Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2017 г. N 13АП-11609/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 сентября 2017 г. N Ф07-8362/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

09 июня 2017 г.

Дело N А56-89827/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.

судей Кашиной Т.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.

при участии:

от истца (заявителя): Чистяков Д.О. по доверенности от 10.01.2017,

от ответчика (должника): Гаврилова С.А. по доверенности от 29.12.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11609/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2017 по делу N А56-89827/2016 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску ООО "Ай-Текнолоджи"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании недействительной одностороннюю сделку Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленную уведомлением от 22.09.2016 N 104610-32 об изменении арендной платы за земельный участок к Договору N 00/ЗКС-04808(17) от 01.01.2008

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ай-Текнолоджи"(далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании недействительной одностороннюю сделку Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленную уведомлением от 22.09.2016 N 104610-32 об изменении арендной платы за земельный участок к Договору N 00/ЗКС-04808(17) от 01.01.2008.

Решением от 22.03.2017 иск удовлетворен в полном объеме.

Комитет обратился с апелляционной жалобой.

Комитет не согласен с выводом суда о том, что арендодатель с даты получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию не вправе был изменять размер нерегулируемой арендной платы, установленной по результатам по результатам торгов. Комитет, ссылаясь на пункты 3.7, 6.1,6.3 договора, указывает на то, что в договоре стороны предусмотрели установление с момента ввода объекта в эксплуатацию размера арендной платы, регулируемого нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Таким образом, по мнению подателя апелляционной жалобы, размер арендной платы за пользование земельным участком с 19.10.2015 (даты получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию) подлежит определению с применением кода функционального использования территории Кн-18,0.

Кроме того, податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что вид деятельности арендатора по сравнению с целями использования участка, установленными пунктом 1.2 договора, не изменился. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации, в то время как в соответствии с разрешением от 19.10.2015 N 78-05-16-2015 на ввод объекта в эксплуатацию и ведомостью от 28.01.2016 N 43288Г-15/1 инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 15.01.2016 на земельном участке находится многоэтажный гараж. На основании изложенного, Комитет полагает, что деятельность арендатора на арендуемом земельном участке изменилась.

01.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Общества поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Земельный участок о с кадастровым номером: 78:15:0008217:5, площадью 37 740 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова, участок 103 (у дома 9, корпус 2) был предоставлен Комитетом, по итогам проведенного открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, результаты которого были оформлены Протоколом от 10.07.2008 года, в аренду ООО "Скит" (ОГРН 1027801539556) по Договору N 00/ЗКС-04707(17) от 14.07.2008 года.

Между Комитетом и ООО "Скит на Турухтанных островах" (ОГРН 1089847341044) на основании заявления ООО "Скит" от 23.08.2008 N 78-08 и соглашения о переуступке части прав от 23.09.2008 года по Договору аренды N 00/ЗКС-04707(17) от 14.07.2008 года, заключенного между ООО "Скит" и ООО "Скит на Турухтанных островах", в отношении указанного земельного участка был заключен Договор аренды N 00/ЗКС-04808(17) от 01.10.2008 года.

Договор аренды N 00/ЗКС-04808(17) от 01.10.2008 года зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 10.11.2008 г.

16 мая 2012 года между ООО "Скит на Турухтанных островах" и истцом (ООО "Ай-Текнолоджи") был заключен Договор уступки прав по Договору аренды N 00/ЗКС-04808(17) от 01.10.2008 года, согласно п. 1.1. которого ООО "Скит на Турухтанных островах" передало ООО "Ай-Текнолоджи" в полном объеме совокупность прав и обязанностей арендатора Земельного участка по Договору аренды N 00/ЗКС-04808(17) от 01.10.2008 года.

Договор уступки прав от 16.05.2012 зарегистрированный в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 04.06.2012 года.

Пунктом 1.2. Договора аренды предусмотрено, что Земельный участок был предоставлен для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации для размещения паркинга. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство Арендатор имеет право возводить на Земельном участке объекты недвижимости (паркинг).

Согласно п.3.1. Договора аренды срок действия указанного договора составляет 6 лет. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.3.3. Договора аренды).

Порядок и сроки внесения арендной платы установлен в разделе 3 Договора.

В соответствии с пунктами 3.5 и 3.6 Договора аренды арендная плата за Земельный участок установлена в размере 6 900 000 рублей и подлежит перечислению в следующем порядке:

- за первые три года действия договора по 1 150 000 рублей в год;

- за четвертый, пятый и шестой годы действия договора в случае, если арендатор приступил в установленном порядке к строительству, по 287 500 рублей, уплачиваемых поквартально, а в случае, если по истечении трех лет с начала действия договора арендатор не имеет положительного заключения управления государственной вневедомственной экспертизы по проектной документации, а также разрешения государственного архитектурно-строительного надзора Санкт-Петербурга на выполнение строительно-монтажных работ, арендная плата за четвертый, пятый и шестой годы действия договора составляет по 575 000 рублей, уплачиваемых поквартально.

Пунктом 6.3. Договора аренды предусмотрено, что по окончании срока действия Договора, указанного в пункте 3.1, но не ранее дня утверждения акта приемки законченного строительством Объекта или Объектов (в случае, если на Участке возводится несколько объектов недвижимости), арендная плата за Участок подлежит установлению в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Санкт-Петербурга, регламентирующими исчисление размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории Санкт-Петербурга. По наступлении оговоренных в настоящем пункте юридических фактов стороны обязаны заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы.

Во исполнение условий Договора аренды арендатор (истец) возвел на Земельном участке в соответствии с Разрешением на строительство от 12.12.2012 N 78-05008121-2012 объект недвижимости - нежилое здание (многоэтажный гараж), кадастровый номер: 78:15:0008217:3048, площадью 708,2 кв.м., количество этажей: 2, ввел его в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2015 N 78-05-16-2015. и зарегистрировал на него 13.11.2015 г. в установленном законом порядке право собственности.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направил в адрес ООО "Ай-Текнолоджи" уведомление от 22.09.2016 года N 104610-32 об изменении арендной платы за земельный участок к Договору N 00/ЗКС-04808(17) от 01.10.2008, с приложением к нему расчета арендной платы, в котором сообщил Истцу об увеличении арендной платы по Договору аренды с 19.10.2015 года.

Считая, увеличение с 19.10.2015 размера арендной платы ответчиком в одностороннем порядке и перерасчет арендных платежей за предшествующий год 2015 незаконным, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительной односторонней сделки Комитета, оформленной уведомлением от 22.09.2016 N 104610-32 об изменении арендной платы за земельный участок к Договору N 00/ЗКС-04808(17) от 01.01.2008.

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел к заключению, что в рассматриваемой ситуации основания для изменения арендной платы отсутствуют, так как в спорный период нормативных правовых актов, изменяющих исчисление размера арендной платы, не принималось, вид деятельности арендатора по сравнению с целями использования Участка, установленный пунктом 1.2 Договора, не изменялся. Арендатор не уведомлялся об увеличении размера арендной платы по Договору и об основаниях такого одностороннего изменения размера арендной платы с 19.10.2015, равно как и об основаниях для доначисления арендной платы по Договору за предшествующий год - 2015.

Кроме того, суд первой инстанции также указал, что основания для одностороннего изменения арендной платы отсутствуют в связи с тем, что между сторонами не было заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора на 49 лет в соответствии с п. 6.1 Договора.

Повторно исследовав материалы настоящего дела, суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Как верно указано судом первой инстанции, со ссылкой на пункт 18 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", статью 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, условиями пункта 6.3 договора, на который указывает, в том числе, и в жалобе Комитет, не предусмотрено право арендатора на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

В силу прямого указания пункта 6.3 договора стороны обязаны заключить дополнительное соглашение после наступления оговоренных в настоящем пункте юридических фактов.

Право ответчика, как арендодателя, на изменение, в том числе, одностороннее увеличение, размера арендной платы по договору корреспондирует его обязанности совместно с истцом заключить дополнительное соглашение о соответствующем изменении размера арендной платы (пункт 1 статьи 328 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Между тем, соответствующее дополнительное соглашение между сторонами заключено не было.

Анализируя пункт 3.7 договора, суд первой инстанции указал, что силу данного пункта основанием для такого одностороннего изменения размера арендной платы являются продление срока действия договора в соответствии с п. 6.1 Договора (в случае заключения между сторонами дополнительного соглашения о продлении срока действия договора на 49 лет) с учетом функционального назначения Объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующими исчисление размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

При этом право арендодателя требовать от арендатора внесения арендных платежей в новом размере и корреспондирующая этому праву обязанность арендатора оплачивать аренду имущества в ином размере возникают только при условии предварительного письменного извещения арендатора об изменении арендной платы по основаниям, установленным пунктом 3.7 Договора, и не ранее момента извещения арендатора о подобном изменении Договора.

В рассматриваемой ситуации, основания для изменения арендной платы отсутствуют, так как в спорный период нормативных правовых актов, изменяющих исчисление размера арендной платы, не принималось, вид деятельности арендатора по сравнению с целями использования Участка, установленных пунктом 1.2 Договора, не изменялся.

Согласно ведомости инвентаризации участка ГУП ГУИОН, по состоянию на 15.01.2016 на земельном участке, переданном в пользование Обществу, на момент инвентаризации иная деятельность не осуществлялась; изменений в функциональном использовании не произошло. Участок использовался Ответчиком в соответствии с пунктом 1.2. Договора.

Обратного Комитетом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

Арендатор не уведомлялся об увеличении размера арендной платы по Договору и об основаниях такого одностороннего изменения размера арендной платы с 19.10.2015, равно как и об основаниях для доначисления арендной платы по Договору за предшествующий год - 2015.

Кроме того, основания для одностороннего изменения арендной платы отсутствуют в связи с тем, что между сторонами не было заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора на 49 лет в соответствии с пунктом 6.1 Договора.

Срок действия договора продлен на основании положений пунктом 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как верно указано судом первой инстанции, изменение ответчиком размера арендной платы в одностороннем порядке, в условиях, что при заключении договора виды функционального использования участков согласованы в Договоре и подтверждены ведомостями инвентаризации ГУП ГУИОН, и фактически арендатором не изменялись, является незаконным.

Судом также установлено, что арендодатель в период с 2015 года по 2016 год не направлял арендодателю перерасчета арендной платы ни на основании пункта 3.7, ни на основании п. 6.3 Договора, ни по другим основаниям, то есть не совершил действий, предусмотренных Договором, которые могли бы повлечь изменение размера арендной платы.

Ни условия договора, ни положения действующего законодательства не предоставляют арендодателю права пересчитывать и требовать внесения арендной платы в новом размере за предшествующий год.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2017 по делу N А56-89827/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Т.А.Кашина И.А. Тимухина