Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2017 г. N 15АП-7236/17

город Ростов-на-Дону

15 июня 2017 г.

дело N А32-4424/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии:

от ответчика: представителя Чуйкова А.В. по доверенности от 05.06.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 апреля 2017 года по делу N А32-4424/2016

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Моторсервис"

о взыскании задолженности, неустойки,

принятое в составе судьи Семушина А.В.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Моторсервис" (далее - ООО "Моторсервис", ответчик) о взыскании за период с 06.01.2004 по 31.12.2015 задолженности по договору аренды земельного участка N 4900009924 от 13.05.2015 в размере 7 905 785 руб. 01 коп. и неустойки в размере 271 366 руб. 04 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своей обязанности по внесению арендных платежей за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:2434 площадью 3 500 кв.м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме. Судебный акт мотивирован тем, что период взыскания с 06.01.2004 по 12.02.2013 находится за сроком исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска в данной части. Суд первой инстанции также указал, что общество вступило во владение земельным участком площадью 3 500 руб. не ранее даты подписания договора от 23.05.2015. В связи с тем, что по платёжному поручению N 68 от 10.09.2015 общество внесло арендный платёж в размере 414 592 руб., у него по состоянию на 31.12.2015 имеется переплата по арендным платежам в размере 186 415 руб.

С принятым судебным актом не согласилась администрация, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объёме повторяют доводы, приведённые в обоснование искового заявления, и сводятся к тому, что стороны распространили действие договора аренды N 4900009924 от 13.05.2015 на период с 06.01.2004, определили размер арендной платы в размере 694 155 руб. в год, в связи с этим стороны обязаны исполнять договор на согласованных условиях.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции администрация явку своего представителя не обеспечила, будучи надлежащим образом уведомлена о времени и месте рассмотрения дела. В отношении истца дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО "Моторсервис" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301011:2434 располагаются только объекты недвижимости, на праве собственности принадлежащие ООО "Моторсервис".

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.11.2003 по делу N А32-22630/2003 был удовлетворён иск ООО "Моторсервис", заявленный к администрации, о признании права собственности на объекты самовольного строительства, располагающиеся по адресу: г. Сочи, ул. Я. Фабрициуса - здание лит. "А" площадью 660,6 кв.м., здание лит. "Б" площадью 67,8 кв.м., здание лит. "В" общей площадью 14,6 кв.м., здание лит. "Д" площадью 157,7 кв.м.

Из представленных в материалы дела документов следует, что обществом предпринимались попытки по формированию земельного участка, занятого принадлежащими ему объектами недвижимого имущества, с 2003 года. Из проекта границ земельного участка, датированного 2003 годом, справки градостроительной базы данных и дежурного плана города, датированного 2011 годом, следует, что изначально за обществом предполагалось закрепить земельный участок площадью 995 кв.м.

Окончательно границы земельного участка были сформированы и сам участок поставлен на ГКН только 27.08.2014, что подтверждается сведениями кадастрового паспорта N 2343/12/14-1041678 от 12.11.2014. Площадь земельного участка составила 3 500 кв.м., участку присвоен кадастровый номер 23:49:0301011:2434, разрешённым видом использования определено: "для эксплуатации станции технического обслуживания автомобилей, административного здания, кафе, проходной, бани", адресом места расположения земельного участка является: г. Сочи, ул. Я. Фабрициуса, 18.

Согласно выписке из ЕГРП N 90-12586417 от 27.11.2015 в государственный реестр 23.10.2014 внесена регистрационная запись о праве собственности МО г. Сочи на выше указанный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:2434.

26.01.2015 администрацией издано постановление N 180, согласно которому в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Моторсервис" сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:2434 площадью 3 500 кв.м. для целей эксплуатации станции технического обслуживания автомобилей, административного здания, кафе, проходной, бани.

На основании данного постановления 26.01.2015 между администрацией (арендодатель) и ООО "Моторсервис" (арендатор) заключён договор аренды земельного участка N 4900009924 от 13.05.2015, согласно которому обществу для эксплуатации станции техобслуживания автомобилей, административного здания, кафе, проходной, бани в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:2434, общей площадью 3 500 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, г. Сочи, ул. Я. Фабрициуса, д. 18.

В пунктах 2.3, 3.1 договора стороны закрепили, что условия настоящего договора о внесении арендной платы и об исчислении арендной платы применяются к отношениям, возникшим с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости.

Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 15.04.2015 N 001/16-2015 и составляет 694 155 руб.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платёжным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора).

В пункте 3.6 договора закреплено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования. При этом в пункте 1.2 закреплено, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

Ссылаясь на положения пунктов 2.3, 3.1 договора, согласно которым стороны фактически распространили действие договора на предшествующий период до его фактического заключения - с момента возникновения у ООО "Моторсервис" права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на данном участке, т.е. с 06.01.2004, администрация полагает, что ответчик был обязан вносить арендную плату в размере, определённом пунктом 3.2 договора.

В порядке досудебного урегулирования спора ответчику сообщалось об имеющейся задолженности по арендной плате за земельный участок и предлагалось погасить ее в добровольном порядке. В связи с тем, что общество требования администрации не исполнило, последняя обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО "Моторсервис" было заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности.

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьёй 199 Кодекса требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со статьёй 203 Кодекса течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

В пунктах 20, 21, 24 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации N 43 от 29.09.2015 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" даны следующие разъяснения (при вынесении решения суд первой инстанции ссылался на разъяснения Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 12, 15.11.2001 N 15/18, которые не подлежат применению с момента опубликования Пленума ВС РФ N 43 от 29.09.2015).

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.

В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.

Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу выше приведённых разъяснений внесение ООО "Моторсервис" в качестве платы за использование земель земельного налога вплоть до 1 квартала 2011 года не может свидетельствовать о признании ответчиком наличия задолженности за последующие периоды. Также о данном обстоятельстве не может свидетельствовать и факт заключения договора N 4900009924 от 13.05.2015, который хотя и распространил своё действие на предыдущие периоды, однако не содержит в себе прямого указания на факт признания обществом конкретной задолженности, образовавшейся за конкретный период.

Вместе с тем, для правильного определения периода, не покрытого сроком исковой давности, суд апелляционной инстанции не может не учитывать положения пункта 3.3 договора аренды, согласно которому внесение арендной платы в бюджет осуществляется до истечения 10-го числа последнего месяца квартала.

Администрация с иском по настоящему делу обратилась 12.02.2016, с учётом того, что по условиям договора, действие которого распространено сторонами на предыдущий период, что в полной мере соответствует нормам действующего законодательства и принципу свободы договора, обязанность по внесению платы за 1 квартал 2013 года являлась просроченной только с 10.03.2013.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сроком исковой давности покрыт период с 06.01.2004 по 31.12.2012. С учётом изложенного вывод суда первой инстанции о покрытии сроком исковой давности и периода с 01.01.2013 по 12.02.2013 является ошибочным.

Также является ошибочным и вывод суда первой инстанции о том, что администрация была праве начислять арендные платежи за использование земельного участка площадью 3 500 кв.м. только с даты заключения договора аренды N 4900009924 от 13.05.2015. В указанной части суд первой инстанции основывает свой вывод на положениях пункта 1.2 договора.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учёл тот факт, что вне зависимости от даты заключения договора ООО "Моторсервис" в силу прямого указания закона, о чём будет указано ниже по тексту постановления, было обязано оплачивать фактически используемые земли, в том числе несение данной обязанности не ставится нормами действующего законодательства в зависимость и от факта наличия либо отсутствия в ГКН сведений об используемом земельном участке.

Как указывалось ранее, в 2009-2011 годах рассматривался вопрос о формировании земельного участка общей площадью 995 кв.м. Вместе с тем, проект границ земельного участка, датированный 2003 годом, справка градостроительной базы данных и дежурного плана города, датированная 2011 годом, могли иметь актуальность только в те периоды времени, когда они составлялись. Хотя сами по себе данные документы могли и не отражать реальную картину фактического использования земельного участка ООО "Моторсервис", тем более данные документы нельзя признать актуальными на период, не покрытый сроком исковой давности - 2013-2015 годы.

Как указывалось ранее, спорные земли были заняты объектами недвижимого имущества, принадлежащими обществу, по меньшей мере, с 2004 года.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Моторсервис" подтвердил тот факт, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301011:2434 площадью 3 500 кв.м. располагаются исключительно объекты недвижимости, принадлежащие обществу.

Подписав договор аренды N 4900009924 от 13.05.2015 без замечаний и возражений и распространив его действие на предыдущий период, ООО "Моторсервис" фактически приняло на себя бремя доказывания того, что в тот или иной период времени общество фактически использовало земли площадью меньшей нежели 3 500 кв.м.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Моторсервис" не представило доказательства того, что до момента заключения договора в период, не покрытый сроком исковой давности оно владело и пользовалось землями общей площадью меньшей 3 500 кв.м. Ответчик не раскрыл сведения об иной площади используемых им в спорный период земель, не представил доказательства того, что в последующем по тем или иным конкретным основаниям и причинам происходило приращение площади земельного участка.

При таких обстоятельствах, ввиду того, что ответчиком не доказано иного, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным довод администрации о необходимости начисления арендной платы за период, не покрытый сроком исковой давности, исходя из площади фактически использованных обществом земель общей площадью 3 500 кв.м.

При расчёте задолженности по договору аренды N 4900009924 от 13.05.2015 администрация руководствовалась размером арендной платы, установленным в пункте 3.2 договора.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016 по делу N А32-42560/2015, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2017, пункт 3.2 договора аренды, основанный на отчёте независимого оценщика ООО "Капитал+" N 001/16-2015 от 15.04.2015, признан недействительным.

Арбитражными судами установлено, что выше указанный отчет независимого оценщика, послуживший основанием для определения стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка, подготовлен с нарушением норм действующего законодательства об оценочной деятельности. Данное обстоятельство повлекло недействительность (ничтожность) пункта 3.2 договора (статьи 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В основу судебных актов по делу N А32-42560/2015 было положено заключение судебной экспертизы N 1-1151-3/2016 (т. 2 л.д. 82-84), выводы которого в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициально установленное значение при разрешении настоящего спора. В том числе судебный эксперт определил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:2434 площадью 3 500 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Я. Фабрициуса, д. 18, по состоянию на 27.03.2015 составляет 9 111 191 руб.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

ООО "Моторсервис" плательщиком земельного налога в отношении спорного участка не является. Это означает, что ответчик за использование участка при обычных условиях должен был вносить арендные платежи лицу, осуществляющему функции собственника спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбережённой платы за использование земельного участка.

Учитывая, что в силу выше приведенных норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, то сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежат определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013).

В связи с вступлением в действие Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" с 08.12.2008 полномочия собственника в отношении спорного земельного участка осуществляет администрация.

Поскольку порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности города-курорта Сочи установлен соответствующими муниципальными нормативно-правовыми актами, к спорным правоотношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи.

Указание суда первой инстанции на то, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" не основано на нормах действующего законодательства, т.к. данный нормативно-правовой акт вступил в действие только 02.08.2016, т.е. за пределами спорного периода.

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Размер годовой арендной платы, установленный настоящим пунктом, может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия соответствующим уполномоченным органом исполнительной власти нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценке, но не чаще 1 раза в год.

Согласно пункту 5.6 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлялся ООО "Моторсервис" для размещения зданий станции техобслуживания автомобилей, административного здания, кафе, проходной, бани.

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствовало положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011, согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи", которое действовало до 17.11.2015.

Согласно пункту 4.1 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывался как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции, определяемого в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил N 1061 (АП=Р х С х Ки).

Согласно пункту 9.4 Постановления N 210 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в Постановлениях N 210 и N 1061, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.

С учётом изложенного, размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежал расчёту исходя из рыночной стоимости участка, определённой независимым оценщиком.

Как указывалось ранее, в материалы дела представлено заключение судебной экспертизы N 1-1151-3/2016, согласно которому по состоянию на 2015 год рыночная стоимость спорного земельного участка составляла 9 111 191 руб.

В материалах дела отсутствуют сведения о рыночной стоимости земельного участка на 2014 и 2013 годы.

В целях актуализации размера рыночной стоимости земельного участка на соответствующие годы, с учётом того, что в материалы дела не представлены доказательства существенного колебания в спорный период на рынке недвижимости, суд апелляционной инстанции считает возможным применить к рыночной стоимости земельного участка, определённой по состоянию на 2015 год, понижающие коэффициенты в виде показателей уровня инфляции, установленных в Федеральном законе о федеральном бюджете на предшествующие финансовые годы (путём обратного применения абзаца 2 пунктом 9.4 Постановления N 210).

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка в 2014 году составляла 8 655 631 руб. 45 коп. (9 111 191 руб. - 5%), а в 2013 году - 8 179 571 руб. 72 коп. (8 655 631 руб. 45 коп. - 5,5%).

Следовательно, размер арендной платы в 2013 году составлял 122 693 руб. 58 коп. (8 179 571 руб. 72 коп. х 1,5%); в 2014 году составлял 129 834 руб. 47 коп. (8 655 631 руб. 45 коп. х 1,5%); в 2015 году составлял 136 667 руб. 87 коп. (9 111 191 руб. х 1,5%).

За период взыскания с 01.01.2013 по 31.12.2015, не покрытый сроком исковой давности, ООО "Моторсервис" было обязано внести арендную плату в общем размере 389 195 руб. 92 коп.

По платёжному поручению N 68 от 10.09.2015 ООО "Моторсервис" уплатило арендную плату в размере 414 592 руб., что в полном мере покрывало размер задолженности, на 01.01.2016 у общества образовалась переплата в размере 25 396 руб. 08 коп., а не в размере 186 415 руб. как на это безосновательно указывает суд первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции полагает, что требования администрации о взыскании с ответчика неустойки подлежат частичному удовлетворению за период с 13.05.2015 по 10.09.2015 по следующим основаниям.

Согласно пункту 6.2 договора аренды N 4900009924 от 13.05.2015 за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,05% от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Вместе с тем, в пункте 6 информационного письма N 66 от 11.01.2002 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы в определённом порядке свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по уплате штрафной санкции за неисполнение условий о внесении арендных платежей возникла у ответчика ранее заключения самого договора. В связи с этим у арбитражного суда не имеется оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения по использованию спорного земельного участка, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

Как указывалось выше, договор аренды N 4900009924 между сторонами был заключён только 13.05.2015, именно с указанной даты администрация была вправе начислять неустойку на размер ранее образовавшейся задолженности.

На указанную дату у ООО "Моторсервис" перед администрацией имелась задолженность по арендным платежам в размере 286 695 руб. 02 коп. (с 01.01.2013 по 31.03.2015), обществом также нарушен срок внесения арендной платы за 2-ой квартал 2015 года в размере 34 166 руб. 97 коп.

Таким образом, с ООО "Моторсервис" в пользу администрации за период с 13.05.2015 по 10.09.2015 (по день внесения оплаты по платёжному поручению N 68 от 10.09.2015) надлежит взыскать неустойку в размере 18 756 руб. 30 коп.

В связи с тем, что до обращения администрации в арбитражный суд ООО "Моторсервис" не заявляло об отнесении переплаты по арендным платежам на погашение неустойки, суд апелляционной инстанции по своему усмотрению не может изменять назначение платежа, следовательно, неустойка в указанном размере подлежит взысканию с ответчика на основании судебного акта.

Принимая во внимание тот факт, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, суд применил к спорным правоотношениям нормы материального права, не подлежащие применению, суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить обжалуемый судебный акт в полном объёме и принять по делу новое решение, которым иск администрации следует удовлетворить в части взыскания с ответчика неустойки в размере 18 756 руб. 30 коп., в удовлетворении остальной части иска надлежит отказать.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу между сторонами подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворённых требований, в связи с чем с ООО "Моторсервис" в доход федерального бюджета надлежит взыскать 154 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 апреля 2017 года по делу N А32-4424/2016 отменить, по делу принять новое решение.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Моторсервис" (ИНН 2320086970, ОГРН 1022302938228) в пользу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) неустойку за период 13.05.2015 по 10.09.2015 в размере 18 756 руб. 30 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Моторсервис" (ИНН 2320086970, ОГРН 1022302938228) в доход федерального бюджета 154 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов