Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2016 г. N 09АП-43782/16

г. Москва

13 октября 2016 г.

Дело N А40-204539/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Солоповой А.А.

судей Савенкова О.В., Александровой Г.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2016 года

по делу N А40-204539/2015, принятое судьей О.В. Анциферовой

по иску общества с ограниченной ответственностью "Детский клуб" (ОГРН 1077761120722, 101000, г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, стр. 3) к департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Талызина Н.В. (по доверенности от 02.10.2016)

Беспалов С.А. (по доверенности от 02.10.2016)

от ответчика: Немченков Д.А. (по доверенности от 21.09.2016)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Детский клуб" (далее - ООО "Детский клуб", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий сторон по цене договора купли-продажи нежилого помещения площадью 342,2 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, стр. 3 (этаж 2, пом. III, комн. 1-12, этаж 3, пом. III, комн. 1-16) (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 04 июля 2016 года Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Детский клуб" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 342,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, стр. 3 (этаж 2, пом.III, комн.1-12, этаж 3, пом.III, комн.1-16), изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: "3.1 Цена объекта составляет 46 038 000 руб. (Сорок шесть миллионов тридцать восемь тысяч рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; п. 3.4. договора в следующей редакции: "3.4 Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 767 300 руб. (Семьсот шестьдесят семь тысяч триста рублей) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".

Суд взыскал с ответчика в пользу истца 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины и 50 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что у истца отсутствует преимущественное право выкупа недвижимого имущества, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что 06 февраля 2004 года между ООО "РИЭЛТЕК" (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 01-00164/04, в соответствии с которым арендатору передано нежилое помещение площадью 342,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, стр. 3, сроком по 31.12.2010 (в редакции дополнительного соглашения от 30.04.2008 к договору).

04 декабря 2009 года между ООО "РИЭЛТЕК" и ООО "Детский клуб" заключен договор N 2/Ф возмездной уступки прав, в соответствии с которым истцу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды N 01-00164/04 от 06.02.2004.

Договор возмездной уступки прав от 04 декабря 2009 года N 2/Ф прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

Согласно выписке из Базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы от 08.10.2015 истец является субъектом малого предпринимательства.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) устанавливаются следующие критерии, при соответствии которым субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно части 1, части 2 статьи 10 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направленного на развитие и поддержку малого и среднего предпринимательства, Закон вступил в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3, 4 статьи 9 Закона, которые вступили в силу с 01.01.2009.

Частью 3 статьи 1 того же Федерального закона предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Следовательно, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Сведения о наличии задолженности истца по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения (16 июня 2015 года) отсутствуют.

В пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Материалами дела подтверждено, что спорное помещение выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, принадлежит на праве собственности городу Москве, спорное нежилое помещение находится во владении истца с 04 декабря 2009 года.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все условия, предусмотренные положениями статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истцом были соблюдены.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий сторон в части цены выкупаемого имущества в рамках рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции проведена судебная экспертиза, в результате которой АНО "Независимое экспертно-оценочное бюро" выполнено заключение N ЭС-16 от 04 апреля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 16.06.2015 составила 46 038 000 руб., без учета НДС.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что указанное экспертное заключение отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 16 июня 2015 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Указанное экспертное заключение является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), следовательно, суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении АНО "Независимое экспертно-оценочное бюро" (ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы ответчиком не было заявлено).

Поскольку в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а истец имеет право на выкуп арендуемого объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции полагает, что заявленные исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости выкупаемого имущества на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что у истца отсутствует преимущественное право выкупа недвижимого имущества, только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняются судом апелляционной инстанции, как не соответствующие нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии решения судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2016 года по делу N А40-204539/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Солопова

Судьи

О.В. Савенков Г.С. Александрова