применение истцом при расчете арендной платы процента от кадастровой стоимости, указанного в пункте 4 Таблицы N 2 Методики определения размера арендной платы, утвержденной Постановлением N 308.

Доказательств обратного в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено.

Учитывая вышеизложенное, и поскольку отсутствуют основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно посчитал размер начисленной истцом неустойки обоснованным, а требования истца о взыскании неустойки подлежащими удовлетворению в сумме 91 651 руб. 90 коп.

Ссылки истца на то, что договор аренды спорного земельного участка является недействительным, поскольку договор купли-продажи от 11.08.2014 года является ничтожным, также оплату за часть периода производили третьи лица по соглашению о зачете обоснованно не приняты судом первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

По смыслу данной нормы должник вправе исполнить обязательство, не требующее личного исполнения, самостоятельно или, не запрашивая согласия кредитора, передать исполнение третьему лицу. Праву должника возложить исполнение на третье лицо корреспондирует обязанность кредитора принять соответствующее исполнение. При этом закон не наделяет добросовестного кредитора, не имеющего материального интереса ни в исследовании сложившихся между третьим лицом и должником отношений, ни в установлении мотивов, побудивших должника перепоручить исполнение своего обязательства другому лицу, полномочиями по проверке того, действительно ли имело место возложение должником исполнения обязательства на третье лицо.

Между тем, как следует из отзыва третьих лиц, они возражают по зачету оплаченных платежей за ответчика, также согласно представленных платежных поручений в основании платежа указан договор аренды N 1631 от 07.06.2007. Кроме того арендодателем также не принята оплата по спорному договору N 3288 от 31.07.2015.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности серия 63-АН N 139079 от 29.09.2014 за ответчиком было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - 4% степени готовности офисно-складского и производственно-складского комплекса с АБК и СТО общей площадью застройки 16000кв.м., на основании договора купли-продажи от 11.08.2014.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В частности, к покупателю здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации перехода права собственности переходят также права и обязанности по договору аренды земельного участка, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 N 11).

Таким образом суд первой инстанции верно указал, что в данном случае перемена лиц в обязательстве переходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником земельного участка с прежним собственником объекта недвижимости.

Ссылка ответчика на недействительность договора купли-продажи от 11.08.2014 и как следствие ничтожность договора аренды N 3288 от 31.07.2015 обоснованно не принята судом первой инстанции во внимание, поскольку ответчик принял по акту приема-передачи в аренду спорный земельный участок, никаких возражений в ходе исполнения договора относительно недостатков арендуемого земельного участка не заявил и не предпринял мер к его возврату, при этом одним из принципов земельного законодательства, является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, в частности статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии полномочий у истца на предоставление спорного земельного участка в аренду несостоятельны, поскольку вопрос о процессуальном правопреемстве не урегулирован, а любое использование земли осуществляется за плату, следовательно согласно нормам действующего законодательства у истца имелись основания для заключения указанного договора.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 07 июля 2016 года по делу N А55-3512/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июля 2016 года по делу N А55-3512/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эмили" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева Н.Ю. Пышкина