Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2016 г. N 10АП-14259/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19 января 2017 г. N Ф05-21043/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

27 октября 2016 г.

Дело N А41-16872/16

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей: Диаковской Н.В., Иевлева П.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Ледиком" - Грищука И.В. (представителя по доверенности от 08.05.2014),

от администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - Фесченко Ю.А. (представителя по доверенности от 27.09.2016),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился,

от Министерства имущественных отношений Московской области - извещено, представитель не явился,

от Бакатиной Н.А. - извещена, не явилась, представителя не направила,

от Карасева В.А. - извещен, не явился, представителя не направил,

от Ивановой М.А. - извещена, не явилась, представителя не направила,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2016 по делу N А41-16872/16, принятое судьей Федуловой Л.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ледиком" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - администрация), в котором с учетом принятого судом уточнения просило:

- признать незаконными действия администрации, выразившиеся в отказе расторгнуть договор аренды от 29.12.2005 N ДЗ-700, изложенном в письме от 19.02.2016 исх N 3-432.

- обязать администрацию расторгнуть договор от 29.12.2005 N ДЗ-700 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070603:0015 общей площадью 689,3 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Скобяное ш., д. 2б.

- обязать администрацию заключить с обществом соглашение о расторжении договора от 29.12.2005 N ДЗ-700.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление), Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство), Бакатина Н.А., Карасев В.А, Иванова М.А.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2016 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств по делу, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие третьих лиц, их представителей.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей администрации и общества, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между администрацией, с одной стороны (арендодатель), и обществом, ИП Бакатиной Н.А., ИП Бакатиным В.Ф., с другой стороны (арендаторы), заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2005 N ДЗ-700 (далее - договор, договор аренды, договор аренды земельного участка).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставил, а арендаторы приняли в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 50:05:0070603:0015, находящийся по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Скобяное шоссе, д. 2-б, для использования в целях размещения производственно- складского модуля.

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке расположена часть здания склада, находящаяся в собственности арендаторов. Площадь участка составляет 689,3 кв.м.

Как следует из акта обследования земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070603:0015, на земельном участке расположена часть здания, принадлежащая собственникам - обществу, Карасеву В.А., Ивановой М.А., Бакатиной М.А.

Иванова М.А. стала собственником нежилого помещения N 2, общая площадь 106,8 кв.м., этаж 1 инв. N 263:075-4640/2, лит. А, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, г.Сергиев Посад, шоссе Скобяное, д.2, общая долевая собственность, доля в праве , на основании договора купли-продажи части склада от 04.07.2008 N 2.

Карасев В.А. стал собственником нежилого помещения N 2, общая площадь 106,8 кв.м., этаж 1 инв. N 263:075-4640/2, лит.А, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, г.Сергиев Посад, шоссе Скобяное, д.2, общая долевая собственность, доля в праве , на основании договора купли-продажи части склада от 04.07.2008 N 2

Обществу принадлежит часть здания склада: надземной постройки - помещения N 1 площадью 216,3 кв.м., условный номер 50:05:01:01963:001:0001.

Бакатиной Н.А. принадлежат часть здания склада - цокольный этаж (пом.7 ком.1,2,3,4, пом.8 ком.1,2), общей площадью 296,5 кв.м., инв. N 263:075-4640, лит.А, а также часть здания склада -- надземная постройка, 1 этаж, пом. 5 (ком.1,2,3) общей площадью 105,2 кв.м.

При этом собственники Карасев В.А., Иванова М.А. не являются участниками договора аренды на стороне арендатора.

Как указывает общество, сложилась ситуация, при которой на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0070603:0015 расположена часть здания, в которой помещения на 1-м этаже принадлежат обществу, Карасеву В.А. и Ивановой М.А., а в цокольном этаже принадлежат Бакатиной М.А. При этом арендаторами участка по договору являются общество, Бакатина М.А. (Бакатин В.Ф. умер 25.12.2006, свидетельство о смерти: л.д. 125).

По объяснениям общества, в ответ на неоднократные его обращения администрация сообщила, что расторжение договора аренды ограничено в силу нахождения на земельном участке собственности арендаторов - объектов недвижимого имущества. Также указала, что вместо соглашения о расторжении договора аренды возможно заключение соглашения о внесении изменений в данный договор в части уточнения числа лиц на стороне арендатора.

Письмом от 19.02.2016 N 3-432 администрация сообщила обществу о том, что считает нецелесообразным расторгать действующий договор аренды.

Не согласившись с администрацией, общество 30.03.2016 подало в арбитражный суд заявление, в котором со ссылкой на статьи 197-200 АПК РФ заявило требование о признании незаконными действий администрации по отказу в расторжении договора аренды, выразившихся в данном письме от 19.02.2016, а также требования об обязании администрации расторгнуть договор и обязании ее заключить с обществом соглашение о расторжении данного договора.

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене с принятием по делу нового судебного акта ввиду следующего.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Апелляционным судом установлено, что договор аренды заключен между администрацией (арендодатель), с одной стороны и обществом, ИП Бакатиной Н.А., ИП Бакатиным В.Ф. (арендаторы) с другой.

В связи со смертью Бакатина В.Ф. (25.12.2006) и заключением договора купли-продажи части склада от 04.07.2008 N 2 уменьшилась площадь его помещений, которыми владеет общество, кроме того, собственниками помещений этого склада стали - общество, Карасев В.А., Иванова М.А., Бакатина М.А. При этом качестве арендаторов земельного участка, на котором расположен данный склад, по-прежнему числятся только общество и Бакатина М.А.

Как указано в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статьей 622 Гражданского кодекса определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае договор аренды земельного участка заключен с множественностью лиц на стороне арендатора.

В качестве основания для расторжения договора аренды общество ссылается на изменение субъектного состава договора аренды земельного участка на стороне арендатора. Однако общество по-прежнему остается собственником отдельных помещений в складском здании, которое расположено на этом земельном участке.

Тем самым, вопреки мнению суда первой инстанции указанное обстоятельство (изменение субъектного состава договора аренды на стороне арендатора) могло являться основанием для изменения договора аренды, но не для расторжения договора аренды. В связи с этим общество было вправе настаивать на изменении договора аренды, но не на его расторжении.

Поскольку общество являлось и является собственником помещений в названном здании, оно обязано платить за пользование соответствующей частью земельного участка (с учетом продажи отдельных помещений) независимо от того, заключен ли и действует ли договор аренды. При этом апелляционный суд принимает во внимание, что в случае расторжения договора аренды общество не сможет возвратить администрации часть земельного участка, поскольку пользуется ею собственник этих помещений в здании, расположенном на данном участке, и по-прежнему обязано будет перечислять арендную плату за фактическое пользование землей в размере, определенном земельным законодательством, с учетом площади помещений, находящихся у него в собственности.

Тем самым, администрация совершенно правильно сообщила обществу, что расторжение договора аренды ограничено в силу нахождения на земельном участке собственности арендаторов - объектов недвижимого имущества. Также абсолютно верно указала, что вместо соглашения о расторжении договора аренды возможно заключить соглашение о внесении изменений в данный договор в части уточнения числа лиц на стороне арендатора. Дополнительно, по мнению суда, в этом случае может быть пересмотрено условие об арендной плате (с учетом измененной площади помещений общества).

Таким образом, общество, подав при изложенных обстоятельствах заявление в суд об оспаривании действий администрации по отказу в расторжении договора аренды, избрало способ защиты его прав, не соответствующий тем нарушениям, которые, по мнению общества, допустила администрация, и не позволяющий обществу восстановить его права и законные интересы (если считать, что они нарушены).

Кроме того, суд первой инстанции не учел, что заявление подано обществом в порядке главы 24 АПК РФ.

Между тем согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из этих и иных положений главы 24 АПК РФ, по правилам данной главы АПК РФ рассматриваются споры между лицами, осуществляющими экономическую деятельность, и органами, их должностными лицами, осуществляющими публичные отношения. Поэтому правила главы 24 АПК РФ обусловлены спецификой административно-правовых отношений, участники которых находятся не в равном правовом положении, а в положении власти и подчинения.

В данном же случае администрация, несмотря на статус публично-правового образования, участвует в спорных отношениях не как орган, осуществляющий публичные (властные) полномочия, а как сторона гражданско-правового договора, то есть является участником гражданских правоотношений. В связи с этим в спорных отношения общество и администрация находятся в равном положении, эти отношения являются договорными и не могут рассматриваться как отношения власти и подчинения.

Поэтому при изложенных обстоятельствах общество могло подать к администрации иск о расторжении договора (исковое производство), но не имело правовых оснований настаивать на удовлетворении судом заявления о признании незаконным действий администрации по отказу в расторжении договора аренды, подлежащего рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ (административное судопроизводство).

Как следует из объяснения представителя общества в судебном заседании апелляционного суда, подача обществом по настоящему делу заявления об оспаривании действий администрации об отказе в расторжении договора аренды обусловлена тем, что администрация, по утверждению общества, препятствует обществу и иным собственникам помещений в упомянутом здании склада в приобретении в собственность земельного участке, на котором расположено это здание (аудиозапись судебного заседания от 20.10.2016).

Отвечая в судебном заседании на вопрос апелляционного суда, что мешает обществу и иным собственникам в этом здании склада в таком случае обратиться в суд с заявлением о признании незаконными соответствующих действий (бездействия) администрации и об обязании предоставить этим лицам в собственность земельный участок, представитель общества пояснил, что такое заявление уже подано в суд. Зачем тогда обществу требуется решение суда в его пользу по настоящему делу, что это даст обществу, ответить затруднился (аудиозапись судебного заседания от 20.10.2016).

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2016 по делу N А41-16872/16 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Н.В. Диаковская П.А. Иевлев