Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2016 г. N 15АП-15690/16 (ключевые темы: задаток - государственная граница - гидротехнические сооружения - аукционная документация - государственная регистрация договора) (подтверждено кассацией)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2016 г. N 15АП-15690/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 февраля 2017 г. N Ф08-10459/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга, о взыскании неосновательного обогащения, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции изменено

город Ростов-на-Дону

27 октября 2016 г.

дело N А32-6326/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазунова И.Н.

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Росморпорт" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 по делу N А32-6326/2016 (судья Григорьева Ю.С.) по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Росморпорт" (ИНН 7702352454) к индивидуальному предпринимателю Кварцхаве Александру Николаевичу (ИНН 231800281389, ОГРНИП 315236600003141) о взыскании суммы необоснованного обогащения за пользование недвижимым имуществом и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также встречного иска индивидуального предпринимателя Кварцхавы Александра Николаевича к Федеральному государственному унитарному предприятию "Росморпорт" о взыскании двойного задатка,

при участии: от истца - представитель Воронкова А.С. (доверенность от 27.07.2016); от ответчика - Кварцхава А.Н. (до перерыва);

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие "Росморпорт" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кварцхаве Александу Николаевичу (далее - предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 299 058,04 руб. за пользование имуществом, полученным по договору аренды, за период с 01.05.2015 по 03.02.2016, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 39 774, 14 руб. за период с 01.08.2015 по 02.02.2016.

Ответчик заявил встречный иск о взыскании двойной суммы задатка за уклонение арендодателя от заключения договора аренды, поскольку арендодатель не предпринял необходимых действий для регистрации сделки в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения, требования по встречному иску удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, указав, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Суд учел, что истец, несмотря на обращения предпринимателя, уклонялся, как от принятия арендованного имущества, так и от устранения препятствий в его использовании, то есть действовал недобросовестно (статья 10 ГК РФ). При этом суд установил, что заключение договора аренды не состоялось по вине истца, что подтверждается отказом Росреестра в государственной регистрации договора аренды по причине непредставления истцом полного пакета документов, предусмотренного Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Федеральное государственное унитарное предприятие "Росморпорт" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в котором отказать в удовлетворении встречных требований, требования по первоначальному иску - удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что к сложившимся правоотношениям суд первой инстанции должен был применить нормы о неосновательном обогащении, т.к. у ответчика не было правовых оснований для владения и пользования объектом недвижимости по незарегистрированному договору аренды, незаключенность договора не является основанием для освобождения ответчика от обязанности оплаты фактического пользования имуществом. Выводы в решении суда не соответствуют обстоятельствам дела, довод ответчика о невозможности пользования объектом, в связи с тем, что он находится в пограничной зоне, опровергнут представленным в материалы дела письмом Пограничного управления ФСБ России по Краснодарскому краю об использовании Морского пассажирского терминала "Адлер" от 17.06.2016 N 21/302/40/7/1/1290.Обязательства со стороны истца по договору аренды (пункту 2.1 договора) исполнены точно и в срок, спорный договор не зарегистрирован по независящим от ФГУП "Росморпорт" причинам. Судом первой инстанции допущено применение нормативно-правового акта, не подлежащего применению - Положение об организации технического контроля гидротехнических сооружений морского транспорта РД 31.3.4-97 утратило свою силу в связи с изданием Приказа Минтранса РФ от 26.02.2008 N 35. Согласно Письму Ространснадзора от 19.03.2008 N ВП-20/274 Об оформлении деклараций готовности к эксплуатации портовых гидротехнических сооружений оформление деклараций готовности к эксплуатации на причалы в морских портах не требуется. Требования каких-либо органов об оформлении деклараций готовности к эксплуатации портовых гидротехнических сооружений являются незаконными. При вынесении решения суд первой инстанции сослался на пункт 1 статьи 612 ГК РФ, пункт 1 статьи 611 ГК РФ, которых говорится о недостатках именно имущества передаваемого в аренду, а не договора, в соответствии с которым это имущество передается. Суд не учел положение п. 2 статьи 612 ГК РФ. В пункте 1.3 договора аренды устанавливается, что действие договора применяется к отношениям сторон с даты передачи объекта по акту сдачи-приемки. Ответчик, обращаясь к истцу с просьбой о принятии арендованного имущества обратно в связи с невозможностью использования арендованного имущества, достоверно знал, что единственным надлежащим порядком возврата арендованного имущества является составление и подписание акта сдачи-приемки.

В судебном заседании. представитель заявителя апелляционной жалобы поддержала ее доводы. Ответчик просил в апелляционной жалобе отказать.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном статьями 156, 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 15.12.2014 на основании приказа ФГУП "Росморпорт" от 10.11.2014 N 466 проведен открытый аукцион на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, закрепленного за ФГУП "Росморпорт" на праве хозяйственного ведения, находящегося на балансе Сочинского филиала ФГУП "Росморпорт". Лотом N 1 являлась Часть сооружения - грузопассажирский пирс "Адлер", расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район (т.1 л.д.96-101).

Грузопассажирский пирс "Адлер" принадлежит на праве хозяйственного ведения истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.08.2013 серии 23-АЛ N 427883.

В качестве обеспечения заявки на участие в аукционе по Лоту N 1 ИП Кварцхава А.Н. перечислил ФГУП "Росморпорт" задаток на общую сумму 200 000 руб.

По лоту 1 Аукцион признан несостоявшимся, в соответствии с п.151 Приказа ФАС единственному участнику ИП Кварцхава А.Н предложено заявить цену договора аренды, что следует из п.5 протокола заседания аукционной комиссии.

Согласно п.12.6 Условий проведения аукциона, изложенных в документации об аукционе, размер задатка 200 000 руб. (т.2 л.д. 90), задаток возвращается победителю аукциона в течение пяти рабочих дней с даты заключения с ним договора аренды (т.2 л.д. 101).

По результатам проведенного открытого аукциона N ЦАА 08-14/2 между ФГУП "Росморпорт" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Кварцхава А.Н. (арендатором) 26.12.2014 был подписан договор аренды недвижимого имущества N 746/ДО-14 (договор аренды).

По договору аренды ответчику была передана за плату во временное владение и пользование часть объекта недвижимости - грузопассажирский пирс "Адлер", общей площадью 962,9 кв. м, о чем свидетельствует акт сдачи-приемки от 14.04.2015, подписанный обеими сторонами (приложение N 1 к договору аренды). В соответствии с пунктом 1.3 договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации в ЕГРП.

Согласно пункту 2.1.5 договора арендодатель обязуется в течение 15 рабочих дней представить документы, необходимые для государственной регистрации договора в ЕГРП. Представить экземпляр договора арендатору в течение 10 дней после государственной регистрации договора.

22.08.2015 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Сообщением N 23/022/112/20-15-283 отказало в государственной регистрации договора аренды по итогам приостановления государственной регистрации в связи с непредоставлением на регистрацию кадастрового паспорта части спорного объекта, в отношении которой подписан договор аренды, невозможностью его идентифицировать (т.2 л.д.55-56).

В установленном законом порядке договор аренды не зарегистрирован.

Спорное имущество возвращено истцу по акту 03.02.2016.

Истец, полагая, что ответчик в период с 01.05.2015 по 03.02.2016 фактически пользовался грузопассажирским пирсом "Адлер" в целях осуществления предпринимательской деятельности по обслуживанию судов, что, по его мнению, подтверждается договорами возмездного оказания услуг, заключенными между ответчиком и иными лицами N 1 от 29.07.2015, N 2 от 29.07.2015, N 3 от 01.09.2015, считает, что фактическое безосновательное пользование имело место быть до даты подписания акта сдачи-приемки из аренды между истцом и ответчиком от 03.02.2016.

Указывая, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 17.12.2015 N 2130/09 с требованием оплатить задолженность по неосновательному пользованию имуществом, на которую ответ не получен, истец обратился в суд.

Ответчик предъявил встречный иск о взыскании двойной суммы задатка за уклонение арендодателя от заключения договора аренды по результатам аукциона.

Встречные требования мотивированы тем, что подписание акта сдачи-приемки от 14.04.2015 было произведено по требованию истца, заявившего, что без данного документа договор не пройдет государственную регистрацию. Предпринимателем было выяснено, что пирс находится в пограничной зоне, и по существу является режимным объектом, что препятствует его хозяйственному использованию без получения надлежащих разрешений и согласований. Истец, действуя недобросовестно, скрыл существенные обстоятельства, касающиеся предмета аренды.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу статьи 65 АПК РФ на каждое лицо, участвующее в деле, возлагается обязанность доказать те обстоятельства. на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции, принимая судебный акт, неправильно руководствовался положениями главы 34 ГК РФ о договоре аренды, поскольку такой договор сторонами не заключался. Доводы апелляционной жалобы о том, что к сложившимся правоотношениям суд первой инстанции должен был применить нормы о неосновательном обогащении, ввиду того, что у ответчика не было правовых оснований для владения и пользования объектом недвижимости по незарегистрированному договору аренды, являются верными.

В тоже время указанное не свидетельствует о неправильности решения в части отказа в первоначальном иске по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и аукционной документации, на аукцион была выставлена часть объекта недвижимости, не прошедшая государственный кадастровый учет.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.

Из сообщения об отказе в государственной регистрации следует, что в соответствии с данными ЕГРП грузопассажирский пирс "Адлер" имеет протяженность 154-м. В Декларации о годности гидротехнического сооружения длина пирса указа 153,5-м., ширина - 5,5-11,5-м.. В аукционной документации индивидуализирующей характеристикой объекта аренды указана часть пирса площадью 962,9кв.м.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспорено, что на части пирса также расположен пограничный пункт пропуска ФГКУ "Росгранстрой", следовательно, часть пирса, занимаемая пунктом пропуска, не могла быть предметом договора аренды.

Принимая во внимание цель предоставления части пирса предпринимателю в аренду, а также несоблюдение истцом публичной процедуры государственного кадастрового учета объекта недвижимости до его предоставления, которая призвана создать основу для эффективного информационного обеспечения и управления сложным объектом, являющимся объектом федеральной собственности (имеющим специальный режим как объект пограничной зоны), суд полагает аукционную документацию в части указания объекта аренды - не соответствующей требованиям закона.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, в результате действий истца ответчик был фактически лишен права пользования спорным объектом. Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно письму истца, направленному в адрес ответчика 18.05.2015 истец 18.05.2015 сообщил ответчику о вводе пирса в эксплуатацию после завершения на нем ремонтных работ (т.2, л.д. 5). Письмом от 19.05.2016 истец сообщил ответчику о том, что снятие охраны истца с грузопассажирского пирса запланировано на 28.05.2015.

Ответчиком в адрес истца были направлены письма от 14.09.2015, от 26.11.2015 о невозможности использования арендованного имущества, ввиду отсутствия у предпринимателя зарегистрированного договора аренды, что не дает ему возможности оформления пропусков для подхода судов к пирсу, а также с просьбой о принятии арендованного имущества истцом по акту приема - передачи до момента осуществления регистрации договора аренды в ЕГРП (т.2, л.д. 10, 13).

Позиция предпринимателя о том, что после подписания акта сдачи-приемки им было выяснено, что пирс находится в пограничной зоне, и по существу является режимным объектом, что препятствует его хозяйственному использованию без получения надлежащих разрешений и согласований, соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции.

Действительно, Положение об организации технического контроля гидротехнических сооружений морского транспорта РД 31.3.4-97 утратило свою силу в связи с изданием Приказа Минтранса РФ от 26.02.2008 N 35, а согласно Письму Ространснадзора от 19.03.2008 N ВП-20/274 Об оформлении деклараций готовности к эксплуатации портовых гидротехнических сооружений оформление деклараций готовности к эксплуатации на причалы в морских портах не требуется. Требования каких-либо органов об оформлении деклараций готовности к эксплуатации портовых гидротехнических сооружений являются незаконными.

Однако, суд первой инстанции принял во внимание не само Положение, а декларацию о годности гидротехнического сооружения к эксплуатации, подписанную сторонами от 30.06.2015 (т.2, л.д. 60), которая также подтверждает невозможность использования части объекта в спорный период.

Письмом от 15.10.2015 истец ответил, что решает вопрос об обжаловании в судебном порядке отказа УФРС по Краснодарскому краю в регистрации договора аренды (т.2, л.д. 18), 28.12.2015 истец ответил предпринимателю, что подписание актов приема-передачи имущества от арендатора к арендодателю возможно только после погашения им задолженности по арендной плате (т.2,л.д. 16).

Таким образом, данная переписка свидетельствует о том, истец знал о том, что у предпринимателя не было возможности использования порного объекта по причине отсутствия доступа на него - пирс ремонтировался истцом, а впоследствии в виду специального режима пользования, но вместе с тем не предпринял никаких мер по их устранению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что невозможность пользования ответчиком объектом опровергается представленным в материалы дела письмом Пограничного управления ФСБ России по Краснодарскому краю, являются несостоятельными.

В соответствии со статьей 1 Закона N 4730-1 государственная граница Российской Федерации - это линия и проходящая по этой линии вертикальная поверхность, определяющие пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) Российской Федерации, то есть пространственный предел действия государственного суверенитета Российской Федерации. Данный Закон регулирует порядок пересечения Государственной границы при осуществлении выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию равно, как и нарушение порядка следования таких лиц и (или) транспортных средств от Государственной границы Российской Федерации до пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации и в обратном направлении.

В соответствии с пунктом "в" абзаца 7 статьи 9 Закона N 4730-1 российским судам при следовании от Государственной границы до пунктов пропуска через Государственную границу и обратно запрещаются: остановка, высадка (посадка) людей, выгрузка (погрузка) любых грузов, товаров, валюты, животных, спуск на воду или прием на борт любых плавучих средств, подъем в воздух, посадка или принятие на борт любого летательного аппарата, ведение промысловой, исследовательской, изыскательской или иной деятельности без соответствующего на то разрешения специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих охрану внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации и их природных ресурсов в пределах их компетенции, либо с их разрешения, но с нарушением условий такого разрешения.

В соответствии с Приказом Федерального агентства по обустройству государственной границы Российской Федерации от 27 февраля 2015 года N 49-ОД участок N 4 (морской пассажирский терминал "Адлер") входит в пределы морского грузо-пассажирского постоянного многостороннего пункта пропуска через государственную границу Российской Федерации в морском порту Сочи. Согласно разделу II Правил режима в пунктах пропуска через государственную границу Российской Федерации, утвержденных Приказом Росграницы от 27.12.2010 N 451-ОД въезд в пункты пропуска через государственную границу Российской Федерации и выезд из них осуществляется в режимной порядке, путем оформления пропусков, обеспечение режима в пунктах пропуска через государственную границу Российской Федерации возлагается на собственников транспортной инфраструктуры или иных правомерных владельцев.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что нахождение объекта в пограничной зоне, и, по существу, являющегося режимным объектом, препятствует его хозяйственному использованию без получения надлежащих разрешений и согласований Пограничной службы Федеральной службы безопасности Российской Федерации (ПС ФСБ России). Данный факт подтверждается представленными в дело доказательствами - заявлениями пользователей услуг по договорам возмездного оказания услуг, заключенным между ответчиком и иными лицами N 1 от 29.07.2015, N 2 от 29.07.2015, N 3 от 01.09.2015. (т. 2, л.д. 61-63).

Обстоятельства, изложенные выше, свидетельствуют о том, что истец знал о невозможности использования спорного объекта.

Довод жалобы о том, что ответчик не воспользовался единственным надлежащим порядком возврата арендованного имущества - составление и подписание акта сдачи-приемки, подлежит отклонению.

Представленные в материалы дела письма ответчика от 26.11.2015 с просьбой о принятии арендованного имущества истцом по акту приема - передачи до момента осуществления регистрации договора аренды в ЕГРП и истца от 28.12.2015 о том, что подписание актов приема-передачи имущества от арендатора к арендодателю возможно только после погашения им задолженности по арендной плате, свидетельствуют о том, что ответчик предпринимал попытки возврата спорного имущества должным образом.

Кроме того, поскольку договор аренды не заключен, в отношении спорного объекта не проведено кадастрирование, отсутствуют идентификационные данные, позволяющие надлежащим образом определить его площадь, что свидетельствует о невозможности определении размера неосновательного обогащения так, как указано истцом в исковом заявлении.

Иные доводы апелляционной жалобы о неправильности применения норм материального права, а также доводы апелляционной жалобы, основанные на положениях ГК РФ об аренде (противоречащие доводу о неприменимости указанных норм), не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта в части отказа в первоначальном иске, поскольку не влияют на правильное по существу решение в указанной части.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неправомерности взыскания с истца двойной суммы задатка ввиду следующего.

Согласно статьям 329, 380 ГК РФ задаток представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательства. Торги являются способом заключения договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Основания и порядок возврата задатка, внесенного за участие в торгах, установлены специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов.

В данном случае предприниматель не являлся победителем аукциона.

Согласно пункту 15.1 Условий проведения аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене, не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Абзац первый пункта 5 статьи 448 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона и подписания договора) предусматривал, что лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Таким образом, отрицательные последствия в виде выплаты двойной суммы задатка наступают для лица, уклоняющегося от подписания протокола, в виде выплаты двойного задатка лицу, выигравшему торги.

Протокол аукциона со стороны истца подписан уполномоченным лицом, при этом предприниматель, исходя из документации об условиях аукциона, лицом, выигравшем торги, не является, торги признаны несостоявшимися.

Договор задатка, выдаваемого одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора аренды и в обеспечение его исполнения сторонами по делу в виде отдельного документа не заключался.

Следовательно, требования заявителя о взыскании задатка в двойном размере не основаны на законе и условиях договора.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Предприниматель не обращался в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды либо с иском о возмещении убытков.

Согласно пункту 4 статьи 448 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона и подписания договора) участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

Однако, как уже отмечено выше, сам по себе факт признания аукциона несостоявшимся не исключает наступления для сторон последствия в виде заключения договора купли-продажи. При этом обязательным заключением такого договора является только для организатора торгов.

В тоже время, оснований для применения пункта 2 статьи 381 ГК РФ также не усматривается. Согласно данной норме потеря задатка одной стороной (внесшей задаток) либо уплата его в двойном размере другой стороной (получившей задаток) возможна лишь при наличии оснований для ответственности соответствующей стороны. Сведений о наличии таких оснований в материалах дела не содержится.

Более того, из материалов дела следует, что предметом аукциона являлся объект, не прошедший кадастровый учет в установленном порядке. Предприниматель был ознакомлен с аукционной документацией. Идентифицировать объект будущего договора - часть пирса, исходя из аукционной документации, невозможно. Предприниматель пояснил суду, что при получении объекта возникли расхождения с площадью, указанной в аукционной документации, и полученной фактически с учетом размещения на части пирса режимных объектов.

Согласно статье 17 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 122-ФЗ о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 данной статьи.

Пункт 1 статьи 18 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 122-ФЗ о регистрации определяет, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации).

Таким образом, объект подписанного сторонами договора не прошел государственный кадастровый учет, не подлежал включению в аукционную документацию, не мог быть индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения, поэтому подписанный сторонами договор не подлежал регистрации в ЕГРП, о чем обе стороны, действуя разумно и добросовестно, должны были быть осведомлены с момента проведения самого аукциона.

В апелляционной жалобе истец указывает, что не уклонялся от заключения договора. Как следует из представленных в дело доказательств, договор аренды недвижимого имущества N 746/ДО-14 от 26.12.2014, подписан сторонами без претензий и разногласий. Имущество, сдаваемое в аренду, передано Арендатору по акту сдачи-приемки N1 от 14.04.2015 (приложение N1 к Договору). Предприятием выполнены и иные обязательства, указанные в п.2.1. договора:

имущество, сдаваемое в аренду, застраховано в соответствии с Договором страхования имущества, заключенного между ФГУП "Росморпорт" и АО "СОГАЗ" N 16ТР2020/15HL0118 от 28.12.2015;

договор согласован с Росморречфлотом (отметка о согласовании на каждом экземпляре договора раздел N 9 Договора);

документы, необходимые для государственной регистрации Договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию, предоставлены на регистрацию, что подтверждает расписка в получении документов от 23.04.2015.

Согласно сообщению об отказе в государственной регистрации от 22.08.2015 N 23/022/112/2015-283 (л.д.130-131 т.2) заявителю отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением кадастрового паспорта указанной в договоре части сооружения на основании части 3 статьи 26 ФЗ N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

До настоящего времени кадастровый учет в отношении спорного объекта не осуществлен.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что обе стороны отказались от обязательства до начала его исполнения.

Получив по акту часть сооружения, предприниматель, как следует из его писем в адрес истца, также пояснений в судебном заседании, заявил истцу о проблемах, связанных с его использованием и определением площади переданного ему объекта с учетом наличия на части пирса объектов недвижимости, принадлежащих государственным структурам, а истец в свою очередь не предпринял меры к осуществлению кадастрового учета объекта для последующей регистрации договора аренды в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В данной ситуации задаток как способ обеспечения обязательства по внесению платежей или заключения договора утратил свою обеспечительную и платежную функции, т.к. обязательства, вытекающие из организации и проведения торгов, прекратились вследствие невозможности исполнения и возврата имущества в адрес предприятия. В связи с этим задаток подлежит возврату в соответствии с порядком, указанным в документации об аукционе, в размере, уплаченном участником.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что правовых оснований для возложения на истца обязанности по возврату задатка в двойном размере у суда первой инстанции не имелось, ввиду того, что обязательства, вытекающие из организации и проведения торгов, прекратились вследствие невозможности исполнения, о чем изложено выше, решение суда в части удовлетворения встречного иска в полном объеме подлежит изменению.

В остальной части выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм процессуального права судом не допущено.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу встречного иска, апелляционной жалобы распределяются по статье 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 по делу N А32-6326/2016 в части удовлетворения встречного иска в полном объеме изменить. Изложить абзацы третий-пятый резолютивной части решения следующим образом:

"По встречному иску.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Росморпорт" (ИНН 7702352454) в пользу индивидуального предпринимателя Кварцхавы Александра Николаевича (ИНН 231800281389, ОГРНИП 315236600003141) 200000 рублей - сумму задатка, а также 5500 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде. В остальной части иска отказать.".

Взыскать с Кварцхавы Александра Николаевича в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Росморпорт" 750 рублей судебных расходов по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Н.Н. Мисник