Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2016 г. N 10АП-16769/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14 марта 2017 г. N Ф05-2099/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

23 декабря 2016 г.

Дело N А41-27202/16

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А,

при ведении протокола судебного заседания Сейфуллаевым С.С.,

при участии в заседании:

от истца: Санковский М.Ю., представитель по доверенности от 07.09.2016,

от ответчика: Ермолов Е.В., представитель по доверенности от 20.042016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Мангала" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 октября 2016 года, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по делу N А41-27202/16 по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ЗАО "Мангала" о взыскании с задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2014 по 31.03.2016 в сумме 4 426 659,44 рублей, а также неустойки за период с 01.01.2014 по 31.03.2016 в сумме 1 343 945,58 рублей, и по встречному иску ЗАО "Мангала" к Администрации городского округа Химки Московской области об уменьшении арендной платы за период с 11.04.2015 по 31.03.2016 в сумме 4 423 562,01 руб. - основного долга и 410 099,66 руб. - пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Мангала" о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2014 по 31.03.2016 в сумме 4 426 659,44 рублей и неустойки за период с 01.01.2014 по 31.03.2016 в сумме 1 343 945,58 рублей (т.1, л.д. 3-6).

Ответчик предъявил истцу встречный иск об уменьшении арендной платы за период с 11.04.2015 по 31.03.2016 в сумме 4 423 562,01 руб. - основного долга и 410 099,66 руб. - пени (т. 1, л.д. 48-56).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 октября 2016 года первоначальное исковое заявление удовлетворено, в удовлетворении встречного иска отказано (т. 2, л.д. 44-48).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО "Мангала" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части удовлетворения первоначального иска и удовлетворить встречный иск (т.2, л.д. 50-62).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ЗАО "Мангала" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Администрации городского округа Химки Московской области возражал против доводов апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 09.12.2010 между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ООО "Стройсимвол" заключен договор аренды N ЮА-182 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010102:63, площадью 3571 кв.м., расположенного по адресу: г. Химки, в районе Ленинградского шоссе, ул. Панфилова, пр. Проезда 6010, Куркинского шоссе и МКАД, для размещения многоэтажной жилой застройки с объектами общественно-делового, культурно-развлекательного и спортивного назначения, сроком до 26.09.2020.

18.04.2011 между ООО "Стройсимвол" и ЗАО "ПИК-Регион" заключен договор N СП-63 передачи прав и обязанностей по договору аренды N ЮА-182.

28.06.2011 между ЗАО "ПИК-Регион" и ЗАО "Мангала" заключен договор передачи прав и обязанностей, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды N ЮА-182 от 09.12.2010 перешли к ответчику.

Указанный договор переуступки зарегистрирован 24 ноября 2011 года.

Договором аренды N ЮА-182 предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере и порядке, установленными договором, в соответствии с требованиями закона.

В обоснование требований по первоначальному иску Администрация г.о.Химки указала, что ответчик несвоевременно вносил арендную плату, в результате чего у него образовалась задолженность. Согласно расчету истца задолженность ответчика за период с 01.01.2014 по 31.03.2016 составила 6 803 528,73 руб. - по арендной плате, по пеням - 134 3945,58 рублей.

Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование требований по встречному иску ЗАО "Мангала" ссылается на то обстоятельство, что с 13.04.2015 и по настоящее время у арендатора отсутствует возможность законного использования арендованного земельного участка вследствие незаконных действий Администрации г.о. Химки.

При этом ответчик указал, что 06.09.2012 им был получен Градостроительный план земельного участка с КН 50:10:0010121:35, утвержденный Постановлением Администрации г.о.Химки N 1608 от 16.09.2012.

14.08.2013 обществом получено разрешение на строительство торгового центра с предприятиями общественного питания (корпус 13) N RU50301000-88 (предельное количество этажей - 3 + подвал).

10.09.2014 ЗАО "Мангала" получено разрешение на строительство торгового центра с предприятиями общественного питания, корректировка N RU50301000-168 от 10.09.2014 (взамен разрешения от 14.08.2013), предельное количество этажей 10 + подвал.

16.08.2013 между АЗО "Мангала" и ООО "СтройСервис" заключен договор генподряда N 08/13 на строительство объекта "Торговый центр с предприятиями общественного питания".

Однако постановлением Администрации г.о.Химки от 10.04.2015 N 397, во исполнение протеста Химкинской городской прокуратуры от 09.04.2015, было отменено постановление администрации N 1608 от 16.09.2012 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного в Московской области г.Химки, жилой микрорайон 1 "А", Юбилейный проспект", а также заместителем руководителя администрации изданы Приказы N 18 от 10.04.2015 "Об отзыве разрешения на строительство N RU50301000-88 от 14.08.2013" и N 19 от 10.04.2015 "Об отзыве разрешения на строительство N RU50301000-168 от 10.09.2014".

ЗАО "Мангала" обжаловало действия Администрации по отмене постановления и отзыве разрешений на строительство.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.06.2016 по делу N А41-25917/15 Постановление Администрации городского округа Химки Московской области N 397 от 10.04.2015 "Об отмене постановления Администрации городского округа Химки Московской области от 09.10.2012 г. N 1608 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного в Московской области г. Химки, жилой микрорайон 1 "А", Юбилейный проспект" признано недействительным.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-29457/15 признаны недействительными Приказ заместителя руководителя Администрации городского округа Химки Московской области N 18 от 10.04.2015 "Об отзыве разрешения на строительство N RU50301000-88 от 14.08.2013" и Приказ заместителя руководителя Администрации городского округа Химки Московской области N 111999 от 10.04.2015 "Об отзыве разрешения на строительство N RU50301000-168 от 10.09.2014".

На основании указанных обстоятельств ЗАО "Мангала" считает, что в результате незаконных действий Администрации г.о. Химки оно не имело возможности использовать арендованный земельный участок в соответствии с условиями договора аренды - для строительства и эксплуатации торгово-делового центра.

Ссылаясь на ч.4 ст. 614 ГК РФ ответчик направил в адрес администрации предложение от 08.07.2016 о соразмерном уменьшении арендной платы по договору аренды за период с 13.04.2015 по 31.03.2016 в размере 4 100 623,14 руб., а также в части неустойки.

Поскольку указанное обращение арендатора оставлено администрацией без удовлетворения, ответчик обратился в рамках настоящего дела с встречным иском об уменьшении размера арендной платы.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости удовлетворения первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Статьей 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" также установлен порядок расчета арендной платы за аренду земельных участков, находящихся на территории Московской области и в неразграниченной государственной собственности, который определяется по формуле: Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Согласно выполненному истцом расчету задолженность ответчика за период с 01.01.2014 по 31.03.2016 с учетом частичной оплаты составляет 4 426 659,44 руб..

Проверив расчет основного дола, арбитражный апелляционный суд считает его правильным.

Согласно ч. 6 ст. 15 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" и пункту 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, размер неустойки за период с 01.01.2014 по 31.03.2016 составил 1 343 945,58 руб.

Расчет неустойки проверен арбитражным апелляционным судом и признается правильным.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то обстоятельство, что в период с 10.04.2015 по 31.03.2016 он в результате незаконных действий администрации не мог осуществлять на арендованном участке строительство, следовательно, не мог пользоваться арендованным имуществом.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает указанные доводы ответчика необоснованными по следующим обстоятельствам.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, в силу норм действующего земельного и гражданского законодательства, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за предоставленное ему арендодателем во временное владение и пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 611, 614 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен ответчику в пользование по договору аренды N ЮА-182 от 09.12.2010 и договору о передаче прав и обязанностей от 28.06.2012.

В договоре предусмотрен предмет аренды - земельный участок с кадастровым номером 50:10:010121:63, площадью 3571 кв.м., адрес: г.Химки, в районе Ленинградского шоссе, ул.Панфилова, пр.проезда Куркинского шоссе и МКАД, вид разрешенного использования "размещение многоэтажной жилой застройки с объектами общественно-делового, культурно-развлекательного и спортивного назначения".

К ЗАО "Мангала" права аренды на участок перешли 09 июля 2012 года в момент регистрации договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 28.06.2012.

Следовательно, договорная обязанность передать земельный участок арендодателем исполнена в полном объеме.

Доказательств существенного ухудшения условий пользования, предусмотренные договором аренды, или состояния имущества - земельного участка, ответчиком не представлено.

В материалах дела также не имеется доказательств, что арендованное имущество - земельный участок - имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им (например, в силу расположения на местности, на спорном земельном участке отсутствовала бы возможность осуществлять строительство).

Таких обстоятельств судом не установлено.

Ответчик считает существенным ухудшением условий использования земельного участка действия администрации по отмене (отзыве) ранее выданной документации на строительство (разрешений на строительство и градостроительного плана земельного участка), которые признаны незаконными.

Однако согласно договору аренды, между истцом и ответчиком существуют отношения по поводу аренды земельного участка с установленными взаимными правами и обязанностями сторон.

Так, арендодатель обязан передать земельный участок арендатору в пользование, своевременно производить перерасчет арендной платы, не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, и т.д. Арендатор обязан принять участок, уплачивать арендную плату, использовать участок в соответствии с целевым назначением.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, возмещения убытков, в случае использования участка не по целевому назначению.

Ни договором, ни законом не предусмотрена обязанность арендодателя обеспечить арендатора документацией по строительству.

Напротив, в Градостроительном кодексе РФ установлены основания для выдачи этой документации, и орган местного самоуправления действует при ее выдаче не как сторона договора, а как уполномоченный орган, а все меры для ее получения принимаются заявителем - застройщиком.

Нарушения, допущенные уполномоченным органом при предоставлении (непредставлении, отзыве) разрешений на строительство, выдаче градостроительного плана земельного участка (невыдаче, отмене выданного ГПЗУ), могут быть обжалованы заявителем в установленном законодательством порядке, однако они не могут являться нарушениями условий договора аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, основанием для возникновения у арендатора права требовать уменьшения размера арендной платы является ухудшение условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды либо ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, определенным договором аренды и назначением имущества; ухудшение условий пользования арендованным имуществом должно иметь существенный характер".

Как следует из материалов дела, в период отмены разрешения на строительство договор аренды являлся действующим, спорный земельный участок обществом по акту приема-передачи Администрации не передавался.

Кроме того, невозможность осуществлять строительство на спорном земельном участке не означает невозможность использования такого участка по его целевому назначению, поскольку общество не лишено возможности производить работы, не только требующие получение разрешения.

Исходя из условий заключенного между сторонами договора аренды, неиспользование участка арендатором (ответчиком) не является основанием для невнесения арендной платы (раздел 3 договора).

Тот факт, что незаконность отмены разрешения на строительство признана вступившим в законную силу решением суда, свидетельствует лишь о наличии у ответчика права обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании убытков, однако не свидетельствует о невозможности использования земельного участка.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19.10.2016 по делу N А41-27202/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова