Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2016 г. N 09АП-50910/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 7 февраля 2017 г. N Ф05-22301/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г.Москва

11 ноября 2016 г.

Дело N А40-148748/14

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Веклича Б.С.,

Судей: Лящевского И.С., Солоповой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2016 по делу N А40-148748/14 (157-1225), принятое судьей Дружининой В.Г.

по иску Индивидуального предпринимателя Потрехалина Андрея Геннадьевича (ИНН 773565007587, ОГРНИП 304770000288954)

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

третье лицо: ООО "АБН-Консалт" (ИНН 7707310352, ОГРН 1027707004225)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: Хугаев В.Е. по доверенности от 14.04.2014, Потрехалин А.Г. лично,

от ответчиков: Стогова А.А. по доверенности от 07.12.2015;

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Потрехалин А.Г. обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 31,6 кв.м., расположенного по адресу: Зеленоград, корп.1458, 1 этаж, пом.1, комнаты 1, 1в, 2-6, 6а (с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением суда от 20.07.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменные пояснения по жалобе.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.03.2006 заключен договор аренды N 10-00063/06, в соответствии с которым истцу в аренду переданы нежилые помещения, общей площадью 31,6 кв.м., расположенные по адресу: Зеленоград, корп. 1458, 1 этаж, пом. 1, комнаты 1, 1в, 2-6, 6а.

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Истец 28.06.2013 обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке N 159-ФЗ от 22.07.2008.

03.07.2014 истец получил от ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Истец 23.07.2014 направил в Департамент ответ на предложение заключить договор, в котором выразил свое согласие на заключение договора купли-продажи с учетом изменений, в части стоимости объекта недвижимого имущества, а также необходимости зачета стоимости неотделимых улучшений произведенных истцом в размере 2 045 385,92 руб.

В ответ на предложение истца Департамент письмом от исх. N ДГИ-11-916642/14-1 от 22.08.2014 сообщил, что не принимает условия для заключения договора, предложенные истцом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Доводы жалобы о недостоверности выводов, сделанных по результатам проведенной судебной экспертизы, о том, что цена должна быть установлена ответчиком, отклоняются судом.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В силу положений п.2 ст.5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра, копия которой имеется в материалах дела.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "ПетроЭксперт" и ООО "СтимулФинанс" выполнено экспертное заключение, согласно которому улучшения, произведенные в нежилом помещении, общей площадью 31,6 кв.м., расположенном по адресу: г. Зеленоград, корп. 1458, 1 этаж, пом. 1, комнаты 1, 1в, 2-6, 6а являются неотделимыми улучшениями.

Согласно ст.5 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

По результатам экспертизы, назначенной для определения рыночной стоимости спорного объекта, согласно экспертному заключению Соготдиновой Л.З. рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 31,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Зеленоград, корп. 1458, 1 этаж, пом. 1, комнаты 1, 1в, 2-6, 6а с учетом стоимости неотделимых улучшений составляет 2 910 169,49 руб. без учета НДС; рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных в нежилом помещении общей площадью 31,6 кв.м., расположенном по адресу: г. Зеленоград, корп. 1458, 1 этаж, пом. 1, комнаты 1, 1в, 2-6, 6а по Рабочему проекту АС, ВК от 19.11.2007, Проекту N 90-РК/00МГЭ от 19.11.2007, Рабочему проекту N 05- 0806НСС от 28.04.2006 г. по состоянию на 28.06.2013 составляет 2 029 000 руб.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 в силу ч.ч.2, 3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенных экспертиз, назначенных в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения рыночной стоимости спорного объекта, а также определения отделимости улучшений истца.

Согласно ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.

Также экспертами надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертами, проверена судом апелляционной инстанции.

Статьями 12, 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что сведения, содержащиеся в отчете, являются оспоримыми, а итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанного в отчете, признается достоверной, если в судом порядке не установлено иное.

Согласно п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу.

В соответствии со ст.71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертных заключений, в то время как в соответствии с требованиями ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст.176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2016 по делу N А40-148748/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.С. Веклич

Судьи

И.С. Лящевский А.А. Солопова