Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2016 г. N 15АП-14512/16

Требование: о признании незаконным акта органа власти по договору купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

20 октября 2016 г.

дело N А53-3838/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,

при участии:

от КФХ "Карнола": представитель Аксенов Ю.Ю., паспорт, по доверенности от 09.07.2015;

от Администрации Кугейского сельского поселения: представитель Козлова А.Н., паспорт, по доверенности от 19.10.2015;

от Администрации Азовского района Ростовской области: представитель не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Кугейского сельского поселения

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 11.07.2016 по делу N А53-3838/2016

по иску крестьянского (фермерского) хозяйства "Карнола"

к Администрации Кугейского сельского поселения

при участии третьего лица Администрации Азовского района Ростовской области

о признании незаконным отказа в передаче в собственность земельного участка и обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка,

принятое в составе судьи Великородовой И.А.

УСТАНОВИЛ:

крестьянское (фермерское) хозяйство "Карнола" (далее - хозяйство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации Кугейского сельского поселения (далее - администрация) о признании незаконными отказов администрации в передаче в собственность хозяйству земельного участка площадью 284 324 кв.м с кадастровым номером 61:01:0600017:695, расположенного примерно в 12 700 по направлению на запад от ориентира ПТ "Кугей" Ростовская область, Азовский район, вблизи п. Новополтавский, и земельного участка площадью 44 195 кв.м (пашня) с кадастровым номером 61:01:0600017:696, расположенного примерно в 13 300 по направлению на запад от ориентира ПТ "Кугей" область Ростовская, р-н Азовский, вблизи п. Новополтавский, изложенных в письмах N N 1231, 1232 от 13.11.2015, и обязании администрации в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу направить хозяйству проекты договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600017:695, с кадастровым номером 61:01:0600017:696 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрации Азовского района Ростовской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда от 11.07.2016 с учетом исправительного определения от 14.07.2016 признан незаконным как противоречащий нормам Земельного кодекса Российской Федерации отказ администрации в продаже земельного участка площадью 284 324 кв.м. с кадастровым номером 61:01:0600017:695, расположенного примерно в 12 700 по направлению на запад от ориентира ПТ "Кугей" Ростовская область, Азовский район, вблизи п. Новополтавский и земельного участка площадью 44 195 кв.м. (пашня) с кадастровым номером 61:01:0600017:696, расположенного примерно в 13 300 по направлению на запад от ориентира ПТ "Кугей" область Ростовская, р-н Азовский, вблизи п. Новополтавский, изложенный в письме от 13.11.2015 N 1231, N 1232. Суд обязал администрацию в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу направить хозяйству проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600017:695, с кадастровым номером 61:01:0600017:696. С администрации в пользу хозяйства взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просила решение отменить и принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что в силу абзаца третьего пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" спорные договоры не могли быть возобновлены на неопределенный срок, поскольку были заключены на торгах после введения в действие закона, требующего обязательного проведения торгов. Суд не принял во внимание, что заявления о предоставлении спорных земельных участков в собственность были поданы после истечения срока действия данных договоров, в силу чего заявитель утратил основанное на подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение земельных участков в собственность без торгов. Кроме того, администрацией была запрошена информация о состоянии расчетов по спорным договорам аренды, в результате чего выявлено, что по договору аренды N 13/08 от 06.11.2008 по состоянию на 01.01.2015 имелась задолженность по арендной плате в сумме 3 389 руб. 88 коп. и задолженность по пене в сумме 1 479 руб. 96 коп., по состоянию на 25.11.2015 задолженность по договору аренды составляла 1 485 руб. 62 коп, в том числе задолженность по пене в сумме 1 727 руб. 96 коп. и переплата по договору аренды 242 руб. 34 коп., по состоянию на 05.08.2016 задолженность составляла 5 878 руб. 89 коп.; по договору аренды N 12/08 от 06.11.2008 по состоянию на 01.01.2015 имелась переплата по арендной плате в сумме 4 418 руб. 15 коп., по состоянию на 25.11.2015 переплата по договору аренды составляла 3 793 руб. 09 коп., по состоянию на 05.08.2016 задолженность составляла 24 607 руб. 90 коп.

В письменных пояснениях третье лицо поддержало доводы апелляционной жалобы.

В отзыве на апелляционную жалобу хозяйство просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третье лицо, извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва и пояснений, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона (протокол о результатах аукциона от 05.11.2008 N 113) между Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области и хозяйством был заключен договор N 12/08 от 06.11.2008 аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, по которому в аренду хозяйству был передан земельный участок площадью 284 324 кв.м с кадастровым номером 61:01:0600017:695 сроком на пять лет (до 05.11.2013).

По результатам аукциона (протокол о результатах аукциона от 05.11.2008 N 114) между Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области и хозяйством был заключен договор N 13/08 от 06.11.2008 аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, по которому в аренду хозяйству был передан земельный участок площадью 44 195 кв.м с кадастровым номером 61:01:0600017:696 сроком на пять лет (до 05.11.2013).

10.02.2009 запись о государственной регистрации указанных договоров внесена в ЕГРП.

Земельные участки были переданы арендатору для целей сельскохозяйственного производства, что сторонами не оспаривается.

01.01.2015 к спорным договорам были заключены дополнительные соглашения о размерах арендной платы и порядке ее уплаты.

Из кадастровых паспортов спорных земельных участков следует, что они находятся в государственной собственности, которая не разграничена.

На территории Кугейского сельского поселения Азовского района Ростовской области Правила землепользования и застройки утверждены 30.11.2012.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) с 01.03.2015 (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ) распоряжение спорными земельными участками осуществляет администрация.

15.10.2015 хозяйство обратилось к администрации с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 61:01:0600017:695, 61:01:0600017:696.

Письмами от 13.11.2015 N 1231, N 1232 администрация отказала в продаже указанных земельных участков, указав в качестве основания на прекращение арендного правоотношения с истечением сроков действия договоров.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, действий (бездействия) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для признания недействительным ненормативного акта является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Согласно кадастровым паспортам спорных земельных участков они относятся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением о выкупе и на момент принятия оспариваемого отказа) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Довод апелляционной жалобы о том, что заявления были поданы хозяйством после истечения сроков действия договоров аренды, подлежит отклонению в силу следующего.

Предусмотренное пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ право на выкуп земельного участка является элементом правового статуса арендатора земельного участка с/х назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Довод апелляционной жалобы о том, что в силу правовой позиции, выраженной в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" спорные договоры не могли быть возобновлены на неопределенный срок, поскольку были заключены на торгах после введения в действие закона, требующего обязательного проведения торгов, подлежит отклонению, поскольку в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 отсутствует указание на статью 10 Закона N 101-ФЗ, статью 34 Земельного кодекса Российской Федерации; буквальное содержание данных норм не предусматривает передачу в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, исключительно на торгах (предусмотрена иная процедура) (данная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2016 по делу N А32-38683/2014).

Факты прекращения арендных отношений применительно к спорным земельным участкам на момент подачи хозяйством заявлений о приобретении их в собственность, принятия арендодателем мер к возврату участков от арендатора, и уполномоченным на распоряжение данным участком органом - мер к выполнению публичных процедур, предписанных пунктом 1 статьи 10, статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, из материалов дела не следуют. Запись о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не погашена.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на день подачи заявлений о приобретении земельных участков в собственность спорные договоры аренды действовали как возобновленные на неопределенный срок. Таким образом, на указанный день у хозяйства имелся статус арендатора в отношении спорных земельных участков.

На день подачи указанных заявлений спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения использовались по целевому назначению более трех лет.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Приведенная норма о необходимости подачи заявления до истечения срока договора аренды направлена не на безусловное пресечение возможности выкупа после даты, ограничивающей срок действия договора, а на обеспечение стабильности гражданского оборота. По смыслу рассматриваемого правила заявление должно быть подано в период, когда заявитель является титульным и фактическим владельцем участка, до момента прекращения арендных отношений и возможной передачи участка другому лицу. Данное обстоятельство, как указано выше, подтверждается материалами дела.

Довод администрации о наличии у хозяйства задолженностей и переплат по арендной плате и пени по спорным договорам подлежит отклонению, поскольку данный довод в суде первой инстанции не приводился. Доказательства, обусловливающие невозможность приведения данного довода в суде первой инстанции, администрацией не представлены, в силу чего отсутствуют предусмотренные части 1 статьи 268 АПК РФ основания принятия данного довода апелляционным судом. Кроме того, по смыслу редакции пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, действующей на день разрешения настоящего дела, юридическое значение при оценке надлежащего использования имеют нарушения правил собственно землепользования. Доказательства таких нарушений в деле отсутствуют; довод о них ни администрацией, ни третьим лицом не приводился.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существовании совокупности обстоятельств, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, Законом N 101-ФЗ, в силу которых хозяйства вправе претендовать на приобретение арендованных хозяйством спорных земельных участков в собственность без проведения торгов, и отсутствие законных препятствий для реализации заявителем данного права.

Основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

Администрация в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2016 по делу N А53-3838/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова